כשרוכשים דירה בישראל, המחיר שמופיע במודעה הוא רק נקודת ההתחלה. מעבר למחיר הדירה עצמה, יש שורה של הוצאות נלוות — מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות, בדק בית, ביטוחים, ועוד — שמצטברות ל-5% עד 10% מעלות הדירה. בדירה בשווי 2.5 מיליון ₪ בקריית אונו, מדובר בתוספת של 107,000–250,000 ₪ שצריך לתכנן מראש. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
במדריך הזה פירטנו כל הוצאה, עם סכומים מעודכנים לשנת 2026 ודוגמאות ספציפיות לבקעת אונו. המטרה: שתגיעו לעסקה בלי הפתעות.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| מס רכישה על דירה ראשונה בשווי 2.5 מיליון ₪ בשנת 2026: כ-20,538 ₪ בלבד. על דירה שנייה באותו מחיר: כ-200,000 ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה יד שנייה: 0.5%–1.5% + מע״מ (18%) ממחיר הדירה, מינימום כ-7,000 ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| דמי תיווך נפוצים בגוש דן: 1%–2% + מע״מ מכל צד, כלומר 25,000–59,000 ₪ על דירה של 2.5 מיליון ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| עלות יועץ משכנתאות: 6,000–9,000 ₪. שמאי מקרקעין: 2,000–3,500 ₪. בדק בית: 1,300–2,000 ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| מדרגות מס הרכישה הוקפאו לשנים 2025–2027 בעקבות חוק ההסדרים — כלומר הפטור לא עודכן למדד, ורוכשים משלמים יותר בפועל |
| סך ההוצאות הנלוות לדירה ממוצעת בקריית אונו (2.5–3.5 מיליון ₪): בין 175,000 ל-350,000 ₪, תלוי בסוג הדירה ובמימון (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
מס רכישה 2026 — המדרגות המעודכנות והחישוב בפועל
מס רכישה הוא ההוצאה הנלווית הגדולה ביותר ברכישת דירה, ובשנת 2026 יש שינוי מהותי שצריך להכיר: בעקבות חוק ההסדרים, מדרגות מס הרכישה הוקפאו ולא עודכנו בהתאם למדד המחירים לצרכן עד סוף 2027. המשמעות — רוכשי דירות משלמים בפועל מס גבוה יותר מאשר בשנים קודמות, כי תקרות הפטור לא עלו עם המחירים.
לרוכש דירה ראשונה (דירה יחידה), הפטור חל על חלק המחיר שעד 1,978,745 ₪. מעבר לכך, המס עולה בהדרגה. לרוכש דירה שנייה ומעלה — אין פטור כלל, והמס מתחיל מהשקל הראשון בשיעור 8%. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
| סעיף | דירה ראשונה | דירה שנייה+ |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| 1,978,745–2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| 2,347,040–6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| 6,055,070–20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
(נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
דוגמה קונקרטית: על דירה בשווי 2,500,000 ₪ בקריית אונו, רוכש דירה ראשונה ישלם כ-20,538 ₪ מס רכישה. על אותה דירה בדיוק, רוכש דירה שנייה (משקיע) ישלם כ-200,000 ₪. זה הפרש של כמעט פי 10 — ולכן חשוב לוודא את הסטטוס מול רשות המיסים לפני שחותמים על חוזה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- מס הרכישה משולם תוך 60 יום מחתימת החוזה — לא ביום הכניסה לדירה
- הקפאת המדרגות בתוקף עד סוף 2027 — כלומר מי שקונה בשנתיים הקרובות משלם יותר ביחס למחירי השוק
- מי שמוכר דירה קיימת תוך 24 חודשים מרכישת דירה חדשה יכול לקבל החזר על ההפרש במס (אם שילם כדירה שנייה)
שכר טרחת עורך דין — כמה זה עולה ומה מקבלים
עורך דין הוא לא אופציה ברכישת דירה — הוא חובה מעשית. עורך הדין בודק את מצב הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, מוודא שאין עיקולים או שעבודים, מנהל את המשא ומתן על החוזה, מלווה את תשלום המסים ומבצע את רישום הדירה על שם הרוכש.
