מרפסת שמש היא אחד המאפיינים שמשפיעים על מחיר הדירה בבקעת אונו — ועל מהירות המכירה שלה. דירה עם מרפסת שמש איכותית של 12–18 מ”ר נוטה להימכר מהר יותר. לפי כללי אצבע של שמאים, מרפסת של 12 מ”ר עשויה להוסיף 150,000–250,000 ₪ לשווי דירה בקריית אונו, אם כי הפרמיה בפועל תלויה בכיוון, קומה, נוף ושכונה. (נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
אבל לא כל מרפסת שמש היא אותו דבר. הכיוון שלה, גודלה, האם היא פתוחה או מקורה, ואם בוצעה בה סגירה — האם הייתה עם היתר כחוק — כל אלה משפיעים על שוויה ועל הסיכונים שהקונה לוקח על עצמו. המדריך הזה עוזר לכם להבין מה לחפש, כמה לשלם ומה לבדוק.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| מרפסת שמש של 12 מ”ר עשויה להוסיף 150,000–250,000 ₪ לשווי דירה בבקעת אונו — תלוי בכיוון, קומה ואיכות (נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד) |
| שמאים מעריכים מ”ר מרפסת שמש ב-30%–50% משווי מ”ר הדירה — הטווח תלוי במיקום ובגודל המרפסת |
| מרפסת לא מקורה אינה נכללת בשטח הרשמי של הדירה בטאבו — נרשמת כ’צמיד’ |
| סגירת מרפסת ללא היתר היא חריגת בנייה שעלולה לחייב הריסה ולעכב מכירת הנכס |
| כיוון צפון-מזרח נחשב למועדף בישראל — שמש בוקר נעימה, צל בשעות הצהריים והערב |
מה מגדיר מרפסת שמש — גודל, כיוון וסוג
המונח ‘מרפסת שמש’ תופס כיום שתי משמעויות שונות בשוק. הראשונה היא מרפסת פתוחה, לרוב בחלק הקדמי של הדירה, עם מעקה ואין לה גג. השנייה היא מרפסת מקורה — שיש לה גג קבוע. ההבדל הזה חשוב מאוד מבחינת שטח רשום, מיסוי וזכויות בנייה.
מרפסת פתוחה, גם אם היא גדולה ויפה, אינה נכללת בשטח הרשמי של הדירה שנמדד בטאבו. לפי תקנות התכנון והבנייה ופסיקת בתי המשפט, שטח שאינו מקורה לא נחשב חלק מ’שטח הדירה’. הוא מופיע בטאבו כנספח (‘צמיד’) נפרד. לעומת זאת, מרפסת מקורה — כגון לוג’יה סגורה — כן נכללת בשטח הרשמי ומשלמים עליה ארנונה מלאה.
| סוג מרפסת | נכלל בשטח רשמי | מחויב בארנונה | שווי יחסי למ”ר דירה |
|---|---|---|---|
| פתוחה (שמש) | לא | לרוב לא | 30%–50% |
| מקורה (לוג’יה) | כן | כן | 70%–80% |
| מרפסת עם סגירה בהיתר | כן (לאחר הסגירה) | כן | 80%–90% |
| סגורה ללא היתר | לא רשמית | לא (אך חריגת בנייה) | סיכון! |
(נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
הגדלים הנפוצים בפרויקטים חדשים בבקעת אונו נעים בין 10 ל-30 מ”ר. מרפסת עד 12 מ”ר נחשבת סטנדרטית; מרפסת של 15–20 מ”ר כבר פרמיום; ומרפסת של 25 מ”ר ומעלה היא יתרון ייחודי שמוצדק במחיר גבוה משמעותית.
