תמ״א 38 פקעה באוגוסט 2024, אבל בקריית אונו ובערים נוספות שהגישו תוכנית חלופית — היא ממשיכה לחול עד מאי 2026. בבקעת אונו מתקדמים כיום עשרות פרויקטי התחדשות עירונית: מתחם הצבר-רקפת בקריית אונו (744 דירות חדשות), מתחם השקד (306 דירות), פרויקט בוני התיכון בגני תקווה (1,300 דירות), ותוכנית תמ״ל 2030 באור יהודה (5,288 דירות). בעלי דירות ישנות זכאים לדירה חדשה גדולה יותר עם ממ״ד, חניה ומחסן — ללא תשלום מס שבח, מס רכישה או היטל השבחה.
במדריך הזה נפרט את ההבדלים בין המסלולים, נסקור את כל הפרויקטים הפעילים בכל עיר, ונסביר בדיוק מה מגיע לכם כבעלי דירה.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון | מקור |
|---|---|
| תמ״א 38 פקעה באוגוסט 2024, אך ממשיכה לחול בקריית אונו עד מאי 2026 בזכות תוכנית חלופית מאושרת | המועצה הארצית לתכנון ובנייה |
| מתחם הצבר-רקפת בקריית אונו: 248 דירות ישנות → 744 דירות חדשות ב-11 בניינים של 14–19 קומות | הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו |
| פרויקטי תמ״א 38 נוטים להעלות את ערך הנכסים — אך ההשפעה משתנה לפי מיקום, מצב הנכס ותנאי השוק | — |
| באור יהודה פועלים כ-17 מתחמי התחדשות עירונית עם כ-4,000 דירות מתוכננות | הרשות להתחדשות עירונית |
| ביהוד-מונוסון אושרו כ-3,200 דירות חדשות בפרויקטי פינוי-בינוי (נתונים משוערים, לפי פרסומי הוועדה המקומית) | — |
| פסיקת בג״ץ אוקטובר 2025: זכויות תמ״א 38 נספרות במצב הקודם — אין היטל השבחה | — |
| הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי להגיע לבקעת אונו ב-2028 — ועשוי להשפיע על הביקוש באזור | — |
מה קרה לתמ״א 38 בקריית אונו — ומה עכשיו?
תמ״א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, פקעה רשמית באוגוסט 2024 אחרי כעשרים שנה. אבל הסיפור לא נגמר. בערים שהגישו תוכנית חלופית — ובהן קריית אונו, חולון, הרצליה, רחובות ועוד — התוכנית ממשיכה לחול עד מאי 2026, או עד שהתוכנית החדשה תאושר.
קריית אונו לא רק הגישה תוכנית חלופית — היא פיתחה מודל ייחודי. בעירייה החליטו לשלב בניינים ותיקים שאינם זכאים לתמ״א 38 בתוך תוכניות פינוי-בינוי סמוכות. היזם מקבל אחוזי בנייה נוספים בפרויקט הפינוי-בינוי, ובתמורה — משפץ ומחזק את הבניינים הישנים, כולל הוספת ממ״דים ומרפסות. זה אומר שגם דיירים בבניינים שלא עומדים בתנאי התמ״א יכולים ליהנות מחידוש הבניין.
חשוב להבין: המודל הזה ייחודי לקריית אונו. בערים אחרות בבקעת אונו — גני תקווה, יהוד, אור יהודה — הסיטואציה שונה, וההתחדשות מתקדמת בעיקר דרך פינוי-בינוי קלאסי.
- קריית אונו כלולה ברשימת הערים שבהן תמ״א 38 ממשיכה עד מאי 2026
- המודל הייחודי של קריית אונו: שיפוץ בניינים ישנים על חשבון זכויות בנייה בפרויקטי פינוי-בינוי סמוכים
- בערים אחרות בבקעת אונו ההתחדשות מתבצעת דרך פינוי-בינוי
שלושה מסלולים — מה ההבדל בין תמ״א 38/1, תמ״א 38/2 ופינוי-בינוי?