ברכישת דירה יד שנייה, שכר הטרחה הנפוץ הוא 0.5% + מע״מ (18%) ממחיר הדירה. על דירה של 2.5 מיליון ₪, מדובר ב-12,500 ₪ + 2,250 ₪ מע״מ = 14,750 ₪. יש עורכי דין שגובים עד 1.5%, בעיקר בעסקאות מורכבות (ירושה, נכס לא רשום בטאבו, בעיות תכנוניות). (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
ברכישה מקבלן, החוק מגביל את שכר הטרחה שהקבלן רשאי לגבות מהקונה עבור רישום הזכויות: עד 5,374 ₪ + מע״מ נכון ל-2026 (עבור דירות שמחירן עד 4,642,750 ₪). חשוב להבין: הסכום הזה הוא רק עבור עורך הדין של הקבלן, ורצוי מאוד לשכור גם עורך דין פרטי שייצג אתכם. (לפי הערכת המשרד)
- שכר הטרחה המינימלי ברוב המשרדים הוא 7,000–10,000 ₪ + מע״מ, גם אם 0.5% יוצא פחות מזה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- תמיד בקשו הצעת מחיר בכתב שמפרטת מה כלול — רישום, ייצוג מול רשות המיסים, ליווי משכנתא
- בבקעת אונו יש עורכי דין מקומיים עם ניסיון ספציפי בעסקאות פינוי-בינוי ותמ״א 38 — שווה לבדוק
דמי תיווך — כמה אחוזים, מי משלם, ואיך מתמקחים
דמי תיווך הם אחד הסעיפים הגדולים ביותר ברכישת דירה, ויש סביבם הרבה בלבול. בישראל אין חוק שקובע שיעור אחיד לדמי תיווך — הסכום נקבע בהסכם בין הלקוח למתווך. עם זאת, הנורמה הרווחת בגוש דן היא 2% + מע״מ מכל צד (מוכר וקונה בנפרד).
בפועל, רבים מצליחים לנהל משא ומתן ולסגור על 1%–1.5%, בעיקר בדירות יקרות. על דירה של 2.5 מיליון ₪, דמי תיווך של 2% + מע״מ הם 59,000 ₪. דמי תיווך של 1% + מע״מ הם 29,500 ₪. הפרש של כמעט 30,000 ₪ — ששווה שיחה ישירה עם המתווך. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
| שיעור דמי תיווך | מחיר דירה 2.5M ₪ | מחיר דירה 3.5M ₪ |
|---|---|---|
| 1% + מע״מ | 29,500 ₪ | 41,300 ₪ |
| 1.5% + מע״מ | 44,250 ₪ | 61,950 ₪ |
| 2% + מע״מ | 59,000 ₪ | 82,600 ₪ |
(נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
חשוב לדעת: לפי חוק המתווכים, מתווך חייב לחתים אתכם על טופס הזמנת שירותי תיווך לפני שהוא מראה לכם נכס. בלי חתימה — אין חובת תשלום. בנוסף, המתווך חייב להיות בעל רישיון תיווך בתוקף.
- דמי התיווך משולמים רק אם העסקה נסגרת — אם ראיתם דירה ולא קניתם, לא משלמים
- אפשר לנסות לסכם על דמי תיווך מופחתים אם אתם עובדים עם אותו מתווך גם על מכירת הדירה הישנה
- שקיפות בדמי תיווך חשובה — ודאו שהסכום מופיע בכתב בהסכם לפני שמתחילים לראות נכסים
עלויות משכנתא — יועץ, שמאי, ביטוח ופתיחת תיק
רוב הרוכשים בישראל לוקחים משכנתא, ולמשכנתא יש שורה של עלויות נלוות שלרוב לא מחשבים מראש. הנה הפירוט:
יועץ משכנתאות: בשנת 2026, עלות יועץ משכנתאות מקצועי נעה בין 6,000 ל-9,000 ₪ (ללא מע״מ). יועץ טוב יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא — בבחירת מסלולים, משא ומתן מול בנקים, ואופטימיזציה של תמהיל ההלוואה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
שמאי מקרקעין: הבנק דורש שמאות לפני אישור המשכנתא. העלות נעה בין 2,000 ל-3,500 ₪, תלוי בגודל הדירה ובמורכבות (חריגות בנייה, ירושה וכדומה מייקרים). השמאי נבחר מרשימה של הבנק. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
פתיחת תיק משכנתא: עמלה קבועה של כ-360 ₪ (צמודה למדד). (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
ביטוח משכנתא: שני ביטוחים חובה — ביטוח חיים (למקרה פטירה של הלווה) וביטוח מבנה (למקרה נזק לדירה). העלות החודשית המצטברת: 100–250 ₪ בממוצע, תלוי בגיל הלווים, בסכום המשכנתא ובערך הדירה. על פני 20 שנה, זה 24,000–60,000 ₪. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
| סעיף | עלות |
|---|---|
| יועץ משכנתאות | 6,000–9,000 ₪ |
| שמאי מקרקעין | 2,000–3,500 ₪ |
| פתיחת תיק | ~360 ₪ |
| ביטוח חיים + מבנה (חודשי) | 100–250 ₪/חודש |
| סה״כ עלויות חד-פעמיות | 8,360–12,860 ₪ |
(נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- אפשר לרכוש ביטוח משכנתא בחברת ביטוח חיצונית ולא דרך הבנק — לרוב זול יותר ב-20%–40%
- שמאות לבנק היא לא אותו דבר כמו ייעוץ לפני מכירה למכירה — היא בדרך כלל שמרנית יותר
- יועץ משכנתאות טוב ישווה לכם בין 3–4 בנקים ויבנה תמהיל שמתאים לפרופיל הפיננסי שלכם
בדק בית, הובלה ושיפוצים — ההוצאות שאחרי הרכישה
ברגע שנחתם חוזה, מתחילות הוצאות נוספות שרבים שוכחים לתכנן. הנה הסעיפים המרכזיים:
בדק בית: בדיקת הדירה על ידי מהנדס לפני הרכישה (או לפני כניסה לדירה חדשה מקבלן). לדירה יד שנייה, העלות נעה בין 1,300 ל-2,000 ₪. לדירה חדשה מקבלן — 1,000–1,500 ₪. הבדיקה כוללת: קונסטרוקציה, אינסטלציה, חשמל, רטיבות, סדקים וליקויי בנייה. ממליצים לעשות את זה לפני חתימה — ממצאים שליליים הם כלי מיקוח. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
שיפוצים ראשוניים: דירות יד שנייה דורשות כמעט תמיד שיפוץ כלשהו. שיפוץ קוסמטי (צביעה, ריצוף קל) עולה 1,500–3,000 ₪ למ״ר. שיפוץ סטנדרטי (מטבח, אמבטיה, תשתיות) עולה 5,000–9,000 ₪ למ״ר. על דירת 100 מ״ר, מדובר ב-150,000–900,000 ₪ — טווח ענק שתלוי במצב הדירה ובציפיות שלכם. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
הובלה: הובלת דירת 3–4 חדרים בגוש דן עולה 1,800–3,500 ₪, כולל פירוק והרכבה של רהיטים בסיסיים. בעונת השיא (יולי–אוגוסט) המחירים גבוהים ב-20%–30%. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
חיבור תשתיות (דירה חדשה מקבלן): חשמל 200–300 ₪, מונה מים ~1,000 ₪, גז כ-2,000 ₪. סה״כ כ-3,000–3,500 ₪. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
רישום בטאבו: אגרת רישום העברת זכויות עומדת על כ-188 ₪ (נכון ל-2026). נסח טאבו עולה 18 ₪. (לפי הערכת המשרד)
- בדק בית לפני חתימה הוא לא מותרות — הוא כלי מיקוח. ממצא של רטיבות או בעיה בחשמל יכול להוריד 20,000–50,000 ₪ ממחיר הדירה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- שיפוץ מטבח בלבד עולה בממוצע 50,000–100,000 ₪. אמבטיה: 25,000–60,000 ₪. תכננו מראש (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- הובלה בימי שלישי–רביעי בדרך כלל זולה ב-15%–20% לעומת ימי ראשון או חמישי
טבלת סיכום — כל ההוצאות על דירה של 2.5 מיליון ₪ בקריית אונו
הנה תמונה מלאה של כל ההוצאות הנלוות לרכישת דירה יד שנייה בשווי 2.5 מיליון ₪ בקריית אונו, עבור רוכש דירה ראשונה שלוקח משכנתא: (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
| סעיף הוצאה | טווח עלויות | הערה |
|---|---|---|
| מס רכישה (דירה ראשונה) | ~20,538 ₪ | לפי מדרגות 2026 |
| עורך דין (0.5%+מע״מ) | 14,750 ₪ | מינימום 7,000–10,000 ₪ |
| דמי תיווך (2%+מע״מ) | 59,000 ₪ | ניתן להתמקח ל-1%–1.5% |
| יועץ משכנתאות | 6,000–9,000 ₪ | |
| שמאי מקרקעין | 2,000–3,500 ₪ | נדרש ע״י הבנק |
| בדק בית | 1,300–2,000 ₪ | מומלץ מאוד |
| ביטוח משכנתא (שנתי) | 1,200–3,000 ₪ | ביטוח חיים + מבנה |
| פתיחת תיק משכנתא | ~360 ₪ | |
| רישום בטאבו | ~188 ₪ | |
| הובלה | 1,800–3,500 ₪ | |
| שיפוץ ראשוני (קוסמטי) | 30,000–80,000 ₪ | אם נדרש |
| סה״כ (ללא שיפוץ) | 107,000–166,000 ₪ | 4.3%–6.6% מעלות הדירה |
| סה״כ (עם שיפוץ בסיסי) | 137,000–246,000 ₪ | 5.5%–9.8% מעלות הדירה |
(נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
אם אתם רוכשים דירה שנייה (להשקעה), מס הרכישה קופץ ל-200,000 ₪ — וסך ההוצאות הנלוות עולה ל-280,000–420,000 ₪. זה 11%–17% מעלות הדירה. מספרים שחשוב לדעת לפני שמתחילים לחפש. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
המספרים שלנו מבוססים על נתוני השוק ומדרגות המס נכון למרץ 2026. עלויות בפועל עשויות להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות של העסקה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ויועץ משכנתאות לפני קבלת החלטות.
