שימו לב: מדרגות מס הרכישה, תקרות הפטור ותנאים כספיים הקשורים לתוכנית מתעדכנים מדי שנה. הנתונים במאמר זה עדכניים למועד הפרסום (יוני 2026) — יש לוודא עדכניות מול רשות המסים, אתר משרד הבינוי והשיכון, או רואה חשבון לפני כל פעולה. תוכנית “דירה בהנחה” — שנקראה בעבר “מחיר למשתכן” — היא הכלי הממשלתי המרכזי לאפשר לזוגות צעירים וחסרי דירה לרכוש דירה ראשונה מתחת למחיר השוק. ב-2026 נפתחה הגרלה 11 של התוכנית, עם יותר מ-7,900 דירות ב-19 ישובים. לראשונה בהיסטוריית התוכנית, חלק מהפרויקטים ממוקמים גם באזורי מרכז הארץ — לא רק בפריפריה (מקור: dira.moch.gov.il, יוני 2026). מה שפחות מדברים עליו בפרסומים: הסיכויים לזכות נמוכים. בהגרלות קודמות נרשמו מאות אלפי זכאים ועמדו בתחרות על עשרות אלפי דירות — ושיעור הזכייה הכולל בהגרלה 7 עמד על כ-7% — ונמוך יותר עבור מי שאינם משרתי מילואים (מקור: klikatnadlan.co.il, על בסיס נתוני הגרלה 7). זה לא אומר שלא כדאי להירשם — אבל כדאי לא לבנות את כל התכנון הפיננסי על ההנחה שתזכו. המאמר הזה נועד להסביר מה התוכנית מציעה בפועל, מי זכאי, כמה ריאלי לצפות, ומה עושים בכל מקרה.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון | מקור |
|---|---|
| הגרלה 11 של תוכנית דירה בהנחה כוללת 7,922 דירות ב-19 ישובים — לראשונה כולל גם פרויקטים באזורי מרכז הארץ (כולל כפר סבא, ראשון לציון ורחובות) | dira.moch.gov.il, globes.co.il, אפריל–יוני 2026 |
| סיכויי הזכייה עמדו על כ-7% בממוצע בהגרלות האחרונות — כ-101 אלף זכאים על כ-7,200 דירות בהגרלה 7, וכ-115 אלף על כ-7,922 דירות בהגרלה 11. עבור מי שאינם משרתי מילואים הסיכויים נמוכים יותר (נכון ל-יולי 2026) | klikatnadlan.co.il, ynet, יולי 2026 |
| ההנחה ביחס למחיר השוק החופשי עומדת בדרך כלל על 20%-30% — גבוהה יותר בפריפריה, נמוכה יותר במרכז הארץ | nadlancenter.co.il, gov.il, 2026 |
| רוכשי דירה ראשונה (דירה יחידה) פטורים ממס רכישה על חלק השווי שעד כ-1,978,745 ₪ — מדרגות אלו הוקפאו ולא יתעדכנו עד 2028 (נכון ל-2026) | רשות המסים, מדרגות מס רכישה בתוקף 2026 |
| מגבלת מכירה: זוכה שרכש דירה בתוכנית לא יכול למכור אותה במשך 5 שנים מקבלת טופס 4 (אישור מגורים), או 7 שנים ממועד ההגרלה — לפי המוקדם מביניהם | kolzchut.org.il, gov.il — תנאי תוכנית דירה בהנחה |
| עד 50% מהדירות בהגרלה 11 הוקצו לבעלי תעודת משרת מילואים פעיל, מתוכן 25% ללוחמים — פרמטר שמשפיע מהותית על הסיכויים | klikatnadlan.co.il, globes.co.il, יוני 2026 |
| הנפקת אישור זכאות לתוכנית עולה כ-240 ₪ ותקף ל-12 חודשים — ניתן להנפיק דרך מילגם (*6078), מעוף (*9344) או אלונים (*2850) (נכון ל-יוני 2026) | gov.il, בקשת אישור זכאות לתוכניות דירה בהנחה |
מה זה “דירה בהנחה” — ובמה זה שונה ממה שהיה
בשנות ה-2010 הושקה תוכנית “מחיר למשתכן” כמענה לזוגות צעירים שנדחקו מחוץ לשוק בגלל עלייה חדה במחירי הדיור. המנגנון בסיסי: המדינה משווקת קרקעות לקבלנים במכרזים מיוחדים, הקבלן הזוכה מתחייב למכור חלק מהדירות לזכאים במחיר מופחת, והדירות מוקצות בהגרלה — לא בתור, לא בראשון קם ראשון זוכה.