הרבה בעלי דירות מתבלבלים בין המסלולים. ההבדלים מהותיים — וההשלכות שלהם על הכיס שלכם, על לוח הזמנים ועל הסיכונים שונות לגמרי.
| מאפיין | תמ״א 38/1 (חיזוק) | תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה) | פינוי-בינוי |
|---|---|---|---|
| מהות | חיזוק הבניין הקיים + תוספת קומות | הריסת בניין בודד ובנייה מחדש | הריסת מתחם שלם (24+ דירות) ובנייה מחדש |
| רוב נדרש | 67% מהדיירים | 80% מהדיירים | 67% מהדיירים (לאחר תיקון החוק 2024) |
| משך זמן | 2–3 שנים | 3–4 שנים | 5–8 שנים |
| פינוי דירה | לא תמיד נדרש | כן — דירה חלופית מהיזם | כן — דירה חלופית מהיזם |
| מה מקבלים | ממ״ד, מרפסת, שיפוץ חזית, מעלית | דירה חדשה גדולה יותר עם ממ״ד, חניה, מחסן | דירה חדשה גדולה יותר עם ממ״ד, חניה, מחסן |
| סטטוס 2026 | פקע ברוב הערים | פקע ברוב הערים | פעיל — מסלול ההתחדשות המרכזי |
בפועל, ברוב בקעת אונו הפרויקטים החדשים הם פינוי-בינוי — מתחמים גדולים שבהם יוצרים שכונות חדשות מאפס. תמ״א 38 רלוונטית עדיין בקריית אונו בלבד, ושם בעיקר פרויקטים שכבר קיבלו היתר או שנמצאים בשלבי ביצוע.
- תמ״א 38/1 = חיזוק קיים — מתאים לבניינים חזקים יחסית שצריכים שדרוג
- תמ״א 38/2 = הריסה ובנייה של בניין בודד — מתאים לבניינים ישנים מאוד
- פינוי-בינוי = מתחם שלם — הפתרון הנפוץ ביותר כיום בבקעת אונו
- שינוי בחוק 2024: הרוב הנדרש בפינוי-בינוי ירד מ-80% ל-67%
פרויקטי התחדשות עירונית בבקעת אונו — מפת הפרויקטים המלאה
בואו נסקור את הפרויקטים המרכזיים בכל עיר. הנתונים מבוססים על פרסומי הוועדות המקומיות, דיווחי חברות ציבוריות ומקורות רשמיים.
| עיר | פרויקט | דירות קיימות → חדשות | יזם | סטטוס |
|---|---|---|---|---|
| קריית אונו | מתחם הצבר-רקפת | 248 → 744 | — | תוכנית מאושרת, בנייה פעילה |
| קריית אונו | מתחם השקד | 104 → 306 | ענב + אשדר (אשטרום) | הריסה הושלמה, אכלוס 2028 |
| קריית אונו | מתחם קרסו אונו | — → 177 | קרסו נדל״ן | הושלם — 13 בניינים בני 7 קומות |
| גני תקווה | הרמה-הגליל-הרי יהודה | 408 → 1,300 | בוני התיכון | 25% הסכמות חתומות, טרם אישור תב״עי |
| יהוד-מונוסון | קדושי מצרים 17–23 | 56 → 202 | אזורים | אושרה להפקדה |
| יהוד-מונוסון | אפרסק-מרכוס | 213 → 1,000 | — | אושר במסלול רשויות |
| יהוד-מונוסון | סה״כ 3 מתחמים | 332 → 1,154 | מספר יזמים | שלבים שונים |
| אור יהודה | העצמאות (שלב א׳) | — → 60 | לוזון-רונסון | בנייה החלה |
| אור יהודה | יוסף חיים-השלהבת | 120 → 510 | — | תוכנית מאושרת |
| אור יהודה | תמ״ל 2030 | 2,206 → 5,288 | — | בתכנון — 700 דונם |
בסך הכול, מדובר ביותר מ-10,000 דירות חדשות שצפויות לקום בבקעת אונו בעשור הקרוב. מדובר בשינוי מהותי של פני האזור — במיוחד באור יהודה ויהוד-מונוסון, שם ההיקפים גדולים במיוחד.
לסקירה מפורטת של פרויקטים בקריית אונו, קראו את המדריך שלנו להתחדשות עירונית בקריית אונו. לפרויקטים בגני תקווה — ראו פינוי-בינוי בגני תקווה 2026.
