מאז נובמבר 2023, החוק בישראל דורש הסכמה של שני שלישים בלבד – 66% מכלל בעלי הדירות במתחם – כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי. זוהי הורדה משמעותית לעומת דרישת 80% שנהגה קודם לכן, והיא נועדה לפרוץ את בקבוק הצוואר שחסם אלפי יחידות דיור בכל רחבי הארץ.
אבל מה קורה כשלא מגיעים ל-66%? ומה עושים עם הדיירים שמסרבים לחתום גם אחרי שהרוב הנדרש הושג? התשובה לשאלות אלו יכולה להשפיע מאוד על עתיד הנכס שלכם – בין אם אתם בעלי דירה שוקלים לחתום, ובין אם אתם מסרבים ורוצים להבין את הסיכון שאתם לוקחים.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| 66% – אחוז ההסכמה הנדרש כיום לפינוי בינוי, לאחר תיקון חוק ההסדרים נובמבר 2023 (היה 80%) |
| 2.6 מיליון ₪ – סכום הפיצויים שחויב כל אחד מ-3 דיירים סרבנים בפסק דין תקדימי בהרצליה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| 7–10 שנים – משך הזמן הממוצע מחתימה על הסכם עד קבלת מפתח לדירה החדשה |
| 12 מ”ר ממוצע – תוספת השטח שמקבלים בעלי הדירות, בתוספת חנייה, מחסן ומרפסת |
| 70+ – גיל מינימלי שמזכה בהגנות מיוחדות לדיירים קשישים בפינוי בינוי |
| קריית אונו – בין הערים המובילות בישראל בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית ב-2024 |
מה אומר החוק: ה-66% ומה הם אומרים בפועל
חוק ההסדרים שנכנס לתוקף בנובמבר 2023 שינה את כללי המשחק: הסף שנדרש לאישור פרויקט פינוי בינוי הורד מ-80% ל-66% מכלל בעלי הדירות במתחם. אבל חשוב לדעת – ה-66% הזה אינו מספר פשוט. מדובר ברוב מורכב ורב-שכבתי.
החוק דורש בו-זמנית: שני שלישים מכלל הדירות במתחם כולו, שלושה חמישיות מהדירות בכל בניין בנפרד, ורוב מהרכוש המשותף בכל בניין. המשמעות היא שאפילו אם 80% מכלל המתחם הסכים – בניין אחד שבו לדיירים יש מיעוט גדול מספיק יכול לעצור הכל. זה אחד האתגרים המרכזיים של פינוי בינוי בישראל.
- 66% מכלל הדירות במתחם – הסף הכולל
- 3/5 מהדירות בכל בניין בנפרד – חובה לעבור את הסף ברמת הבניין הבודד
- רוב מהרכוש המשותף בכל בניין – שכבת הסכמה נוספת
- ה-66% מאפשרים קידום תכנוני אך לא פינוי פיזי – לפינוי בפועל נדרשת הסכמה של 100% או פסיקה שיפוטית
דייר סרבן – מי הוא, ומה הזכויות שלו
לא כל מי שמסרב לחתום הוא ‘דייר סרבן’ במובן החוקי. החוק מכיר בכך שיש סיבות לגיטימיות לסרוב לעסקה שמוצעת, וקובע רשימה של נסיבות שבהן הסירוב נחשב ‘סביר’ ומוגן.
הסירוב ייחשב סביר אם: הפרויקט אינו כדאי כלכלית עבורכם; לא הוצעו לכם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה; לא הוצעו ערבויות בנקאיות מספקות מהיזם; קיימות נסיבות אישיות מיוחדות כגון מחלה קשה; או שאתם/בן משפחה שגר אתכם הוא אדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו אינם מותאמים.
- סירוב סביר: פרויקט לא כלכלי, אין ערבויות, אין דיור חלוף, נסיבות אישיות מוכחות
- סירוב בלתי סביר: סירוב עקרוני ללא נימוק, או דרישת פיצוי מעל מה שמוצע לשאר הדיירים
- גיל 70+: דיירים קשישים זכאים לתוספות פיצוי ולהגנות מיוחדות מהיזם
- עורך דין מטעם הדיירים חייב להיות מעורב – הוא מוודא שהעסקה הוגנת לפני שחותמים
מה עושים עם הסרבנים: האמצעים החוקיים
כאשר דייר מסרב באופן בלתי סביר, עומדים בפני הדיירים האחרים ובפני היזם שני כלים עיקריים: תביעת נזיקין ומינוי נאמן. תביעת הנזיקין היא הנשק הכלכלי החד ביותר: בית המשפט יכול לחייב את הסרבן לשלם לשאר הדיירים פיצויים בגין הנזק שנגרם להם מהעיכוב. בפסק דין תקדימי מבית משפט מחוזי תל אביב בתיק הרצליה, חויבו שלושה דיירים סרבנים לשלם כל אחד 2.6 מיליון שקל לשכניהם – סה”כ 7.8 מיליון שקל. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
הכלי השני הוא מינוי נאמן: בית המשפט יכול למנות עורך דין או רואה חשבון כנאמן שיחתום על ההסכם במקום הסרבן. מכשיר זה נוסף לחוק בתיקון מס’ 6 משנת 2018, והוא מאפשר להמשיך את הפרויקט גם בלי הסכמת הסרבן.