ב-2023 שינתה הממשלה את שם המסגרת ל”דירה בהנחה” ועדכנה חלק מהתנאים, אבל המהות זהה. אם תראו את שני השמות בפרסומים שונים — מדובר באותה תוכנית. בשנים האחרונות הוסיפו גם מסלולים כמו “מחיר מטרה” שמופעלים בחלק מהפרויקטים — אבל לצורך ההבנה הכללית, הכל נכנס תחת אותה מטרייה של “דירה בהנחה”.
—
מי זכאי — ומי לא
לפי תנאי משרד הבינוי והשיכון, קבוצות הזכאות כוללות זוגות נשואים או ידועים בציבור, יחידים מעל גיל 35, והורים יחידניים עם ילד שטרם מלאו לו 21. התנאי המרכזי שחל על כולם: להיות “חסרי דירה” — שלא הייתה בבעלותם (או בבעלות בן/בת זוגם) דירה, או יותר מחלק שלישי בדירה, בעשר השנים האחרונות. לא רכשו, לא קיבלו בירושה, לא רשומים בקבוצת רכישה עם זכויות על דירה (מקור: gov.il, תנאי זכאות לתוכניות דירה בהנחה).
מה שחשוב לשים לב אליו: ירושה נלקחת בחשבון. אם קיבלתם חלק בדירה בירושה — בדקו עם עורך דין מה המשמעות לעניין הזכאות לפני שאתם מניחים הנחות. האתר הרשמי מאפשר בדיקה מקוונת, אבל במקרים מורכבים — ייעוץ מקצועי חוסך כאב ראש מיותר.
מי לא זכאי: בעלי דירה פעילה, מי שהיה בעל דירה בעשר השנים האחרונות, ומי שנרשמו לקבוצת רכישה עם זכויות קיימות על דירה.
—
הגרלה 11 (2026) — מה בתוכנית
הגרלה 11 של “דירה בהנחה” היא גדולה במיוחד: 7,922 דירות ב-19 ישובים, עם רשימה שכוללת בפעם הראשונה גם ערים מרכזיות. בין הישובים הכלולים ניתן למצוא את כפר סבא (1,045 יחידות), ראשון לציון, רחובות, בית שמש, בית דגן, חדרה, יהוד, נהריה, קרית גת ואחרים — מהגליל בצפון ועד אילת בדרום. קריית אונו לא כלולה בהגרלה זו (מקור: dira.moch.gov.il, יוני 2026).
נקודה שמשפיעה מאוד על הסיכויים: עד 50% מהדירות הוקצו מראש לבעלי תעודת שירות מילואים פעיל, מתוכן 25% ללוחמים ספציפית. כלומר, מהמאגר הכולל — זוג צעיר שאין לו תעודת מילואים מתחרה למעשה רק על כמחצית מהדירות (מקור: klikatnadlan.co.il, globes.co.il, יוני 2026).
הרשמה לכל הגרלה מאפשרת לבחור עד שלושה ישובים מתוך הרשימה — מה שמגדיל מעט את הסיכויים. לכל ישוב ולכל פרויקט יש שיעור תחרות שונה — ישוב פחות ביקוש עם מעט נרשמים עשוי להציג סיכויים גבוהים יותר.
—
הסיכויים — כמה ריאלי לצפות לזכות
כדאי להיות ישירים בנושא הזה: הסיכויים נמוכים. בהגרלה 7, נרשמו כ-101 אלף זכאים לכ-7,200 דירות — שיעור זכייה ממוצע של כ-7% — ונמוך יותר עבור מי שאינם משרתי מילואים, בשל ההקצאה הנפרדת (מקור: klikatnadlan.co.il). בהגרלה 11 נרשמו כ-115 אלף זכאים על כ-7,922 דירות — שיעור זכייה כולל של כ-7% (מקור: ynet, יולי 2026). אולם, מכיוון שעד 50% מהדירות הוקצו לבעלי תעודת שירות מילואים, הסיכויים עבור מי שאינם משרתי מילואים נמוכים יותר בפועל.
השיעור משתנה באופן משמעותי בין פרויקטים: פרויקט בישוב מרוחק עם מיעוט נרשמים יציג סיכויים גבוהים בהרבה מפרויקט בראשון לציון, שם כולם רוצים לגור. לכן — אם אתם מוכנים לגמישות גיאוגרפית, הסיכויים שלכם שונים מאוד מאלו שמחפשים רק פרויקט אחד ספציפי.
מה שמשנה מחוץ לגורל: תעודת שירות מילואים פעיל. אם אחד מכם עומד בקריטריון — המכסה הנפרדת משפרת משמעותית את הסיכויים. כדאי לוודא שהמעמד מעודכן לפני ההרשמה.
