תמ״א 38, התוכנית הארצית שאפשרה חיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה תוך הוספת דירות וקומות, פקעה רשמית באוקטובר 2023. אבל בקריית אונו הסיפור שונה: העירייה היא אחת מתשע רשויות בלבד בישראל שהצליחו לקדם תוכנית מחליפה עצמאית עוד לפני סיום התוכנית הארצית. בפועל, תמ״א 38 ממשיכה לחול בקריית אונו עד מאי 2026 או עד לאישור מלא של התוכנית המקומית – לפי המוקדם מביניהם.
מעבר לכך, קריית אונו פיתחה מודל ייחודי וחדשני שמאפשר חידוש וחיזוק גם של בניינים שלא היו זכאים לתמ״א 38 המקורית. המודל מבוסס על ניוד זכויות בנייה – קבלן שמחזק בניינים ישנים ומוסיף ממ״דים ומרפסות מקבל בתמורה זכויות בנייה נוספות בפרויקטי פינוי בינוי סמוכים. כך, העירייה שואפת לממגן ולחזק כל דירה בעיר תוך פחות מעשור.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| קריית אונו היא אחת מ-9 רשויות בישראל שאישרו תוכנית מחליפה לתמ״א 38 באופן עצמאי |
| 17 תוכניות התחדשות עירונית (תב״עות) אושרו בעיר – 13 פינוי בינוי ו-4 הריסה ובנייה |
| העירייה קיבלה תקציב של 65 מיליון שקל מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| בישראל כ-610,000 דירות ב-80,000 בניינים ישנים נמצאות בסיכון מרעידות אדמה |
| מחירי הדירות בקריית אונו עלו בכ-160% בעשור האחרון – כפול מהממוצע הארצי |
| פרויקט עלמא ברחוב לוי אשכול כולל הריסת 232 דירות ישנות ובניית 760 יחידות דיור חדשות |
| המודל הייחודי של קריית אונו מאפשר חיזוק 4 בניינים בני 190 דירות תמורת 52 יחידות דיור ליזם בפרויקט סמוך |
מה בעצם הייתה תמ״א 38 ולמה היא נגמרה
תמ״א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקף ב-2005, במטרה לחזק בניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה. הרעיון המבריק היה פשוט: לאפשר ליזמים להוסיף קומות ודירות חדשות לבניינים ישנים, ובתמורה הם מחזקים את המבנה, מוסיפים ממ״דים ומרפסות, ומשדרגים את הבניין כולו. כך נוצר מנגנון כלכלי שלא דרש מהדיירים להוציא כסף מהכיס.
אלא שאחרי כמעט 20 שנה, התוכנית פקעה באוקטובר 2023. הסיבות היו מגוונות: עומס על תשתיות עירוניות, בנייה בלתי מבוקרת באזורי ביקוש, פערים בין ערי המרכז לפריפריה, ובעיות תכנון שנגרמו מתוספות בנייה נקודתיות ללא ראייה עירונית כוללת. המדינה החליטה להעביר את האחריות לרשויות המקומיות, שיקדמו תוכניות מותאמות לצרכים שלהן.
- תמ״א 38/1 – חיזוק בניין קיים, הוספת קומות ודירות, שדרוג ממ״דים ומרפסות
- תמ״א 38/2 – הריסת הבניין הישן ובנייתו מחדש עם תוספת משמעותית של יחידות דיור
- התוכנית חלה על בניינים שנבנו לפני 1980 ולא עמדו בתקן 413 לעמידות בפני רעידות אדמה
- באזורי ביקוש כמו גוש דן, הפרויקטים היו כלכליים מאוד ליזמים בזכות מחירי הקרקע הגבוהים
מה קורה בקריית אונו ב-2026 – התוכנית המקומית המחליפה
קריית אונו הייתה אחת הערים הראשונות בישראל שהבינו שתמ״א 38 לא מספיקה. כבר ב-2014 אישרה העירייה תוכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית, וב-2017 פיתחה את המודל הייחודי שלה לחיזוק בניינים. כשתמ״א 38 פקעה, קריית אונו כבר הייתה מוכנה עם חלופה.
התוכנית המקומית שונה מתמ״א 38 בכמה היבטים מהותיים. ראשית, היא מותאמת לקיבולת העיר ולתשתיות שלה – כלומר, לא מוסיפים קומות ודירות בלי לוודא שיש מספיק כבישים, חניות, גנים ובתי ספר. שנית, היא כוללת פטור מהיטלי השבחה ליזמים, מה שהופך את הפרויקטים לכלכליים יותר. שלישית, היא מאפשרת הוצאת היתר בנייה ללא צורך בתוכנית נקודתית מפורטת, מה שמקצר משמעותית את הבירוקרטיה.
