מס רכישה על דירה להשקעה בשנת 2026 עומד על 8% מהשקל הראשון ועד לשווי של כ-6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לסכום הזה. המשמעות המעשית: על דירה להשקעה בשווי 2.5 מיליון שקלים בגוש דן תשלמו כ-200,000 שקלים מס רכישה – סכום שמהווה כ-8% ממחיר הדירה. לשם השוואה, רוכש דירה יחידה באותו מחיר ישלם רק כ-20,500 שקלים. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
הוראת השעה שקבעה מס רכישה מוגדל של 8% על דירה שנייה הוארכה עד סוף 2026, ומדרגות המס הוקפאו עד סוף 2027 – כלומר לא תהיה התאמה למדד המחירים. עם זאת, קיימות מספר אסטרטגיות חוקיות שיכולות לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. במאמר הזה נפרט את כל מה שמשקיע בנדל”ן בגוש דן חייב לדעת לפני שחותם על חוזה.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| מס רכישה על דירה להשקעה בשנת 2026: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל סכום זה – מהשקל הראשון (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| על דירה להשקעה בשווי 2,500,000 ₪ תשלמו 200,000 ₪ מס רכישה, לעומת כ-20,500 ₪ בלבד על דירה יחידה באותו מחיר (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| מדרגות מס הרכישה הוקפאו עד סוף 2027 – אין התאמה למדד, מה שמייצר בפועל העלאת מס סמויה |
| החל מ-2026, שבח ממכירת דירת השקעה ייכלל בחישוב מס היסף – עד 5% נוסף על הרווח |
| כלל השליש: מי שמחזיק שליש או פחות בדירה נוספת נחשב כחסר דיור – ומשלם מס רכישה מופחת |
| העברה ללא תמורה לקרוב משפחה: המקבל משלם רק שליש ממס הרכישה הרגיל |
| משפרי דיור נדרשים למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים (יד שנייה) או 12 חודשים ממסירה (מקבלן) כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה |
מדרגות מס רכישה לדירה להשקעה בשנת 2026 – המספרים המלאים
בשנת 2026, כל מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה – בין אם זו דירה שנייה, שלישית או עשירית – משלם מס רכישה לפי שתי מדרגות בלבד: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. שימו לב: המס מתחיל מהשקל הראשון, ללא כל פטור או הנחה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
הסיבה לשיעורים הגבוהים היא הוראת שעה שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים, שנועדה לצנן את שוק ההשקעות בדירות ולהקל על רוכשי דירה ראשונה. הוראה זו הוארכה שוב ותקפה לכל שנת 2026. במקביל, מדרגות מס הרכישה לכל סוגי הרוכשים הוקפאו ולא יעודכנו למדד עד סוף שנת 2027.
- דירה בשווי 1,600,000 ₪: מס רכישה של כ-128,000 ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בשווי 2,000,000 ₪: מס רכישה של כ-160,000 ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בשווי 2,500,000 ₪: מס רכישה של כ-200,000 ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בשווי 3,000,000 ₪: מס רכישה של כ-240,000 ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בשווי 4,000,000 ₪: מס רכישה של כ-320,000 ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
רשימת בדיקה: 7 צעדים לפני רכישת דירה להשקעה בגוש דן
לפני שאתם חותמים על חוזה לרכישת דירה להשקעה, ודאו שעברתם על כל הצעדים הבאים:
- חשבו את מס הרכישה המדויק לפי מדרגות 2026
- בדקו האם כלל השליש רלוונטי עבורכם
- התייעצו עם עורך דין מיסוי מקרקעין
- חשבו את התשואה הכוללת תוך הכללת מס הרכישה
- תכננו מראש את אסטרטגיית המכירה העתידית
- ודאו תשלום מס רכישה בזמן
- תעדו כל הוצאה מרגע הרכישה
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה בשווי 2.5 מיליון שקלים?
כ-200,000 שקלים (8% ממחיר הדירה) (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
האם יש דרך חוקית להפחית את מס הרכישה?
כן – כלל השליש, העברה ללא תמורה, ואסטרטגיית משפרי דיור
מה השתנה במיסוי דירות להשקעה ב-2026?
הקפאת מדרגות עד 2027 ומס יסף חדש על שבח
האם כדאי לקנות דרך חברה בע”מ?
ברוב המקרים לא – חסרונות משמעותיים בשלב המכירה
מתי צריך לשלם את מס הרכישה?
תוך 60 יום מחתימת החוזה
מס רכישה על דירה להשקעה בשנת 2026 הוא הוצאה משמעותית שחייבים לקחת בחשבון.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