—
מה ההנחה שווה בכסף — ומה חשוב לדעת
ההנחה ביחס לשוק החופשי נעה בין 20% ל-30% לפי אזור (מקור: gov.il, nadlancenter.co.il). בפרויקטים בפריפריה, ההנחה בדרך כלל גבוהה יותר. בפרויקטים במרכז, שנכנסו לראשונה להגרלה 11, ההנחה בדרך כלל נמוכה יותר.
מבחינה מעשית, זה אומר שעל דירה שמחירה בשוק החופשי הוא כ-2–2.5 מיליון ₪, ההנחה עשויה להגיע למאות אלפי שקלים. אלה מספרים משמעותיים, אבל כדאי לעשות השוואה ריאלית: קבלן בשוק הרגיל מציע לעיתים תנאי תשלום מוטבים כמו 20/80 (20% עכשיו ו-80% במסירה), סבסוד ריבית משכנתא, ושדרוגי מפרט. כשמחשבים את הכלכליות האמיתית, הפער הנומינלי עשוי להיות קטן יותר ממה שנדמה. מומלץ להשוות תפוחים לתפוחים עם יועץ משכנתא לפני שמסיקים מסקנות. (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
לגבי מס רכישה: רוכשי דירה ראשונה (“דירה יחידה”) נהנים מפטור ממס רכישה על חלק השווי שעד כ-1,978,745 ₪, עם מדרגות מעל לכך (מקור: רשות המסים, מדרגות 2026, הוקפאו עד 2028). מדרגות המס עשויות להשתנות — לפני קבלת החלטה, כדאי לבדוק את המדרגות העדכניות מול רואה חשבון. (נכון ל-2026)
—
מגבלות — מה חשוב לדעת לפני שנרשמים
אחד הדברים הפחות מודגשים בפרסומים: מגבלת מכירה. זוכה שרכש דירה בתוכנית לא יכול למכור אותה במשך 5 שנים מקבלת טופס 4 (אישור מגורים), או 7 שנים ממועד ההגרלה — לפי המוקדם מביניהם. קיימת ועדת חריגים לנסיבות מיוחדות כמו גירושין, פטירה, או קשיים כלכליים חמורים — אבל ההיתר אינו מובטח מראש (מקור: kolzchut.org.il, gov.il).
מה זה אומר בפועל: אם מחשבים על רכישת הדירה כהשקעה לטווח קצר-בינוני שמתכוונים למכור תוך כמה שנים — “דירה בהנחה” אינה הכלי הנכון. מי שמחפש דירה לגור בה לטווח ארוך — ההגבלה הזו לא אמורה להוות בעיה.
חשוב גם לדעת: אם מבחינים בבעיה בדירה לאחר קבלתה — הזכויות מול הקבלן לגבי אחריות בנייה ותיקונים זהות לאלו של כל רוכש אחר. כדאי לעגן את הנושאים האלה בעזרת עורך דין.
—
מה עושים בזמן ההמתנה — וחלופות ריאליות
מי שנרשם ולא זכה — או שממתין לתוצאות ההגרלה הבאה — עומד בפני שאלה פרקטית: מה עושים בינתיים?
הצעד הראשון הוא לא לבנות את כל התכנון הפיננסי על הנחה שזוכים. הסיכויים נמוכים, ומי שמקפיא את חייו בהמתנה להגרלות — עשוי לחכות שנים. במקביל, כדאי לבחון גם שוק הדירות הרגיל: לפעמים פרויקטים חדשים עם תנאי מימון מוטבים (20/80, סבסוד ריבית) מצמצמים את הפער ביחס למחיר בהנחה — ואז שנת המתנה נוספת לא בהכרח משתלמת.
חלופה ריאלית לבחינה היא שכירות קצרת טווח בזמן שממשיכים להצטבר הון עצמי. כניסה לשוק כשיש יותר הון עצמי משפרת משמעותית את יכולת המינוף ומאפשרת משכנתא בתנאים טובים יותר. הריבית על משכנתאות בישראל ב-2026 עדיין גבוהה יחסית — מי שממהר לקחת עול כלכלי גדול מיכולתו עשוי להתחרט.
לסיכום: “דירה בהנחה” היא כלי אמיתי ושווה לנצל אם אתם זכאים. אבל זה לא כרטיס הגרלה שמכריח אתכם לסובב את החיים מסביבו. תירשמו, תנצלו את ההזדמנות — ובמקביל, תמשיכו לתכנן.