- מרפסת פתוחה לא נרשמת בשטח הדירה — נרשמת בטאבו כ’נספח’ נפרד
- מרפסת מקורה (לוג’יה) כן נחשבת חלק מהדירה ומחויבת בארנונה
- גדלי מרפסת נפוצים בבקעת אונו: 10–12 מ”ר (סטנדרט), 15–20 מ”ר (פרמיום), 25+ מ”ר (ייחודי)
כמה מוסיפה מרפסת שמש למחיר הדירה בבקעת אונו
שמאים מקרקעין בישראל משתמשים בכמה כללי אצבע לחוות דעת של שמאי מרפסת שמש. גישה אחת אומרת שמרפסת מוסיפה 10%–15% לשווי הדירה — אבל זה מספר גס שתלוי מאוד בגודל המרפסת ובגודל הדירה עצמה. גישה מדויקת יותר מחשבת לפי שווי מ”ר. בכל מקרה, הפרמיה בפועל תלויה בכיוון, קומה, נוף ומצב המרפסת.
שמאים מעריכים את שווי מ”ר מרפסת שמש (עד 12 מ”ר) ב-30%–50% משווי מ”ר הדירה עצמה, כשהטווח תלוי במיקום ובגודל. בשכונות מרכזיות של קריית אונו, כאשר מ”ר דירה עולה כ-30,000–35,000 ₪, מ”ר מרפסת שמש מוערך ב-9,000–17,500 ₪. כלומר: מרפסת של 12 מ”ר עשויה להוסיף 108,000–210,000 ₪ לשווי הנכס. מרפסת של 20 מ”ר — 180,000–350,000 ₪. מרפסת עם כיוון מועדף ונוף פתוח תהיה בחלק העליון של הטווח. (נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
| גודל מרפסת | פרמיה משוערת בקריית אונו | פרמיה בגני תקווה | הערה |
|---|---|---|---|
| עד 8 מ”ר | 70,000–130,000 ₪ | 50,000–100,000 ₪ | מרפסת קטנה, תרומה מוגבלת |
| 10–12 מ”ר | 100,000–210,000 ₪ | 80,000–170,000 ₪ | סטנדרט בפרויקטים חדשים |
| 15–20 מ”ר | 150,000–340,000 ₪ | 120,000–260,000 ₪ | פרמיום, מבוקש |
| 25 מ”ר+ | 230,000–450,000 ₪ | 180,000–350,000 ₪ | ייחודי, נדיר בשוק יד שנייה |
(נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
הנתונים מבוססים על כלל האצבע של שמאים (40%–50% משווי מ”ר הדירה) ועל מחירי שוק שנמדדו בעסקאות בקריית אונו. ראינו בשוק: דירת 4.5 חדרים ברייספלד, 106 מ”ר + מרפסת 16 מ”ר, נמכרה ב-4.15 מיליון ₪. דירת 5 חדרים בדרך המלך, 124 מ”ר + מרפסת 14 מ”ר, נמכרה ב-3.5 מיליון ₪. מרפסות גדולות מוסיפות גם מהירות מכירה — דירות עם מרפסת נמכרות מהר יותר מדירות זהות ללא מרפסת. (נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
חשוב לציין: אנחנו מסתמכים על כללי אצבע של שמאים ועל עסקאות שדיווחנו עליהן — לא על שומה מוסמכת ספציפית לכל נכס. הטווחים שונים בין שמאים ובין מקורות שונים. אם ההערכה הנכסית קריטית לכם, פנו לשמאי מקרקעין מוסמך.
- מרפסת שמש עשויה להוסיף פרמיה משמעותית — הגודל המדויק תלוי בכיוון, קומה ואיכות
- שמאים מעריכים מ”ר מרפסת שמש ב-30%–50% ממ”ר הדירה — טווח שתלוי במיקום
- דירות עם מרפסת גדולה נוטות להימכר מהר יותר — פחות ימים על השוק
פרויקטים ושכונות בקריית אונו עם מרפסות גדולות
אם אתם מחפשים דירה עם מרפסת שמש גדולה בבקעת אונו, הפרויקטים החדשים מציעים כיום את האפשרויות הטובות ביותר. הסיבה: תקנות הבנייה העדכניות דורשות שילוב מרפסות בתכנון, ורוב קבלנים ב-15 השנים האחרונות כוללים מרפסות שמש כחלק מהתכנון הסטנדרטי.