- קריית אונו: מתחם הצבר-רקפת ומתחם השקד — מעל 1,000 דירות חדשות בביצוע או בתכנון מתקדם
- גני תקווה: פרויקט ענק של 1,300 דירות — עדיין בשלבי חתימה ותכנון
- יהוד-מונוסון: כ-3,200 דירות חדשות אושרו במספר מתחמים
- אור יהודה: כ-17 מתחמי התחדשות עם כ-4,000 דירות — העיר עם התוכנית הגדולה ביותר באזור
זכויות דיירים בתמ״א 38 ופינוי-בינוי — מה בדיוק מגיע לכם?
זה החלק שהכי חשוב לבעלי דירות. הזכויות שלכם מעוגנות בחוק, ושום יזם לא יכול לקצץ אותן. הנה הפירוט:
דירה חדשה וגדולה יותר — בפינוי-בינוי ובתמ״א 38/2 מקבלים דירה חדשה שגדולה מהדירה המקורית, עם ממ״ד (חדר מוגן), מרפסת שמש, חניה ומחסן. בתמ״א 38/1 מקבלים תוספת לדירה הקיימת — בדרך כלל ממ״ד ומרפסת.
שכר דירה חלופי — היזם משלם את שכר הדירה לכל תקופת הבנייה, מהיום שמפנים את הדירה ועד שמקבלים טופס 4 (אישור אכלוס). התשלום מתחיל 90 יום לפני הפינוי בפועל. לפי עמדת רשות המסים מ-2025, דמי השכירות האלה פטורים ממס הכנסה.
ערבויות — היזם מחויב בערבות בנקאית בלתי מותנית בגובה 12 חודשי שכירות, או פוליסת ביטוח. אם היזם מאחר בתשלום יותר מ-7 ימים — חל קנס מוסכם.
פטור מלא ממיסים — בעלי הדירות המקוריים (לא רוכשים חדשים) פטורים מתשלום מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. בפסיקה חשובה מאוקטובר 2025, בית המשפט העליון קבע שזכויות תמ״א 38 נספרות במצב הקודם של הנכס — כלומר אין היטל השבחה שניתן לגבות. לפירוט מלא על היטל השבחה, ראו את המדריך שלנו. למידע על מדרגות מס, עיינו במדריך מס רכישה ומס שבח. חשוב לזכור: דיני מס משתנים ומותנים בנסיבות אישיות. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס לפני קבלת החלטות.
- דירה חדשה גדולה יותר: עם ממ״ד, מרפסת, חניה ומחסן — ללא תשלום מצד הדייר
- שכר דירה חלופי: היזם משלם, התשלום פטור ממס הכנסה (עמדת רשות המסים 2025)
- ערבות בנקאית: 12 חודשי שכירות כבטוחה
- פטור ממס שבח, מס רכישה והיטל השבחה לבעלי הדירות המקוריים
- הגנה מיוחדת לקשישים (75+): היזם חייב להציע חלופות כמו דיור מוגן או רכישת דירה חדשה
איך תמ״א 38 והתחדשות עירונית משפיעים על מחירי הדירות?
זו השאלה שקונים ומוכרים שואלים הכי הרבה. התשובה מורכבת ותלויה בגורמים רבים — שלב הפרויקט, מיקום, מצב השוק הכללי ועוד.
מניסיון השוק המקומי, פרויקטי תמ״א 38 נוטים להשפיע לחיוב על ערך הנכסים — אך ההשפעה בפועל משתנה מאוד בין פרויקט לפרויקט. גורמים כמו מיקום, איכות הבנייה, מצב השוק בעת סיום הפרויקט, והיקף השדרוג — כולם משפיעים. דירה שעוברת חיזוק ותוספת ממ״ד ומרפסת עשויה לעלות בערכה, אבל אין כלל אצבע אחד שמתאים לכולם.
גם בשלבים המוקדמים של הפרויקט, עוד לפני שהבנייה מתחילה, ייתכן שמחירי הדירות יושפעו — ברגע שנחתם הסכם עם יזם ויש אישור תכנוני, חלק מהקונים מתמחרים את הפוטנציאל. עם זאת, זה לא קורה תמיד, וההשפעה תלויה בביקוש, במצב השוק ובאמינות היזם.