צ’קליסט
- בדקו זכאות — האם לא הייתה בבעלותכם דירה (או חלק גדול ממנה) בעשר השנים האחרונות, לרבות ירושה
- הנפיקו אישור זכאות — עלות כ-240 ₪, תקף ל-12 חודשים, דרך מילגם (*6078), מעוף (*9344) או אלונים (*2850) (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
- בדקו אם יש לכם תעודת שירות מילואים פעיל — זה מציב אתכם במכסה נפרדת ומשפר משמעותית את הסיכויים
- בחרו עד 3 ישובים בהרשמה — שקלו לא רק מיקום אלא גם סיכויים (מספר דירות מול רמת ביקוש)
- הכינו הון עצמי — בדרך כלל נדרש מינימום 25% מהמחיר; ודאו עם הבנק שאתם עומדים בדרישות המשכנתא
- התייעצו עם יועץ משכנתא לפני ואחרי הגרלה — הבינו מה המשכנתא שתוכלו לקחת בפועל, לא רק בתיאוריה
- שימו לב למגבלת המכירה — 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים מהגרלה (המוקדם) — ודאו שזה מתאים לתוכניותיכם
- אל תסמכו על הגרלה אחת — המשיכו לבחון גם אפשרויות בשוק החופשי במקביל
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין ‘דירה בהנחה’ ל’מחיר למשתכן’?
שמות שונים לאותו מנגנון בסיסי. ‘מחיר למשתכן’ היה שם התוכנית המקורית שהושקה בשנות ה-2010. ב-2023 הממשלה שינתה את השם ל’דירה בהנחה’ ועדכנה חלק מהתנאים. המנגנון זהה: קרקע ממשלתית, קבלן שמתחייב למחיר מופחת, ורכישה בהגרלה. בפרסומים שונים עדיין מופיעים שני השמות.
כמה ריאלי לצפות לזכות בהגרלה?
הסיכויים נמוכים — כ-7% בממוצע בהגרלות האחרונות (כ-101 אלף נרשמים על כ-7,200 דירות בהגרלה 7; כ-115 אלף על כ-7,922 דירות בהגרלה 11). עבור מי שאינם משרתי מילואים, הסיכויים נמוכים יותר בשל ההקצאה הנפרדת. הסיכויים משתנים בין פרויקט לפרויקט — ישוב מבוקש פחות הסיכויים גבוהים יותר. מי שיש לו תעודת שירות מילואים פעיל מתחרה במכסה נפרדת ומשופרת יחסית. (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
אם זכיתי — כמה הון עצמי צריך?
בדרך כלל נדרש הון עצמי של לפחות 25% ממחיר הדירה. תוכנית דירה בהנחה מאפשרת מימון בנקאי של עד 75% ממחיר הדירה (בהתאם לשמאות ולתנאי הבנק). לרוב הבנקים יש מוצרי משכנתא לזוכים בתוכנית, אך הריבית והתנאים תלויים בבנק ובפרופיל הפיננסי שלכם — מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא לפני חישוב.
האם אפשר למכור את הדירה מהר אחרי הזכייה?
לא. מגבלת המכירה היא 5 שנים מקבלת טופס 4 (אישור מגורים) או 7 שנים ממועד ההגרלה — לפי המוקדם מביניהם (מקור: kolzchut.org.il, gov.il). יש ועדת חריגים לנסיבות קיצוניות כמו גירושין, פטירה או קשיים כלכליים חמורים, אבל ההיתר אינו מובטח. אם מתכוונים למכור תוך כמה שנים — זו לא התוכנית הנכונה.
מה קורה אם אחד מאיתנו משרת מילואים?
בהגרלה 11 הוקצו עד 50% מהדירות לבעלי תעודת שירות מילואים פעיל, מתוכן 25% ללוחמים (מקור: globes.co.il, klikatnadlan.co.il). מי שעומד בקריטריון מתחרה במכסה נפרדת ומשופרת יחסית. כדאי לוודא שהמעמד במאגרי צה”ל מעודכן לפני ההרשמה ולבדוק את הקריטריונים המדויקים ב-dira.moch.gov.il.
מה עושים אם לא זכינו — או בזמן ההמתנה?
כמה צעדים פרקטיים: ראשית, להמשיך לעקוב אחרי הגרלות עתידיות — הזכאות מתחדשת. שנית, לבחון במקביל גם שוק הדירות הרגיל, ייתכן שפרויקטים עם תנאי מימון מוטבים מצמצמים את הפער. שלישית, להצטבר הון עצמי — כניסה לשוק עם יותר הון עצמי משפרת את תנאי המשכנתא. ולסיום — להתייעץ עם מי שמכיר את השוק המקומי.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה מוצג לצורכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, ייעוץ פיננסי או ייעוץ השקעות. הנתונים עשויים להשתנות ולא תמיד משקפים את המצב העדכני ביותר. לפני קבלת החלטות כלכליות או משפטיות — יש להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים: רואה חשבון, עורך דין, שמאי מקרקעין או יועץ משכנתה.
יש שאלות נוספות? אפשר ליצור קשר בטלפון 058-665-4004 או בוואטסאפ.