- כלל אצבע: הוסיפו 5%–10% על מחיר הדירה כדי להגיע למחיר האמיתי של הרכישה
- אל תשכחו לתכנן כרית ביטחון — לפחות 20,000–30,000 ₪ נוספים לבלת״מים (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- רוב ההוצאות הנלוות לא ניתנות למימון במשכנתא — צריך הון עצמי גם עבורן
צ׳קליסט הוצאות — 9 צעדים לתכנון תקציב נכון
לפני שאתם חותמים על חוזה, עברו על הרשימה הזו כדי לוודא שאתם מכירים את כל ההוצאות ומתכננים אותן מראש:
- חשבו מס רכישה: בדקו אם אתם זכאים למדרגות של דירה ראשונה (פטור עד 1,978,745 ₪) או שתשלמו 8% מהשקל הראשון (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- קבלו הצעת מחיר מעורך דין מקרקעין — ודאו שכוללת ליווי משכנתא, רישום בטאבו וייצוג מול רשות המיסים
- סכמו דמי תיווך בכתב לפני שאתם רואים נכסים — נסו לנהל מו״מ על 1%–1.5%
- פנו ליועץ משכנתאות עצמאי (לא של הבנק) לפני שאתם בוחרים מסלולי הלוואה
- הזמינו שמאי מקרקעין מהרשימה של הבנק — זה תנאי לאישור המשכנתא
- הזמינו בדק בית לפני חתימת החוזה — לא אחרי. ממצאים הם כלי מיקוח
- השוו ביטוחי משכנתא (חיים + מבנה) בין חברות ביטוח — אל תיקחו אוטומטית את הצעת הבנק
- תכננו תקציב שיפוצים ראשוני — גם אם מדובר רק בצביעה, מאווררים ונורות. הכינו לפחות 30,000 ₪ (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- שמרו כרית ביטחון של 20,000–30,000 ₪ להוצאות בלתי צפויות (תיקונים דחופים, עיכובים ברישום, עלויות הובלה) (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
שאלות נפוצות
כמה באמת עולה לקנות דירה מעבר למחיר שמפורסם?
ההוצאות הנלוות מוסיפות בדרך כלל 7%–10% על מחיר הדירה עבור רוכש דירה ראשונה, ו-11%–17% לרוכש דירה שנייה (בגלל מס רכישה גבוה בהרבה). על דירה של 2.5 מיליון ₪ בקריית אונו, מדובר ב-107,000–246,000 ₪ נוספים, תלוי בהיקף השיפוצים. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
האם דמי התיווך הם באחוז קבוע?
לא. אין חוק שקובע אחוז מינימלי או מקסימלי. הנורמה בשוק היא 1%–2% + מע״מ, אבל הכל פתוח למשא ומתן. חשוב לסכם בכתב מראש, ולוודא שחתמתם על טופס הזמנת שירותי תיווך — בלעדיו אין חובת תשלום.
מה ההבדל בין מס רכישה על דירה ראשונה לעומת דירה שנייה?
ההבדל משמעותי. על דירה ראשונה בשווי 2.5 מיליון ₪ תשלמו כ-20,538 ₪. על דירה שנייה (השקעה) באותו מחיר — כ-200,000 ₪. ההפרש נובע מכך שלדירה שנייה אין מדרגות מוזלות, והמס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
האם חייבים לשלם ליועץ משכנתאות?
לא חובה, אבל מומלץ מאוד. יועץ משכנתאות עצמאי עולה 6,000–9,000 ₪ אבל יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים על פני חיי ההלוואה — בבחירת מסלולים, משא ומתן על ריבית, ואופטימיזציה של התמהיל. ההשקעה בדרך כלל מחזירה את עצמה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
אילו עלויות לא ניתן לממן במשכנתא?
רוב ההוצאות הנלוות — מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי, בדק בית — לא נכללות במשכנתא ויש לשלם אותן מההון העצמי. לכן, אם ההון העצמי שלכם 25% ממחיר הדירה, בפועל חלק ממנו ילך לעלויות נלוות ולא לתשלום על הדירה עצמה.
רכישת דירה היא כנראה ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר שתעשו. תכנון מראש של ההוצאות הנלוות — מס רכישה, עורך דין, תיווך, משכנתא, שיפוצים — הוא לא פחות חשוב מבחירת הדירה עצמה. המספרים במדריך הזה מבוססים על נתוני השוק בבקעת אונו נכון למרץ 2026, אבל כל עסקה היא שונה. כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ויועץ משכנתאות לפני שמתחילים לחפש. הכירו את האזור דרך המדריכים שלנו.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