בקריית אונו עצמה, כמה פרויקטים בולטים כוללים מרפסות מעל הממוצע: פרויקט עלמא מציע דירות 6 חדרים בשטח 140 מ”ר עם מרפסת ענקית של 30 מ”ר, במחיר 4.29 מיליון ₪. פרויקט Triple (טריפל) כולל דירות 5 חדרים עם מרפסות שמש איכותיות, יחידת הורים ומחסן פרטי. פרויקט Ono Prime (אונו פריים) מציע דירות 4 חדרים עם מרפסת שמש, חניה צמודה ומחסן. פרויקט Tzmarot (צמרות) בקריית אונו מציע דירות ענק של 150–200 מ”ר עם מרפסות בולטות. (נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
| שכונה | אופי | מרפסות בשוק יד שנייה | הערה |
|---|---|---|---|
| ותיקה (הותיקה) | בניינים ישנים, בתים פרטיים | קטנות או ללא | הזדמנות לסגירה עם היתר |
| רייספלד | בינוני-יוקרתי | בינוניות (10–16 מ”ר) | שכונה שקטה, מחירים גבוהים |
| פסגת אונו | חדשה, בנייה גבוהה | גדולות (12–20 מ”ר) | פרויקטים עם מרפסות תקניות |
| אונו הירוקה | מעורב ישן-חדש | בינוניות | תמ”א 38 הוסיפה מרפסות לחלק |
| מרכז קריית אונו | מגוון גדלים | משתנה | תלוי בגיל הבניין |
| גני תקווה (ממוצע) | בינוני-חדש | 10–16 מ”ר | מחירים נמוכים מ-KO ב-10%-15% |
בשכונת הותיקה ובמרכז הישן יש דירות יד שנייה ללא מרפסת או עם מרפסת קטנה מאוד. חלק מהם עברו תמ”א 38 שהוסיפה מרפסות. אם אתם שוקלים לקנות דירה ישנה בלי מרפסת ולהוסיף אחת, כדאי לבדוק קודם את זכויות הבנייה הנותרות בתב”ע.
- פרויקטים חדשים בקריית אונו (עלמא, Triple, Ono Prime) כוללים מרפסות של 12–30 מ”ר
- בשכונת הותיקה מרפסות קטנות יחסית — בתים פרטיים ובניינים ישנים עם פחות שטח מרפסת
- בפסגת אונו ובפרויקטי תמ”א 38 החדשים — מרפסות גדולות יותר ממוצע
סגירת מרפסת שמש — מה מותר, מה מחייב היתר ומה הסיכונים
הרבה בעלי דירות שוקלים לסגור את מרפסת השמש שלהם — בזכוכית, אלומיניום, או פרגולה — כדי לנצל אותה בכל עונות השנה. לפני שעושים זאת, חשוב להבין את המסגרת החוקית.
עיקרון בסיסי: כל סגירת מרפסת שמשנה את מבנה הנכס (הוספת גג, קירות סגורים) מחייבת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הגשת בקשה להיתר לסגירת מרפסת בבניין משותף דורשת גם הסכמת רוב הדיירים (לפחות 51%), ואת אישור הוועדה ביחס לאחידות חזות הבניין.
תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה (‘חוק הפרגולות’) פישט חלק מהתהליכים: פרגולה פתוחה עד 50 מ”ר שמוקמת על גג או חצר (לא על מרפסת בבניין) — פטורה לעיתים מהיתר. אבל סגירה עם חלונות או מבנה קבוע על מרפסת בבניין משותף כמעט תמיד מחייבת היתר מלא.
