החל משנת 2026, שבח ממכירת דירות השקעה שאינן פטורות ממס שבח ייכלל לראשונה בחישוב ההכנסה לצורכי מס יסף. המשמעות היא שמוכרי דירות שאינן דירתם היחידה עלולים לשלם מס נוסף של עד 5% על השבח, מעבר למס השבח הרגיל בשיעור 25%. מדובר בשינוי דרמטי שאושר כחלק מתקציב 2026, תקציב המדינה הגדול בתולדות ישראל בהיקף של 662 מיליארד שקל.
בפועל, משקיע שמוכר דירה להשקעה בגוש דן עם שבח משמעותי עלול למצוא את עצמו משלם שיעור מס כולל של 30% על הרווח, במקום 25% כפי שהיה נהוג עד כה. עבור דירות בגוש דן שמחיריהן נעים בין 2 ל-3.5 מיליון שקל, מדובר בתוספת מס של עשרות אלפי שקלים. החדשות הטובות הן שקיימות דרכים חוקיות לצמצם את החשיפה למס היסף, וחשוב להכיר אותן לפני שמקבלים החלטות על מכירה או רכישה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| מס יסף בשיעור 3% חל על הכנסה חייבת מעל 721,560 שקל בשנה, בתוספת 2% נוסף על הכנסות הוניות – סה״כ עד 5% מס נוסף (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| דירת מגורים ששוויה עד 5,385,285 שקל לא תחויב במס יסף על השבח, גם אם אינה פטורה ממס שבח (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| הרחבת מס היסף על שבח מדירות השקעה צפויה להניב למדינה 420 מיליון שקל בשלב ראשון ו-500 מיליון שקל בשנה בהבשלה מלאה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| כ-18% מבעלי הדירות בישראל הם משקיעים, בעלי שתי דירות לפחות – כ-251,075 איש |
| מספר דירות שרכשו משקיעים נפל ב-17% בשנת 2025 לממוצע חודשי של כ-1,000 דירות |
| שיעור מס שבח על דירה שאינה דירה יחידה עומד על 25%, ועם מס היסף המלא עלול להגיע ל-30% |
| פריסת שבח ריאלי אינה רלוונטית לצורך חישוב מס יסף – רשות המיסים קבעה שהפריסה היא טכנית בלבד |
מה זה מס יסף ואיך הוא עובד על שבח מקרקעין
מס יסף הוא מס נוסף שהוטל לראשונה בישראל בשנת 2013, במטרה להגדיל את נטל המס על בעלי הכנסות גבוהות. עד 2024, המס עמד על שיעור של 3% על הכנסה חייבת שנתית מעל תקרה מסוימת. בשנת 2025 חלה רפורמה משמעותית: נוסף מס יסף הוני בשיעור 2% נוסף על הכנסות הוניות שחורגות מתקרת ההכנסה של 721,560 שקל בשנה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
המשמעות בפועל היא מבנה מיסוי דו-שכבתי: שכבה ראשונה של 3% על כלל ההכנסה החייבת מעל התקרה, ושכבה שנייה של 2% נוסף על הכנסות הוניות בלבד מעל אותה תקרה.
- עד 2025: שבח ממכירת דירות מגורים רגילות לא נכלל כלל בחישוב מס היסף
- מ-2025: מס יסף הוני בשיעור 2% נוסף על הכנסות הוניות מעל התקרה
- מ-2026: גם שבח ממכירת דירות השקעה שאינן פטורות ממס שבח ייכלל בחישוב
מי באמת ייפגע מהשינוי בגוש דן
השינוי פוגע בעיקר במשקיעי נדל״ן שמחזיקים בדירה שנייה או יותר ומתכננים למכור.
ניקח דוגמה: משקיע שמשכורתו השנתית עומדת על 600,000 שקל מוכר דירה להשקעה בקריית אונו ברווח של 800,000 שקל. סך הכנסתו השנתית 1,400,000 שקל. לאחר השינוי, הוא עלול לשלם מס יסף נוסף של עד 5% על חלק מהשבח שחורג מתקרת 721,560 שקל. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- בעלי דירה שנייה או יותר שמוכרים נכס להשקעה – הנפגעים העיקריים
- בעלי הכנסה שנתית גבוהה – החשיפה למס יסף גדלה
- בעלי דירה יחידה שמוכרים בפטור – לא ייפגעו כלל
- משפרי דיור – בדרך כלל לא ייפגעו
5 אסטרטגיות חוקיות להקטנת החשיפה למס יסף
תכנון מס הוא חוקי ולגיטימי לחלוטין. הנה חמש אסטרטגיות שכל משקיע בגוש דן צריך להכיר.
