תשואה על דירה להשקעה היא המדד המרכזי שקובע האם עסקת הנדל”ן שלכם רווחית. היא מבטאת את ההכנסה השנתית מהדירה כאחוז ממחיר הרכישה – וככל שהאחוז גבוה יותר, כך הכסף שלכם עובד קשה יותר. בגוש דן ובאזור קרית אונו, שבו מחירי הדירות נעים בין 2 ל-5 מיליון ש”ח, ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו יכול להסביר פערים של עשרות אלפי שקלים בשנה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)

במדריך זה נסביר שלושה סוגי תשואה – ברוטו, נטו ותשואה על ההון (Cash on Cash) – עם נוסחאות מפורטות, דוגמאות מחישובים אמיתיים בקרית אונו, גבעתיים, אור יהודה וגני תקווה, ונשלב גם את ההשפעה של מסלולי המס השונים על הרווח הסופי שלכם.

עודכן: אוקטובר 2026

במספרים

נתון
תשואה ברוטו ממוצעת בגוש דן: 2.5%–3.5% בשנה (2025–2026)
שכר הדירה הממוצע בישראל ברבעון 4 של 2024: 4,817 ש”ח לחודש – עלייה של כ-5% לעומת שנה קודמת (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
תקרת הפטור ממס על שכירות ב-2026: 5,654 ש”ח לחודש (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
ריבית פריים נכון לינואר 2026: 5.5% (לאחר הפחתה של 0.25% על ידי בנק ישראל)
מגבלת משכנתא לדירה להשקעה: מקסימום 50% מימון (תקנות בנק ישראל)
שיעור הפחת המוכר לצורכי מס על דירת מגורים: 2% לשנה על שווי המבנה (לא הקרקע)

תשואה ברוטו – הנוסחה הבסיסית ולמה היא לא מספיקה

תשואה ברוטו היא נקודת הפתיחה של כל בדיקת כדאיות. הנוסחה פשוטה: מחלקים את שכר הדירה השנתי במחיר הרכישה ומכפילים ב-100. לדוגמה, דירת 3 חדרים בקרית אונו שנרכשה ב-2,500,000 ש”ח ומושכרת ב-5,000 ש”ח לחודש תניב תשואה ברוטו של: (5,000 × 12 ÷ 2,500,000) × 100 = 2.4%. דירה דומה באור יהודה שעלתה 1,970,000 ש”ח ומושכרת ב-4,658 ש”ח לחודש תניב: (4,658 × 12 ÷ 1,970,000) × 100 = 2.84%. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)

הבעיה בתשואה ברוטו היא שהיא מתעלמת מכל ההוצאות: ארנונה בתקופות ריקות, ועד בית, תחזוקה שוטפת, ביטוחים, שכ”ט עורך דין ומתווך בעת רכישה, ועמלות ניהול. בפועל, הוצאות אלה מפחיתות את ההכנסה נטו ב-15%–25% לעומת הברוטו. לכן, תשואה ברוטו של 2.7% עשויה להפוך לתשואה נטו של 2.0%–2.2% בלבד.

  • נוסחת תשואה ברוטו: (שכ”ד חודשי × 12 ÷ מחיר הרכישה) × 100
  • קרית אונו – 3 חדרים: ~2.5 מיליון ש”ח, שכ”ד ~5,000 ש”ח → תשואה ברוטו ~2.4% (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
  • גבעתיים: תשואה ברוטו ממוצעת ~2.77%, שכ”ד ממוצע ~6,220 ש”ח (2025) (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
  • אור יהודה: תשואה ברוטו ~2.85%, מחיר ממוצע 3 חדרים ~1.97 מיליון ש”ח (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
  • גני תקווה: מחיר לנ”ר 32,000–35,000 ש”ח/מ”ר; תשואה ברוטו ~2.6%–2.8% (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)

תשואה נטו – מה שנשאר אחרי ההוצאות

תשואה נטו מחשבת את ה-NOI (Net Operating Income) – ההכנסה התפעולית הנקייה – לאחר כל ההוצאות השוטפות, חלקי עלות הרכישה הכוללת. הנוסחה: ((הכנסה שנתית − הוצאות שנתיות) ÷ עלות הרכישה הכוללת) × 100. “עלות הרכישה הכוללת” כוללת מחיר הדירה + מס רכישה + עו”ד + שיפוצים לפני אכלוס.

