השקעה בנדל”ן בישראל כרוכה, בין היתר, בהבנה מעמיקה של חוקי התכנון והבניה המקומיים. חוקי התכנון והבניה בישראל מכתיבים את האופן שבו ניתן לפתח ולבנות נכסים, וכוללים שלל רגולציות שמבוססות על מטרות ציבוריות, סביבתיות וכלכליות. במאמר זה נסקור את עקרונות חוקי התכנון והבניה, היתר הבנייה, ותהליכים רגולטוריים שיכולים להשפיע על רכישת או מכירת נכס.
חוקי התכנון והבניה בישראל
- חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965:
- חוק זה הוא הבסיס המשפטי לכל הקשור לתכנון ולבנייה בישראל. החוק מגדיר את הרגולציות ואת האופן שבו תכניות מתכננות, נבנות ומאושרות על ידי הרשויות המקומיות והמדינה.
- החוק כולל קווים מנחים לקביעת השימושים המותרים בכל אזור, כיצד ניתן לבנות או לשפץ נכס, והגבלות בנוגע לגובה, שטח וייעוד הנכסים.
- תוכניות מתאר:
- תוכנית מתאר ארצית (תמ”א): מגדירה את עקרונות התכנון הלאומיים ומשפיעה על התכנון המקומי, תוך שימת דגש על פיתוח בר קיימא, שמירה על שטחים פתוחים ותכנון תחבורתי.
- תוכניות מתאר מקומיות (תב”ע): כל עיר או מועצה מקומית מפעילה תוכניות מתאר מקומיות שמפרטות את השימושים המותרים, הצפיפות, וההגבלות האזוריות. כל תכנית מתאר מקומית צריכה להיות מאושרת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. בקרית אונו ניתן לגשת לעירייה ולקבל פרטים על התב”ע.
היתר בנייה
- מהו היתר בנייה?:
- היתר בנייה הוא אישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה לביצוע עבודות בנייה על פי התוכניות שהוגשו. היתר זה נדרש לביצוע כל שינוי, בנייה חדשה, או שיפוץ משמעותי בנכס.
- תהליך קבלת היתר בנייה:
- הגשת בקשה: בעל הנכס או הקבלן מגישים בקשה להיתר בנייה יחד עם תכניות בנייה מפורטות ומסמכים נדרשים.
- בחינת הבקשה: הוועדה המקומית בוחנת את הבקשה בהתאם לתוכניות המתאר הקיימות, דרישות הבטיחות, תקנות הבנייה, ודרישות סביבתיות.
- אישור או דחייה: לאחר בדיקה, הוועדה מקבלת החלטה אם להעניק את היתר הבנייה או לדחות אותו. במקרה של דחייה, ניתן להגיש ערעור או לבצע תיקונים בבקשה ולהגיש מחדש.
- היתר בנייה חריג:
- במקרים מסוימים, ייתכן צורך בהגשת בקשה להיתר חריג, אם הבנייה או השינוי אינם תואמים את התוכניות המתאר הקיימות. היתר זה דורש אישור מיוחד וכולל לרוב פרוצדורה ארוכה יותר.
תהליכים רגולטוריים והשפעתם על רכישת ומכירת נכס
- בדיקות נדרשות לפני רכישת נכס:
- בדיקת היתרי בנייה: חשוב לוודא שהנכס נבנה או שופץ לפי ההיתרים שניתנו. נכס שנבנה ללא היתר או שלא תואם להיתר שניתן לו עשוי להוות בעיה חוקית ולקבל קנס או דרישה להריסה.
- תכניות מתאר ומגבלות בנייה: כדאי לבדוק את התכניות המקומיות של האזור שבו נמצא הנכס, להבין את השימושים המותרים, ההגבלות, ותוכניות פיתוח עתידיות שעשויות להשפיע על ערך הנכס.
- תהליכי רגולציה לפני מכירת נכס:
- אישור תכניות ושינויים: אם בוצעו שיפוצים או הרחבות בנכס, יש לוודא שהשינויים אושרו על ידי הוועדה המקומית. יש לצרף את ההיתרים המתאימים למסמכי המכירה.
- בדיקות חוקיות: לפני מכירה, יש לוודא שהנכס עומד בכל הדרישות החוקיות והתקנות, כדי למנוע בעיות במהלך התהליך.
- בעיות אפשריות:
- הפרות חוקיות: נכס שנבנה ללא היתר מתאים או שלא תואם את התוכנית המקומית עלול להוות בעיה. התמודדות עם בעיות כאלה עשויה לדרוש שיפוץ, שינויים בתכנון, או תשלום קנסות.
- תוכניות פיתוח עתידיות: שינויים בתוכניות המתאר או בתוכניות פיתוח עתידיות עשויים להשפיע על ערך הנכס ולגרום לשינויים בתנאים שהיו בתוקף בזמן הרכישה.
סיכום
חוקי התכנון והבניה בישראל הם מרכיב מרכזי בכל תהליך של רכישת או מכירת נכס. רוצים לרכוש נכס למגורים או השקעה בקרית אונו או בכל עיר אחרת – הכרת הרגולציות, תהליך קבלת היתר הבנייה, ותוכניות המתאר המקומיות הם חלק בלתי נפרד מההכנה להשקעה בנדל”ן. הבנה מעמיקה של נושאים אלה תסייע לכם לנהל את ההשקעה בצורה חכמה ולהימנע מבעיות חוקיות שעלולות לצוץ בעתיד.
אנחנו במשרד התיווך הנכס בגובה העיניים נותנים מענה מקיף ברכישת דירה או בית ויש לנו צוות מקצועי שאיתו ניתן להתייעץ ולקבל הכוונה לרכשית נכס למגורים- נשמח לעמוד לרשותכם