| פעולה | דרישה חוקית | עלות משוערת | זמן |
|---|---|---|---|
| פרגולה פתוחה על גג/חצר עד 50 מ”ר | פטור מהיתר (תיקון 101) | 10,000–30,000 ₪ | מיידי לאחר הודעה |
| סגירת מרפסת עם חלונות זכוכית | היתר בנייה + אישור 51% שכנים | 15,000–40,000 ₪ (סגירה) + 5,000–15,000 ₪ (היתר) | 3–24 חודשים |
| הוספת מרפסת שמש לדירה ללא מרפסת | היתר בנייה + הקלה | 60,000–80,000 ₪ | 6–18 חודשים |
| סגירה ללא היתר | חריגת בנייה! | קנס + הריסה + עיכוב מכירה | — |
(נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
סגירת מרפסת גם עשויה להיות כרוכה בהיטל השבחה — תשלום לעיריית קריית אונו של 50% מהעלייה בשווי הנכס בגין השיפור. למשל, אם הסגירה מוסיפה 150,000 ₪ לשווי הדירה, ייתכן שיידרש היטל של 75,000 ₪ — אם כי פסיקות שונות קובעות שסגירת מרפסת קטנה לא תמיד מחייבת היטל. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני כל צעד. (נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
הסיכון הגדול ביותר הוא לקנות דירה עם מרפסת שנסגרה ללא היתר. בעת מכירת הנכס תצטרכו להמציא אישור עירייה — ואם יש חריגת בנייה רשומה, העסקה תיתקל בקשיים. חלק מהקונים מגלים את זה רק אחרי שכבר שילמו מחיר שגוזר את הסגירה הלא חוקית.
- סגירה עם חלונות/מבנה קבוע מחייבת היתר בנייה + אישור 51% מהשכנים
- סגירה ללא היתר = חריגת בנייה: סיכון לצו הריסה ועיכוב בעת מכירה
- לפני קנייה — בדקו בנסח טאבו ובתיק הבניין אם קיימות הערות חריגת בנייה
מה לבדוק לפני שקונים דירה עם מרפסת שמש
לא כל מרפסת שמש שווה את הפרמיה שמבקשים עליה. לפני שאתם מסכימים למחיר, כדאי לעשות בדיקה פשוטה שיכולה לחסוך לכם אכזבה — ולעיתים גם כסף.
כיוון המרפסת — זה אחד הדברים שהכי קשה לשנות אחרי הרכישה. בקיץ הישראלי, מרפסת הפונה לכיוון מערב היא כמעט בלתי שמישה בשעות 15:00–19:00 בגלל השמש הישירה. כיוון דרום נותן שמש כל היום — נעים בחורף, חם בקיץ. כיוון צפון-מזרח הוא המבוקש ביותר: שמש בוקר נעימה, צל טבעי מהצהריים ואילך. לפני שאתם קונים, בקרו בדירה פעם אחת בבוקר ופעם אחת אחר הצהריים — תגלו הרבה על השמישות.
מה לבדוק עוד: שטח בפועל מול שטח רשום — האם 12 המ”ר שהוצגו לכם הם שטח רשום או ‘לפי מדידה’? כדאי לוודא. בדקו את שכן המרפסת: האם בניין קרוב מצל עליה ברוב שעות היום? האם תוכניות בנייה עתידיות באזור עלולות לחסום את הנוף? בדקו אם בוצעה סגירה — ואם כן, האם יש היתר בניין. עיינו בתיק הבנייה בעירייה ובנסח הטאבו. ושאלו על תחזוקה: קרמיקה, ניקוז, גידרה — האם הם במצב תקין? מרפסת מוזנחת יכולה לגרום לרטיבות.
כדאי להתייעץ עם מתווך מקומי מנוסה שמכיר את הפרויקטים הספציפיים באזור — ניסיון מקומי עוזר לדעת אילו מרפסות ממש שוות את הפרמיה ואילו לא. מומלץ גם לקבל ייעוץ לפני מכירה לפני קבלת החלטה.