ויש עוד גורם שכדאי להכיר: הקו הסגול של הרכבת הקלה, שצפוי להגיע לבקעת אונו ב-2028. מחקרים בינלאומיים מראים שקרבה לתחנות תחבורה ציבורית איכותית עשויה להשפיע על מחירי נכסים — אך ההשפעה בפועל תלויה באיכות השירות, בתזמון ובתנאי השוק המקומי. לקריאה נוספת על הקו הסגול, ראו את המדריך שלנו.
אם אתם בעלי דירה ישנה בבקעת אונו ושוקלים למכור — כדאי לבדוק קודם אם הבניין שלכם נמצא בתהליך התחדשות. מכירה לפני אישור תכנוני עשויה להשפיע על המחיר שתקבלו. מומלץ לקבל ייעוץ לפני מכירה ממתווך או משמאי מקרקעין מוסמך, שתתחשב בפוטנציאל ההתחדשות.
- פרויקטי תמ״א 38 נוטים להשפיע לחיוב על ערך הנכס — אך ההשפעה משתנה לפי פרויקט ומיקום
- חתימת הסכם עם יזם ואישור תכנוני עשויים להשפיע על מחיר הנכס כבר לפני תחילת הבנייה
- הקו הסגול (2028) עשוי להשפיע על הביקוש באזורי התחנות — אך טרם ידועה ההשפעה המדויקת
- לפני מכירה — בדקו תוכניות התחדשות עירונית בבניין שלכם
מה לבדוק אם אתם קונים דירה בבניין שעובר התחדשות עירונית?
קניית דירה ישנה בבניין שמיועד להתחדשות עירונית יכולה להיות עסקה טובה — אבל גם מלכודת. הנה מה שחייבים לבדוק לפני שחותמים:
ראשית, בדקו את סטטוס ההסכם — האם יש הסכם חתום עם יזם? כמה אחוזי הסכמה יש? האם יש היתר בנייה? ככל שהפרויקט מתקדם יותר, כך הסיכון נמוך יותר — אבל המחיר גבוה יותר.
שנית, קראו את ההסכם עם היזם בעיון. לא כל ההסכמים שווים. בדקו: מה גודל הדירה החדשה? כמה שכר דירה חלופי? מה הערבויות? מה קורה אם היזם פושט רגל?
שלישית, בדקו את התב״ע (תוכנית בניין עיר) — האם מאושרת? בתכנון? אם התב״ע לא מאושרת, עלולות לחלוף שנים עד שהפרויקט יתחיל בפועל.
ולבסוף — שימו לב למיסוי. אם אתם קונים דירה ישנה שכבר בהסכם פינוי-בינוי, יתכן שתידרשו לשלם מס רכישה על שווי הדירה החדשה — לא הישנה. התייעצו עם עורך דין שמתמחה בנדל״ן לפני חתימה. לרשימת בדיקות מלאה לקונים — עיינו במדריך שכונות קריית אונו.
- בדקו סטטוס הסכם יזם — אחוזי הסכמה, היתר בנייה, לוח זמנים
- קראו את ההסכם: גודל דירה חדשה, ערבויות, שכר דירה חלופי
- בדקו תב״ע — אם לא מאושרת, יכולות לעבור שנים עד תחילת הפרויקט
- מיסוי: מס רכישה עשוי להיות מחושב על שווי הדירה החדשה
רשימת בדיקה — מה לעשות אם הבניין שלכם נכנס לתהליך התחדשות
בין אם אתם בעלי דירה שקיבלו הצעה מיזם, או קונים ששוקלים דירה ישנה בבניין מיועד — הנה מה לעשות צעד אחר צעד:
- בדקו אם הבניין שלכם נמצא בתוכנית התחדשות עירונית — פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה או לאתר העירייה
- בקשו לראות את מסמכי ההסכם עם היזם — כולל תשריט הדירה החדשה, מפרט טכני, לוח זמנים ותנאי ערבות
- מנו עורך דין מטעם הדיירים — הוא ייצג אתכם מול היזם. לא להסתמך על עו״ד של היזם
- בדקו את הערבויות הבנקאיות — ערבות חוק מכר + ערבות שכר דירה חלופי של 12 חודשים
- וודאו שיש מנגנון הצמדה לשכר הדירה החלופי — כדי שהסכום יתעדכן אם מחירי השכירות עולים
- בדקו את המיסוי: האם אתם זכאים לפטור ממס שבח? מה לגבי היטל השבחה? התייעצו עם יועץ מס
- אם אתם מעל גיל 75 — וודאו שהיזם הציע לכם חלופות מתאימות כנדרש בחוק (דיור מוגן, רכישת דירה חלופית)
- השתתפו באסיפות דיירים — החלטות מתקבלות שם, והנוכחות שלכם קריטית
- שמרו עותקים מכל מסמך — הסכם, ערבות, תכתובת, פרוטוקולים. זה יגן עליכם בכל שלב
שאלות נפוצות
האם תמ״א 38 עדיין בתוקף בקריית אונו ב-2026?