- תביעת נזיקין: שאר הדיירים תובעים את הסרבן על נזק כספי שנגרם מהעיכוב
- פסיקה: 2.6 מיליון ₪ לסרבן בודד – כל שנת עיכוב מגדילה את הנזק (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- מינוי נאמן: בית משפט ממנה נאמן שחותם על ההסכם במקום הסרבן
- תנאי למינוי נאמן: פרויקט בשלב מתקדם עם תוכנית מפורטת מאושרת (תב”ע)
מה מקבלים בעלי הדירות שמסכימים – ולמה שווה להסכים
בבסיס כל הדיון על סרבנות ואחוזי הסכמה, כדאי לזכור מה עומד על הפרק. בפרויקט פינוי בינוי טיפוסי, בעלי הדירות מקבלים: דירה חדשה בגודל גדול יותר (בממוצע תוספת של 12 מ”ר), חנייה, מחסן ומרפסת. בנוסף, היזם מחויב לספק ערבות בנקאית לשכר דירה לכל תקופת הבנייה (4-5 שנים), ולממן את עלויות ההובלה פעמיים.
על פי תקנות חדשות, לפני פינוי הדיירים, היזם חייב להנפיק ערבות שמבטיחה את שווי הדירה החדשה וכן את דמי השכירות לכל תקופת הבנייה. מבחינת מיסוי – בעלי הדירות נהנים מפטור ממס שבח על השבח שנוצר בעסקה, עד לתקרת 150% מערך הדירה המקורית.
- דירה חדשה + תוספת שטח (בממוצע 12 מ”ר) + חנייה + מחסן + מרפסת
- ערבות בנקאית לדמי שכירות לכל תקופת הבנייה – מחויבות חוקית של היזם
- פטור ממס שבח עד 150% מערך הדירה הישנה – הטבת מס משמעותית
- מימון הובלה כפולה ותשלום שכר טרחת עורך הדין מטעם הדיירים
רשימת הפעולות שכדאי לעשות לפני שחותמים (או מסרבים)
בין אם אתם שוקלים לחתום ובין אם שוקלים לסרב – אלה הצעדים שחייבים לעשות:
- בדקו מי מייצג את הדיירים: האם מונה עורך דין מוסכם מטעם קבוצת הדיירים? מי מינה אותו? האם יש לו ניסיון בפינוי בינוי?
- בדקו את ה-66% בפועל: האם ספרת ידנית כמה חתמו? האם יש מחלוקות בבעלות (ירושות, שותפויות)? חשבו לבדוק בלשכת רישום המקרקעין.
- וודאו שהתקבלה ערבות בנקאית: לפני שפונים מהדירה, חייבים לקבל ערבות לשכר דירה ל-4-5 שנים ולפחות ערבות חוק מכר לדירה החדשה.
- בקשו מהיזם תוכנית מפורטת: מה גודל הדירה החדשה? באיזה קומה? האם כולל חנייה? מהו לוח הזמנים? מי הקבלן המבצע?
- בדקו את היזם: כמה פרויקטים השלים בעבר? האם יש לו עצמת הון עצמי? האם לפרויקט ליווי בנקאי?
- התייעצו עם עורך דין מקרקעין עצמאי לפני חתימה – גם אם יש לדיירים ייצוג קולקטיבי, זכותכם לבצע בדיקה עצמאית.
- אם אתם שוקלים לסרב – שאלו עצמכם מה הסיבה ותעדו אותה בכתב. בית משפט ידרוש עדויות ומסמכים.
שאלות נפוצות
אם רוב הדיירים חתמו אך אני לא – האם אוכל להיגרר לפינוי בכוח?
לא ניתן לפנות אתכם פיזית ללא הסכמתכם אלא בפסיקה שיפוטית. אך בית משפט יכול למנות נאמן שיחתום על ההסכם במקומכם, ואתם עלולים גם להיתבע על ידי שכניכם לפיצויים בגובה מיליוני שקלים.
האם יזם יכול להתחיל לספור דיירים ולהשיג 66% מבלי שידעתי?
חוקית, על הדיירים להיות מיודעים לגבי הפרויקט. קיים תהליך מוגדר הכולל גילוי ושקיפות. אם אתם לא מעודכנים – פנו לנציגות הדיירים בבניין שלכם ודרשו מידע.
אנחנו קשישים מעל גיל 70 – האם יש לנו הגנות מיוחדות?
כן. מאז תיקון 7 לחוק (2021), גיל 70 ומעלה מזכה בתוספות פיצוי ובהגנות מיוחדות.
אני שוכר (לא בעל דירה) – מה יקרה לי?
שוכרים אינם מקבלים דירה חדשה – זכות זו שייכת לבעל הדירה. בעל הדירה מחויב לסיים את חוזה השכירות לפני הפינוי בהתאם לחוק.
האם 66% אחוז מספיק גם לפינוי הדיירים מהדירות?
לא. 66% מספיק לקידום תכנוני של הפרויקט. אך לפינוי פיזי מהדירות נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים, או פסיקה שיפוטית שמורה על הפינוי.
פינוי בינוי הוא לא רק שאלה של אחוזים – זו ההחלטה הנדל”נית הגדולה ביותר שתקבלו בחייכם. ירידת הסף ל-66% מפשטת את תהליך ההסכמה, אבל לא מבטלת אותו.
אם אתם בעלי דירה באזור קריית אונו, גבעתיים, גני תקווה, רמת גן או יהוד – שמואל מ’הנכס בגובה העיניים’ עומד לרשותכם לייעוץ ללא תשלום.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