- פיצול שומה בין בני זוג – כל בן זוג נהנה מתקרת מס יסף נפרדת
- פיצול מכירות בין שנים – שמירה על הכנסה הונית מתחת לתקרה
- הגדלת הוצאות מוכרות – שמרו כל קבלה על שיפוצים, תיווך ועורכי דין
- כלל השליש והעברה ללא תמורה – פיצול הזכויות בין בני משפחה לפני מכירה
- תזמון נכון – תכננו את סדר המכירות לניצול פטורים
מה זה אומר על שוק הנדל״ן בגוש דן ב-2026
השינוי הוא חלק ממגמה רחבה להכביד על משקיעי נדל״ן. ב-2025 ראינו ירידה של 17% ברכישות משקיעים.
ייתכן שהשינוי דווקא ייצור הזדמנויות לקונים אם משקיעים ימהרו למכור.
- ירידה של 17% ברכישות משקיעים ב-2025
- הזדמנות פוטנציאלית לקונים
- סביבת מיסוי מחמירה: מס יסף + ביטול ליניארי מוטב + מס רכישה גבוה
- חשוב לחשב תשואה נטו אחרי כל המיסים
רשימת בדיקה למשקיע נדל״ן לפני מכירת דירה ב-2026
אם אתם מתכננים למכור דירה להשקעה בגוש דן ב-2026:
- בדקו האם הדירה רשומה על שם שני בני הזוג
- אספו את כל הקבלות על שיפוצים, תיווך, עורכי דין ואגרות
- חשבו את סך ההכנסה השנתית הצפויה כולל השבח
- שקלו לפצל מכירות בין שנים
- בחנו האם כלל השליש והעברה ללא תמורה רלוונטיים
- בדקו את שווי הדירה מול תקרת 5,385,285 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- התייעצו עם עורך דין או רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין
שאלות נפוצות
האם מס יסף חל גם על מכירת דירה יחידה?
לא. מי שמוכר דירה יחידה בפטור ממס שבח לא ישלם מס יסף כלל. גם דירה יחידה שאינה פטורה אך שוויה עד 5,385,285 שקל לא תחויב. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
האם ניתן לפרוס את השבח כדי להקטין את מס היסף?
לא באופן ישיר. רשות המיסים קבעה שפריסת שבח ריאלי היא טכנית בלבד ואינה רלוונטית לחישוב מס היסף.
כמה מס נוסף ישלם משקיע שמוכר דירה בקריית אונו?
תלוי בגובה השבח ובהכנסות. לדוגמה, משקיע עם הכנסה שנתית של 500,000 שקל שמוכר עם שבח של מיליון שקל ייחשף לתוספת מס של כ-38,922 שקל. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
האם השינוי כבר נכנס לתוקף?
חלק מהשינויים אושרו כחלק מתקציב 2026 ונכנסו לתוקף. מומלץ לעקוב אחרי עדכונים באתר רשות המיסים.
האם כדאי למכור דירה להשקעה עכשיו?
אין תשובה אחת. ההחלטה תלויה בגובה השבח, ברמת ההכנסה, בתשואה השוטפת ובתחזיות לשוק. חשוב לעשות חישוב מלא ולהתייעץ עם מומחה.
מס היסף על שבח מקרקעין הוא שינוי משמעותי שכל משקיע בגוש דן חייב להכיר. יש כלים חוקיים רבים לצמצם את החשיפה.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי והבעת דעה בלבד, נכון למועד כתיבתו ועשוי להשתנות. אין בו ייעוץ משפטי, שמאי, מיסויי או פיננסי, הוא אינו המלצה לפעולה ואין לראות בו מתן שירות. לפני כל החלטה מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע מוסמך. הסתמכות על המידע היא באחריות הקורא בלבד.
