חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, הוא אחד מהחוקים החשובים ביותר בתחום הנדל״ן בישראל. מטרתו להגן על רוכשי דירות חדשות מקבלן ולוודא שהכסף שלהם מובטח, שהדירה תימסר להם כפי שהובטחה ובזמן שנקבע בחוזה. החוק חל על כל עסקה של רכישת דירה חדשה מקבלן, בין אם היא נבנית על קרקע פרטית ובין אם על קרקע מדינה – אבל לא חל על עסקאות יד שנייה.
אם אתם עומדים לרכוש דירה חדשה מקבלן באזור גוש דן – בקריית אונו, גבעתיים, גני תקווה, רמת גן או יהוד – חשוב שתכירו את הזכויות שמגיעות לכם לפי החוק. ידע זה יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולמנוע מצבים בלתי נעימים מול הקבלן.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| חוק המכר (דירות) נחקק בשנת 1973 ועבר תיקונים משמעותיים, כולל תיקון 9 בשנת 2022 שקיצר את תקופת החסד לאיחור מ-60 ל-30 ימים בלבד |
| קבלן אינו רשאי לגבות מעל 7% ממחיר הדירה ללא מתן בטוחה מתאימה לרוכש – עבירה על כך היא עבירה פלילית |
| תקופת הבדק נמשכת בין שנה לשבע שנים בהתאם לסוג הליקוי, ולאחריה תקופת אחריות של 3 שנים נוספות |
| החל מ-2022, רק 40% ממחיר דירה חדשה ניתן להצמיד למדד תשומות הבנייה – שינוי משמעותי שחוסך כסף לרוכשים |
| בפסיקה מ-2025, בג״ץ קבע שהמלחמה אינה מהווה באופן אוטומטי כוח עליון הפוטר קבלנים מפיצוי על איחור במסירה |
| עיצום כספי בגובה 257,950 שקלים יוטל על קבלן שלא מסר פנקס שוברים לרוכש (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| שכר טרחת עו״ד ברכישת דירה מקבלן מוגבל ל-5,374 שקלים בתוספת מע״מ או חצי אחוז ממחיר הדירה, הנמוך מביניהם (נכון ל-2026) |
הבטחת כספי הרוכש – הבטוחות שמגיעות לכם לפי החוק
אחד הנושאים הקריטיים ביותר ברכישת דירה חדשה מקבלן הוא הבטחת הכסף שאתם משלמים. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, קובע שקבלן אינו רשאי לגבות מהרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה ללא מתן בטוחה.
החוק מגדיר חמישה סוגי בטוחות שהקבלן יכול להעמיד: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת הרוכש, רישום הערת אזהרה על הנכס, או העברת בעלות או זכות אחרת בדירה לרוכש.
- ערבות בנקאית – הבטוחה הנפוצה והבטוחה ביותר
- הגוף המממן חייב להנפיק ערבות תוך 14 ימי עסקים
- מאז תיקון 9, רכיב המע״מ מופקד בקרן ממשלתית
- אם הקבלן לא מעמיד בטוחה – אין להתקדם עם העסקה
- ניתן להגיש תלונה באתר משרד הבינוי והשיכון
לוח תשלומים – כמה מותר לקבלן לגבות בכל שלב
החוק קובע שיעורי תשלום מקסימליים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
בבנייה חדשה: עד 40% עם גמר תקרת קומת העמודים, 20% נוספים עם גמר שלד הקומה, 20% נוספים עם גמר כל השלד, ו-5% עם מסירת הדירה.
- בנייה חדשה: 40%, 20%, 20%, 5%
- תמ״א 38: 13%, 13%, 20%, 5%
- גבייה מעבר לשיעורים המותרים היא עבירה פלילית
תקופת בדק ואחריות – מה הקבלן חייב לתקן
תקופת בדק נמשכת 1-7 שנים לפי סוג הליקוי. תקופת אחריות נוספת של 3 שנים.
ליקויים ביסודות ובטיחות – אחריות ללא הגבלת זמן.
- צנרת וחימום: שנתיים
- רטיבות ואיטום: 4 שנים
- סדקים: 5 שנים
- חיפויים חיצוניים: 7 שנים
- יסודות ובטיחות: ללא הגבלה
פיצוי על איחור במסירת דירה – 2026
תיקון 9 קיצר את תקופת החסד ל-30 יום. הפיצוי אוטומטי.
בג״ץ קבע שהמלחמה אינה כוח עליון אוטומטי.
- 30 יום חסד
- חודשים 2-4: 100% שכירות
- חודשים 5-10: 125%
- מחודש 11: 150%
רשימת בדיקה – 8 צעדים הכרחיים
לפני שאתם חותמים על הסכם מכר, ודאו שעברתם על כל הנקודות.
- בדקו ליווי בנקאי וערבויות חוק מכר
- שכרו עו״ד נדל״ן עצמאי
- קראו את המפרט הטכני בעיון
- בדקו לוח תשלומים תואם חוק
- ודאו סעיף פיצוי על איחור
- בדקו הצמדה למדד לא חורגת מ-40%
- הזמינו בדק בית לפני מסירה
- שמרו את כל המסמכים
שאלות נפוצות
האם חוק המכר חל על פינוי בינוי?
כן, חל על כל מכירת דירה חדשה מקבלן.
מה עושים אם הקבלן לא נותן ערבות?
הגישו תלונה לממונה חוק המכר במשרד הבינוי.
האם מגיע פיצוי על איחור בגלל מלחמה?
כן, בג״ץ קבע שמלחמה לא פוטרת אוטומטית.
מה ההצמדה למדד תשומות הבנייה?
רק 40% מהמחיר ניתן להצמיד מאז התיקון.
כמה זמן לדווח על ליקויים?
תקופת בדק 1-7 שנים + 3 שנות אחריות.
חוק המכר דירות הוא כלי חזק בידי רוכשי דירות חדשות, אבל הוא יעיל רק כאשר מכירים אותו.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