- בקרו בדירה פעמיים — בוקר ואחר הצהריים — לבחון כיוון ושמישות המרפסת
- בדקו אם בוצעה סגירה ואם יש לה היתר בנייה בתיק הבניין
- וודאו שאין מבנה שכן שחוסם את האור או תוכניות בנייה עתידיות ממול
רשימת בדיקה לפני קנייה — דירה עם מרפסת שמש
לפני שחותמים על חוזה לדירה עם מרפסת שמש, עברו על הנקודות הבאות:
- בדקו את כיוון המרפסת ובקרו בדירה פעם אחת אחר הצהריים לראות אם השמש ישירה ומטרידה
- וודאו את שטח המרפסת בפועל ואת הרישום שלה בנסח הטאבו (צמיד/נספח נפרד)
- בדקו בתיק הבנייה בעירייה אם בוצעה סגירת מרפסת — ואם כן, האם יש לה היתר בנייה
- שאלו אם קיימות תוכניות בנייה בסביבה שעלולות לחסום נוף או אוויר למרפסת
- בדקו את מצב הקרמיקה, הניקוז, המעקה והגידרה — תחזוקה לקויה עלולה לגרום לרטיבות
- בקשו מהמוכר אישור שאין הערות חריגת בנייה הנוגעות למרפסת
- שאלו מתווך מקומי מנוסה אם הפרמיה המבוקשת על המרפסת הגיונית לעומת עסקאות דומות באזור
שאלות נפוצות
האם מרפסת שמש נכללת בשטח הדירה שמופיע בטאבו?
לא. מרפסת פתוחה (שמש) אינה נכללת בשטח הרשמי של הדירה בטאבו. היא רשומה כ’נספח’ או ‘צמיד’ נפרד. רק מרפסת מקורה (לוג’יה סגורה) נחשבת חלק משטח הדירה לצורך חישוב ארנונה ושטח רשום.
האם אפשר לסגור מרפסת שמש בבניין משותף ללא אישור השכנים?
לא. סגירת מרפסת בבניין משותף דורשת לפחות 51% הסכמת הדיירים, ובנוסף היתר בנייה מהוועדה המקומית. סגירה ללא הסכמה ובלי היתר מסווגת כחריגת בנייה ועלולה להוביל לצו הריסה.
כמה עולה היתר לסגירת מרפסת וכמה זמן לוקח?
עלות הוצאת היתר לסגירת מרפסת נעה בין 5,000 ל-15,000 ₪ (כולל שכר אדריכל ואגרות). משך הזמן משתנה בין וועדות מקומיות — מכמה חודשים ועד שנה-שנה וחצי, תלוי במורכבות התכנית ובהתנגדויות שכנים. (נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
מה כיוון המרפסת הכי טוב בבקעת אונו?
לצרכי ישיבה בקיץ — כיוון צפון-מזרח הוא המועדף: שמש בוקר נעימה, וצל טבעי מהצהריים ואילך. כיוון מערב הוא הגרוע ביותר לשמישות בקיץ. כיוון דרום נותן שמש כל השנה — נעים בחורף אבל חם מאוד בחדשי הקיץ.
כמה מוסיפה מרפסת שמש למחיר שכירות?
מרפסת שמש מוסיפה 5%–10% למחיר השכירות. בדירת 4 חדרים בקריית אונו שמושכרת ב-7,500–9,000 ₪ לחודש, תוספת של מרפסת גדולה ואיכותית יכולה להוסיף 400–800 ₪ בחודש לדמי השכירות. (נכון ל-אפריל 2026, לפי הערכת המשרד)
מרפסת שמש היא אחד הגורמים שמשפיעים על מהירות מכירה בשוק בקעת אונו. קונים מחפשים אותה, שמאים מתמחרים אותה, ובנייני תמ”א 38 הוסיפו אותה כדי להעלות ערך. אבל מרפסת שלא בוצעה כדין, או שפונה לכיוון לא נכון, עלולה להפוך מיתרון לנטל. בין אם אתם מוכרים ורוצים לתמחר נכון, ובין אם אתם קונים ורוצים לדעת אם הפרמיה מוצדקת — כדאי להיעזר בשמאי מוסמך או במתווך מנוסה באזור כדי לקבל החלטה מושכלת.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