- התוכנית המקומית מותאמת לצרכי העיר ולקיבולת התשתיות
- פטור מהיטלי השבחה ליזמים – תמריץ כלכלי חשוב
- הליך מזורז להוצאת היתרי בנייה ללא תוכנית נקודתית
- מינהלת התחדשות עירונית ייעודית שהוקמה ב-2018 מלווה דיירים ויזמים
- 17 תוכניות כבר אושרו – 13 פינוי בינוי ו-4 הריסה ובנייה
המודל הייחודי של קריית אונו – חיזוק בניינים בלי לשלם
אחד החידושים המשמעותיים של קריית אונו הוא מודל שמאפשר חידוש וחיזוק גם של בניינים שמבחינה כלכלית לא היו כלכליים לתמ״א 38 רגילה. הרעיון: יזם שמבצע פרויקט פינוי בינוי גדול באזור מסוים מחויב לחזק גם בניינים ישנים בסביבה – להוסיף להם ממ״דים ומרפסות – ובתמורה מקבל זכויות בנייה נוספות בפרויקט הגדול שלו.
הדוגמה הבולטת ביותר היא ברחוב לוי אשכול, שם חברת בוני התיכון מחזקת 4 בניינים ותיקים בני 190 דירות – מוסיפה ממ״ד ומרפסת לכל דירה – ובתמורה מקבלת תוספת של 52 דירות חדשות בפרויקט הפינוי בינוי הסמוך. היתרון הגדול לדיירים: הבניין שלהם עובר שיפוץ מקיף ומיגון מפני רעידות אדמה וטילים, בלי שהם צריכים לשלם שקל אחד.
- יזם מחזק בניינים ישנים בתמורה לזכויות בנייה בפרויקט סמוך
- הדיירים מקבלים ממ״ד, מרפסת וחיזוק מפני רעידות אדמה – ללא תשלום
- בניגוד לתמ״א 38 רגילה, לא נוספות דירות חדשות בתוך הבניין המשודרג
- המודל פותר את בעיית הבניינים שאין להם היתכנות כלכלית לחיזוק עצמאי
הפרויקטים הגדולים בקריית אונו – מה בביצוע ומה בתכנון
קריית אונו חווה בשנים האחרונות גל משמעותי של התחדשות עירונית, עם פרויקטים בהיקפים חסרי תקדים. הפרויקט הגדול ביותר הוא עלמא של קבוצת כנען ברחוב לוי אשכול, שבמסגרתו נהרסות 232 דירות ישנות ב-11 בנייני רכבת, ובמקומן נבנות 760 יחידות דיור חדשות בעשרה בניינים בני 12-20 קומות, יחד עם 6,000 מ״ר של שטחי מסחר ומשרדים.
פרויקטים נוספים כוללים את מתחם קרסו אונו, שבו הושלמו 73 יחידות דיור חדשות ב-13 בניינים; את פרויקט ONO ONE של בוני התיכון בשדרות לוי אשכול; ואת פרויקט ענב נדל״ן ברחוב התאנה – שם 78 דירות ישנות בשלושה בנייני רכבת מוחלפות ב-255 דירות חדשות בארבעה בניינים בני 16 קומות.
- פרויקט עלמא (קבוצת כנען) – 232 דירות ישנות הופכות ל-760 חדשות ברחוב לוי אשכול
- מתחם קרסו אונו – 73 יחידות דיור חדשות ב-13 בניינים, פרויקט שכבר הושלם
- פרויקט ONO ONE (בוני התיכון) – מגורים חדשים בלב שדרות לוי אשכול
- פרויקט ענב נדל״ן (רחוב התאנה) – 78 דירות ישנות הופכות ל-255 חדשות
רשימת בדיקה – מה לבדוק אם אתם בעלי דירה בבניין ישן בקריית אונו
אם אתם גרים בבניין ישן בקריית אונו ורוצים להבין את האפשרויות שלכם, הנה הצעדים שכדאי לנקוט:
- בדקו את שנת הבנייה של הבניין שלכם – בניינים שנבנו לפני 1980 בעדיפות גבוהה לחיזוק
- פנו למינהלת ההתחדשות העירונית בעיריית קריית אונו לבירור סטטוס הבניין שלכם
- בדקו אם הבניין שלכם נכלל באחת מ-17 התוכניות שכבר אושרו בעיר
- אם לא – בררו אם הבניין יכול להיכלל במודל הייחודי של חיזוק מול זכויות בפרויקט סמוך
- התייעצו עם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית לגבי זכויותיכם בתוכנית המקומית
- בדקו עם השכנים כמה אחוז מבעלי הדירות מעוניינים – נדרשים לפחות 66% (שני שלישים) להסכמה
- אל תחתמו על הסכם עם יזם לפני שהשוויתם בין מספר הצעות ובדקתם את הרקע שלו
- ודאו שכל הסכם כולל ערבויות בנקאיות, לוח זמנים ברור ופיצויים על עיכובים
שאלות נפוצות
האם תמ״א 38 עדיין תקפה בקריית אונו ב-2026?
