בסוף דצמבר 2025 עמד מלאי הדירות החדשות הלא מכורות בישראל על שיא היסטורי של 86,090 יחידות דיור — יותר מאי פעם. 78% מהן כבר בשלבי בנייה ו-20% מוכנות לאכלוס לחלוטין. בגוש דן לבדו — מחוז תל אביב ומחוז המרכז — מתרכזות כ-56% מכל הדירות הלא מכורות בארץ. בקריית אונו בלבד יש כ-1,330–1,430 דירות חדשות שממתינות לקונים.
למה זה חשוב לכם? כי כאשר קבלנים יושבים על מלאי ענק ולחץ תזרימי גובר, הכוח עובר לידי הקונה. זהו חלון הזדמנויות נדיר שבו ניתן לנהל מו”נ אמיתי — על מחיר, על תנאי מימון, על שדרוגים — בדרך שלא הייתה אפשרית בשנים האחרונות. אבל חלון זה לא יישאר פתוח לנצח.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| 86,090 דירות חדשות לא נמכרות בסוף 2025 — שיא כל הזמנים, לפי נתוני הלמ”ס |
| 28–29 חודשי היצע: זמן שיידרש לאפוס את המלאי בקצב המכירות הנוכחי |
| מכירות דירות חדשות ירדו ב-23.1% ב-2025 — שנת הנדל”ן הגרועה ב-20 שנה |
| ~1,430 דירות חדשות לא מכורות בקריית אונו בלבד |
| ממוצע מחיר דירת 4 חדרים בקריית אונו: 3–3.3 מיליון ש”ח (כ-30–32 אלף ש”ח למ”ר) (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| ירידה ריאלית של כ-0.9% במחירי דירות חדשות ב-2025 |
| כ-130,000 משפחות רשומות לתוכניות דיור בהנחה — ביקוש כבוש שמחכה לפרוץ |
למה יש כל כך הרבה דירות שלא נמכרות — ומה זה אומר לשוק
הצטברות המלאי לא קרתה ביום אחד. בשנת 2021–2022, בתקופת ריבית אפסית, הקבלנים החלו בבנייה אגרסיבית מתוך ציפייה לביקושים ממושכים. אלא שב-2022 בנק ישראל העלה את הריבית מ-0.1% לכמעט 4.75% — האצה שלא נראתה עשרות שנים. ההחזרים החודשיים על משכנתא הכפילו את עצמם תוך פחות מחמש שנים, ורוכשים רבים פשוט ירדו מהגדר.
בנוסף, המלחמה שפרצה ב-7 באוקטובר 2023 הקפיאה חלק גדול מהפעילות הכלכלית. גם כאשר הביקוש חל חלקית, הוא לא חזר בכוח מלא לשוק החופשי: כ-130,000 משפחות רשומות לתוכניות דירה בהנחה וממתינות להגרלה — ביקוש אדיר שנשאר מחוץ לשוק הרגיל.
- 32% מכלל הדירות הלא מכורות נמצאות במחוז תל אביב — כ-26,660 יחידות
- מחוז המרכז מהווה 23.7% נוספים — כ-19,780 יחידות
- רמת גן הוסיפה 1,008 דירות חדשות ללא קונים במהלך שנת 2025 בלבד
- ירושלים מובילה בארץ עם כ-10,234 דירות לא מכורות; אחריה תל אביב עם 9,709
- 78% מהדירות הלא מכורות כבר בשלבי בנייה — הקבלנים לא יכולים פשוט לעצור
הפרדוקס: למה 86,000 דירות לא מורידות מחירים בצורה דרמטית?
השאלה הנשאלת ביותר: אם יש כל כך הרבה דירות לא מכורות, למה המחירים לא קרסו? התשובה היא שהקבלנים הבינו מזמן שהורדת מחיר רשמית פוגעת בנרטיב — מחירים תמיד עולים. לכן הם מעדיפים להעניק הטבות בדלת האחורית: מבצעי מימון אגרסיביים כמו 20/80 ו-10/90, שדרוגים חינמיים, פטור מהצמדה, ואפילו הלוואות קבלן ללא ריבית לתקופות ארוכות.
במבצע 20/80 הרוכש משלם 20% בלבד בחתימה ואת ה-80% הנותרים רק במסירת המפתח. ערך כלכלי זה שווה להפחתת מחיר אפקטיבית של 100,000–150,000 שח. אלא שבנק ישראל הגביל מבצעים אלה באמצעות הוראת שעה עד סוף 2026, כך שחלון ההזדמנויות הנוכחי מוגבל בזמן. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- ירידה ריאלית: מחירי דירות חדשות ירדו בכ-0.9% ב-2025
- הנחה בדלת האחורית באמצעות מימון שווה 100,000–150,000 שח על דירה ממוצעת (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- בנק ישראל הגביל הלוואות קבלן ל-10% מתיק המשכנתאות החודשי — עד סוף 2026
- למרות ההגבלות: קבלנים ממשיכים להציע קומבינות יצירתיות
- מכירות דירות יד שנייה דווקא עלו ב-10.4% ב-2025
מה זה אומר לקונים בגוש דן ובקריית אונו: הזדמנויות ממשיות
לקונה מיודע בגוש דן, המצב הנוכחי מציע הזדמנויות שלא ראינו לפחות עשור. קבלנים שיושבים על מלאי של מאות דירות ומתמודדים עם לחץ תזרימי — רוצים לסגור עסקאות. אם ניגשים אליהם עם ידע, סבלנות ועורך דין טוב, אפשר להשיג תנאים שכמה שנים לאחור לא היו בנמצא.