כן, אבל באופן מוגבל. קריית אונו הגישה תוכנית חלופית, ולכן תמ״א 38 ממשיכה לחול עד מאי 2026 או עד שהתוכנית החדשה תאושר. פרויקטים שכבר קיבלו היתר ממשיכים כרגיל. פרויקטים חדשים יצטרכו לעבוד לפי התוכנית החלופית.
כמה זמן לוקח פרויקט פינוי-בינוי מתחילה ועד סוף?
בממוצע 5–8 שנים. השלבים: חתימת הסכם עם יזם (שנה-שנתיים), תכנון ואישור תב״ע (שנה-שלוש), קבלת היתר בנייה (חצי שנה עד שנה), בנייה (3–4 שנים), ואכלוס. בפועל, יש פרויקטים שלוקחים יותר מעשר שנים. מתחם השקד בקריית אונו, לדוגמה, צפוי לאכלוס ב-2028.
האם אני צריך לשלם מס על הדירה החדשה שאני מקבל בפינוי-בינוי?
לא, בתנאים מסוימים. בעלי דירות מקוריים פטורים ממס שבח, מס רכישה והיטל השבחה — כל עוד הדירה החדשה עומדת בתנאי הפטור: שטח עד 120 מ״ר, או שוויה לא עולה על 150% משווי הדירה הישנה. דמי השכירות שמשלם היזם גם הם פטורים ממס הכנסה לפי עמדת רשות המסים מ-2025.
מה קורה אם דייר אחד מסרב — האם הוא יכול לעצור את כל הפרויקט?
לא בהכרח. בפינוי-בינוי נדרשת הסכמת 67% מהדיירים (לאחר תיקון החוק ב-2024). אם יש רוב, ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים שיקבע אם הסירוב סביר. אם הסירוב אינו סביר, המפקח יכול לחייב את הדייר להסכים, ובית המשפט יכול אף למנות מיופה כוח שיחתום בשמו.
האם כדאי לקנות דירה ישנה בבניין שעובר תמ״א 38 או פינוי-בינוי?
זה יכול להיות משתלם — אבל תלוי בשלב הפרויקט ובתנאי השוק. אם ההסכם חתום, יש היתר בנייה ותב״ע מאושרת — הסיכון נמוך יחסית והפוטנציאל קיים. אם הפרויקט בשלבים מוקדמים, אתם קונים פוטנציאל עם אי-ודאות. בכל מקרה — בדקו את ההסכם, את הערבויות, ואת חובות המס שחלות עליכם כרוכשים. כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל״ן ועם שמאי מקרקעין מוסמך.
ההתחדשות העירונית בבקעת אונו היא תהליך מתמשך שמשפיע על אלפי משפחות. דירות חדשות בדרך, ובעלי דירות מקבלים החלטות שישפיעו על שנים קדימה. בין אם אתם בעלי דירה ישנה, קונים פוטנציאליים, או משקיעים — הבנת התהליך, הזכויות והפרויקטים הספציפיים באזור שלכם היא הצעד הראשון. מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין, עורך דין מתמחה בנדל״ן, או מתווך מקומי לפני קבלת החלטות.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
גילוי נאות: מאמר זה מתפרסם באתר הנכס בגובה העיניים — משרד תיווך בניהול שמואל, הפועל בבקעת אונו ובגוש דן. המידע מבוסס על ניסיון מקצועי ונתונים ציבוריים, אך אינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעות. מחירי נדל״ן עשויים לעלות או לרדת, ומגמות עבר אינן ערובה לעתיד. מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע עצמאיים — שמאי מקרקעין, עורך דין ויועץ מס — לפני קבלת החלטות כלכליות.