דוגמה מספרית: דירת 4 חדרים בקרית אונו ב-3,000,000 ש”ח. מחיר רכישה כולל (עם מסים ועלויות): 3,180,000 ש”ח. שכ”ד: 6,200 ש”ח/חודש → 74,400 ש”ח/שנה. הוצאות שנתיות: ועד בית 3,600 ש”ח, ביטוח 1,200 ש”ח, תחזוקה ממוצעת 3,000 ש”ח, ריק חודשי ממוצע 0.5 חודש = 3,100 ש”ח → סה”כ הוצאות 10,900 ש”ח. NOI: 74,400 − 10,900 = 63,500 ש”ח. תשואה נטו: 63,500 ÷ 3,180,000 × 100 = 2.0%. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)

  • נוסחת תשואה נטו: ((שכ”ד שנתי − הוצאות שנתיות) ÷ עלות כוללת) × 100
  • הוצאות טיפוסיות: ועד בית, ביטוח דירה, תחזוקה, ריק בין שוכרים, שכ”ט מתווך בהשכרה
  • ממוצע הוצאות שנתיות בגוש דן: 8,000–15,000 ש”ח לדירה, תלוי גיל הנכס (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
  • דירות ישנות (מעל 30 שנה): צפו לתחזוקה גבוהה יותר – הפחיתו 20%–25% מהברוטו
  • עלות רכישה כוללת חייבת לכלול: מחיר + מס רכישה (בד”כ 8% לדירה שנייה) + עו”ד 0.5%–1% + שיפוץ

תשואה על ההון (Cash on Cash) – החישוב כשיש משכנתא

כאשר ממנים חלק מהרכישה במשכנתא, יש לחשב תשואה על ההון העצמי בלבד – מה שנקרא Cash on Cash Return. הנוסחה: ((הכנסה שנתית − הוצאות − תשלומי משכנתא שנתיים) ÷ הון עצמי שהושקע) × 100. זהו המדד הרלוונטי ביותר למשקיע שממנה עם הלוואה.

אזהרת מציאות לגוש דן 2026: בנק ישראל מגביל מימון לדירה להשקעה ל-50% בלבד. על דירה ב-2,500,000 ש”ח, המשכנתא המקסימלית היא 1,250,000 ש”ח. עם ריבית פריים 5.5% על הלוואת פריים ל-20 שנה, ההחזר החודשי יהיה כ-8,500 ש”ח – יותר ממה שרוב הדירות בקרית אונו מניבות כשכ”ד (5,000–6,500 ש”ח). כלומר, תזרים המזומנים החודשי שלילי! (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)

  • נוסחת Cash on Cash: ((שכ”ד שנתי − הוצאות − תשלומי משכנתא) ÷ הון עצמי) × 100
  • מגבלת LTV לדירה שנייה בישראל: 50% (תקנות בנק ישראל)
  • ריבית פריים ינואר 2026: 5.5% (בנק ישראל הוריד 0.25% בינואר 2026)
  • ריבית קבועה צמודה ל-20+ שנה: 3.30%–3.57% (נכון ל-2026)
  • בגוש דן: רוב המשקיעים עם משכנתא חווים תזרים שלילי – ספרו זאת בתוכנית

מסלולי מס על הכנסה משכירות – השפעה ישירה על התשואה

בחירת מסלול המס הנכון יכולה להוסיף או לגרוע אחוז שלם מהתשואה הנטו שלכם. קיימים שלושה מסלולים עיקריים ב-2026: מסלול הפטור (עד 5,654 ש”ח/חודש), מסלול 10% על כל ההכנסה, ומסלול המס השולי (31% לפחות). (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)

דוגמה למשכיר שמקבל 7,000 ש”ח/חודש: במסלול הפטור – ההכנסה עוברת את התקרה ב-1,346 ש”ח. נוסחת הפחתה: עודף (1,346) כפול 2 = 2,692 ש”ח. הפטור יורד ל-5,654 − 2,692 = 2,962 ש”ח. ההכנסה החייבת: 7,000 − 2,962 = 4,038 ש”ח. בהנחת מדרגת מס של 31%, המס החודשי: כ-1,252 ש”ח. במסלול 10% פשוט: 7,000 × 10% = 700 ש”ח/חודש. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)