בגוש דן הצפוי ליהנות מתחנות הקו הסגול של הרכבת הקלה — בהן קריית אונו, גבעת שמואל ואזורים סמוכים — הביקוש העתידי חזק. קניה חכמה היום, כשהקבלן לחוץ, יכולה לחסוך מאות אלפי שקלים.
- כ-1,330–1,430 דירות חדשות לא מכורות בקריית אונו — כוח מיקוח גבוה
- מבצעי מימון 20/80 עוד בתוקף — ניתן לנצלם לפני המגבלות
- שדרוגים בחינם: מטבח, מרפסת, חניה — פריטים שקבלנים לחוצים מוכנים להעניק
- קיצור תקופת ערבות בנקאית / פטור מהצמדה — הטבות שניתן לדרוש בחוזה
- ברגע שריבית בנק ישראל תרד — חלק מהביקוש הכבוש ייפרץ ומחירים יעלו
הסיכונים שחשוב להכיר: לא כל קבלן לחוץ הוא הזדמנות בטוחה
עודף מלאי ולחץ תזרימי אצל קבלנים מציגים הזדמנויות — אך גם סיכונים. קבלן שנמצא בקשיים כלכליים אמיתיים עלול לא לסיים את הפרויקט, לעכב מסירה, או לספק איכות בנייה נמוכה.
חוק המכר (דירות) תשלה-1974 מחייב קבלן לספק לרוכש ערבות בנקאית על כל תשלום מעבר ל-7% ממחיר הדירה. לעולם אל תשלמו יותר מ-7% ללא קבלת ערבות בנקאית בידיכם.
- בדקו רישיון קבלן בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי
- דרשו פרויקט עם ליווי בנקאי מלא
- אל תשלמו מעל 7% ללא ערבות בנקאית
- בדקו פרויקטים קודמים של אותו קבלן
- חפשו דוחות כספיים ציבוריים של חברות הנדלן
הצקליסט למקסום ההזדמנות: 8 צעדים לרכישת דירה חדשה בגוש דן
לפני שניגשים לשולחן המשא ומתן עם הקבלן, עברו על הצקליסט הזה:
- מחקר שוק: אספו נתוני עסקאות אמיתיות מאתר רשות המסים ומדלן
- בדיקת קבלן: בדקו רישיון, חוות דעת מרוכשים קודמים וליווי בנקאי
- עורך דין מקרקעין: שכרו עורך דין שמייצג רק אתכם לפני כל חתימה
- שאלות מחיר וטיב: בקשו פירוט מה כלול ואז דרשו שדרוגים
- מימון ותנאים: בחנו את הערך הכלכלי האמיתי של מבצע 20/80
- ערבויות: וודאו ערבות בנקאית לפי חוק המכר על כל תשלום מעבר ל-7%
- מועד מסירה: דרשו תאריך ספציפי עם פיצויים מוסכמים על עיכוב
- בדיקת ממד: וודאו שהדירה כוללת ממד — משפיע על ערך הנכס
שאלות נפוצות
האם זה הזמן הנכון לקנות דירה חדשה בגוש דן?
מבחינת כוח המיקוח — כן, זו נקודת כניסה טובה. הקבלנים לחוצים, המבצעים אמיתיים, והחלון מוגבל. עם זאת, בדקו היטב את הפרויקט והקבלן לפני הכל.
כמה אפשר להוריד ממחיר דירה חדשה ממחיר המדבקה?
ירידת מחיר רשמית של 5-10% אפשרית. מבצע 20/80 שווה כלכלית להנחה של 100,000–150,000 שח. שדרוגים נוספים עוד מוסיפים 50,000–80,000 שח. ניהול מו”מ נכון יכול לחסוך 200,000–300,000 שח. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
מה הסיכון הגדול ביותר בקניית דירה כשהקבלן לחוץ?
הסיכון העיקרי הוא שהקבלן לא יסיים את הבנייה. לכן: בחרו פרויקט עם ליווי בנקאי מלא, דרשו ערבות בנקאית חוק המכר, ושכרו עורך דין.
למה מחירי הדירות לא ירדו בצורה דרמטית למרות כל ה-86,000 דירות?
קבלנים מעדיפים הטבות בדלת האחורית על פני ירידת מחיר רשמית. גם ירידה בהתחלות הבנייה יוצרת ציפייה למחסור עתידי.
מה יקרה למחירים בקריית אונו כשהשוק יתאושש?
קריית אונו נהנית מביקוש גבוה ופרויקטי תחבורה עתידיים. מומחים צופים עליית ערך של 10-20% בתוך 3-5 שנים למי שקונה ב-2026.
86,000 דירות לא מכורות הן מספר גדול — אבל הן לא יישארו על המדף לנצח. בנק ישראל צפוי להמשיך ולהוריד ריבית ב-2026, ביקושים כבושים של מאות אלפי משפחות ממתינים לנקודת הכניסה הנכונה, והתחלות בנייה שירדו ב-2023–2024 ייצרו מחסור היצע בעוד שנה-שנתיים.
אם אתם שוקלים לרכוש דירה חדשה בגוש דן — קריית אונו, גבעת שמואל, רמת גן, יהוד או גני תקווה — עכשיו הוא הזמן. שמואל והנכס בגובה העיניים מלווים רוכשים בכל תהליך הרכישה — בלי עמלה מוסתרת, עם שקיפות מלאה ובגובה העיניים.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