כן, אך באופן מוגבל. מכיוון שקריית אונו הגישה תוכנית מחליפה, תמ״א 38 ממשיכה לחול בעיר עד מאי 2026 או עד לאישור מלא של התוכנית המקומית – לפי המוקדם. עם זאת, בפועל העירייה כבר מקדמת פרויקטים חדשים במסגרת התוכנית המחליפה ולא במסגרת תמ״א 38.
מה קורה אם הבניין שלי לא זכאי לפינוי בינוי?
קריית אונו פיתחה מודל ייחודי שמאפשר חיזוק גם של בניינים שאין להם היתכנות כלכלית לפינוי בינוי. במסגרת המודל, יזם שמבצע פרויקט פינוי בינוי באזור מחויב לחזק בניינים ישנים בסביבה – להוסיף ממ״דים ומרפסות – בתמורה לזכויות בנייה נוספות.
כמה עולה להתחדשות עירונית בקריית אונו?
לבעלי הדירות עצמם – בדרך כלל כלום. גם בפרויקטי פינוי בינוי וגם במודל החיזוק הייחודי של קריית אונו, העלויות נופלות על היזם, שמכסה אותן מהרווח על הדירות החדשות שהוא בונה. עם זאת, חשוב לזכור שיש עלויות עקיפות כמו שכר דירה חלופית בתקופת הבנייה.
מתי הבניין שלי יחוזק? כמה זמן לוקח תהליך כזה?
התהליך תלוי בסוג הפרויקט. פרויקט פינוי בינוי מלא יכול לקחת 7-10 שנים מרגע תחילת ההתארגנות ועד הכניסה לדירה חדשה. חיזוק במסגרת המודל הייחודי מהיר יותר – בערך 2-3 שנים. ראש העירייה הצהיר שהמטרה היא לממגן ולחזק כל דירה בעיר תוך פחות מעשור.
האם שווה לקנות דירה בבניין ישן בקריית אונו בציפייה להתחדשות עירונית?
זו שאלה שתלויה בנסיבות. מצד אחד, דירות בבניינים ישנים שנכללים בתוכניות התחדשות נוטות לעלות בערכן משמעותית. מצד שני, התהליך ארוך ולא מובטח – עיכובים, חוסר הסכמה בין דיירים, או שינויים בתנאי השוק יכולים להשפיע. מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועורך דין לפני החלטה כזו.
תמ״א 38 אולי נגמרה ברמה הארצית, אבל בקריית אונו ההתחדשות העירונית דווקא צוברת תאוצה. עם 17 תוכניות מאושרות, תקציב ממשלתי של 65 מיליון שקל, ומודל ייחודי שמבטיח חיזוק גם לבניינים שלא זכאים לפינוי בינוי – קריית אונו מציבה דוגמה לאיך אפשר לעשות התחדשות עירונית נכון. אם אתם בעלי דירה בבניין ישן בעיר, עכשיו הזמן לבדוק את האפשרויות שלכם ולוודא שאתם לא מפספסים את ההזדמנות. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
רוצים לשמוע מה זה אומר במקרה שלכם? אפשר לכתוב לשמואל בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונווואטסאפ: 058-665-4004חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי והבעת דעה בלבד, נכון למועד כתיבתו ועשוי להשתנות. אין בו ייעוץ משפטי, שמאי, מיסויי או פיננסי, הוא אינו המלצה לפעולה ואין לראות בו מתן שירות. לפני כל החלטה מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע מוסמך. הסתמכות על המידע היא באחריות הקורא בלבד.