  • פטור מלא: עד 5,654 ש”ח/חודש (2026) – אפס מס, ללא ניכוי הוצאות (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
  • פטור חלקי: בין 5,654 ל-11,308 ש”ח – חישוב מורכב, לרוב פחות כדאי ממסלול 10% (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
  • מסלול 10%: על כל ההכנסה משכירות, ללא ניכוי הוצאות – מתאים לרוב המשכירים
  • מסלול מס שולי: מינימום 31% (10% מגיל 60), מאפשר ניכוי כל ההוצאות כולל פחת 2%
  • פחת (2%/שנה על שווי המבנה): חובה לנכות מבסיס עלות הדירה בעת מכירה – משפיע על מס שבח

צ’קליסט: איך לחשב תשואה לפני שקונים דירה להשקעה

לפני שחותמים על חוזה, עברו על הצ’קליסט הזה – הוא חוסך טעויות יקרות:

  1. שלב 1 – אספו נתוני שוק: בדקו בפורטלים (יד2, מדלן) מה שכ”ד ריאלי לנכסים דומים באותה שכונה.
  2. שלב 2 – חשבו תשואה ברוטו: שכ”ד חודשי × 12 ÷ מחיר רכישה מלא (כולל עו”ד ומסים). אם מתחת ל-2.5% – שקלו היטב.
  3. שלב 3 – הכינו רשימת הוצאות שנתיות: ועד בית, ביטוח, תחזוקה ממוצעת, ריק, ארנונה בתקופות ריקות.
  4. שלב 4 – חשבו תשואה נטו: NOI שנתי ÷ עלות רכישה כוללת × 100. זה המדד האמיתי.
  5. שלב 5 – אם יש משכנתא: חשבו Cash on Cash. קחו בחשבון ריבית פריים 5.5% ומגבלת LTV 50%.
  6. שלב 6 – בחרו מסלול מס: חשבו את המס בכל שלושת המסלולים. לרוב, מסלול 10% עדיף בין 5,654 ל-15,000 ש”ח/חודש. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
  7. שלב 7 – חשבו תשואה כוללת (Total Return): תשואה שוטפת + ציפיית עליית ערך שנתית. בגוש דן הנדל”ן עלה ~5%–8% בשנה בעשור האחרון.

שאלות נפוצות

מה תשואה טובה לדירה להשקעה בגוש דן?

בגוש דן, תשואה ברוטו של 2.5%–3% נחשבת סבירה לאור מחירי הנדל”ן הגבוהים. ערים כמו אור יהודה וגני תקווה מציעות ~2.8%–3%, ואילו גבעתיים וקרית אונו נמצאות לעיתים ב-2.4%–2.7%.

האם כדאי לקחת משכנתא לרכישת דירה להשקעה בגוש דן?

עם ריבית פריים של 5.5% ומגבלת LTV של 50%, רוב המשקיעים בגוש דן חווים תזרים חודשי שלילי. חשוב לוודא שיש כרית ביטחון של לפחות 6–12 חודשי החזר.

מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו?

תשואה ברוטו מחשבת שכ”ד × 12 ÷ מחיר הרכישה ללא הוצאות. תשואה נטו מחסרת את כל ההוצאות השנתיות. ההפרש בין השניים הוא לרוב 0.4%–0.8%.

איך הפחת משפיע על תשואת ההשקעה?

פחת (2%/שנה על ערך המבנה) רלוונטי למי שבחר מסלול מס שולי. גם אם לא ניכיתם פחת בפועל, רשות המסים תדרוש להפחיתו מבסיס עלות הדירה בחישוב מס השבח בעת מכירה.

האם כדאי לרכוש דירה להשקעה בקרית אונו לעומת אור יהודה?

אור יהודה מציעה תשואה ברוטו גבוהה יותר (~2.85% לעומת ~2.4% בקרית אונו). קרית אונו, לעומת זאת, שוק הנדל”ן שלה נחשב יציב ומבוקש יותר עם פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר.

חישוב תשואה אמיתי על דירה להשקעה בגוש דן דורש לעבור מעבר לתשואה הברוטו הפשוטה ולהבין את מכלול ההוצאות, עלויות המימון, ומסלול המס הנכון עבורכם. ערים כגני תקווה ואור יהודה מציעות תשואה שוטפת גבוהה יחסית, בעוד קרית אונו וגבעתיים מובילות בעליית ערך.

אם אתם שוקלים רכישת דירה להשקעה באזור קרית אונו, גבעתיים, גני תקווה, אור יהודה או יהוד – שמואל ממשרד ״הנכס בגובה העיניים״ יעשה עבורכם את כל חישובי הכדאיות ויכווין אתכם לקבלת ההחלטה הנכונה.

רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.

הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004

המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.