כשאדם עומד לקנות, למכור או להשכיר דירה, הרישיון של המתווך הוא אחד הדברים הראשונים שכדאי לבדוק — לא כי האנשים לא אמינים, אלא כי הרישיון הוא ראיה מוחשית שמישהו עבר הכשרה, עמד בבחינה, ומחויב לכללי אתיקה שניתן לאכוף. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, קובע בפירוש: לא יעסוק אדם בתיווך מקרקעין אלא אם יש בידו רישיון בתוקף. עיסוק ללא רישיון הוא עבירה פלילית — לא עניין טכני (מקור: חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996).
המידע הזה נכתב מנקודת מבטו של מתווך מורשה (רישיון מס’ 3142988) שפועל בבקעת אונו מזה שנים. לא מדריך תיאורטי — אלא מה שרואים בשטח: לקוחות שפנו למתווך ללא רישיון, לא ידעו שיש בעיה, ומצאו את עצמם ללא הגנה. ולהפך — לקוחות שבדקו את הרישיון מראש, ידעו שיש גוף שניתן לפנות אליו במקרה של בעיה. ב-2025 נכנסו לתוקף תקנות חדשות שחיזקו משמעותית את חובות המתווכים — חובת גילוי, חובת הצגת רישיון, ואיסור אפליה (מקור: תקנות המתווכים במקרקעין — אתיקה וחובות מקצועיות, תשפ”ד-2024).
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון | מקור |
|---|---|
| עבירה פלילית: תיווך מקרקעין ללא רישיון עלול לגרור עד שנת מאסר ועד 904,000 ₪ קנס (נכון ל-אפריל 2026) | חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 |
| הבחינה: 25 שאלות רב-ברירה, שעתיים (עולים חדשים מקבלים 30 דקות נוספות), ציון עובר: 60 — מתקיימת ארבע פעמים בשנה | לשכת מתווכי הנדל”ן הארצית |
| תוקף בחינה: תוצאות הבחינה תקפות 5 שנים בלבד — מי שעבר ולא הוציא רישיון תוך 5 שנים יצטרך להיבחן מחדש | רשם המתווכים |
| תקנות 2025: כללי אתיקה וחובות מקצועיות חדשים נכנסו לתוקף במרץ 2025 — כולל חובת גילוי עמלות, איסור אפליה, חובת הצגת רישיון לפי דרישה | תקנות המתווכים תשפ”ד-2024 |
| פנקס ציבורי: כל מתווך מורשה רשום בפנקס פומבי שניתן לחפש בו באתר gov.il — כל אחד יכול לבדוק בחינם ובשניות | רשם המתווכים, gov.il |
| שמירת מסמכים: על פי התקנות החדשות, מתווך חייב לשמור עותקים מכל הסכמי תיווך לפחות 7 שנים | תקנות תשפ”ד-2024 |
חוק המתווכים — מה הוא קובע ולמה הוא קיים
חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 הוא החוק שמסדיר את מקצוע התיווך בישראל. הוא נחקק מתוך הכרה שמדובר בעסקאות גדולות ומורכבות שבהן מתווך לא מוסמך יכול לגרום נזק של מאות אלפי שקלים ללקוחות שאינם מודעים לסיכון. בבסיס החוק עומד עיקרון פשוט: רק מי שעמד בדרישות הרישוי — בחינה, תנאי כשירות, ורישום — רשאי לעסוק בתיווך ולגבות עמלה.
מה החוק אוסר בפועל? לא רק לבצע עסקאות תיווך — גם להציג את עצמך כמתווך, לפרסם שאתה מתווך, להעסיק עובד בתיווך ללא רישיון, ולגבות דמי תיווך ללא רישיון בתוקף. הפרה של כל אחד מאלה עלולה להוביל להליך פלילי עם עונשים כבדים (מקור: חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, סעיף 14).
- חובה מלאה: כל מי שמבצע פעולת תיווך בתמורה — עצמאי או שכיר — חייב להיות בעל רישיון בתוקף
- לא רק עצמאים: גם עובד שכיר שמבצע תיווך צריך רישיון משלו, לא מספיק שהמשרד מורשה
- פרסום: אסור לפרסם את עצמך כמתווך אפילו ללא גביית עמלה, אם אין רישיון
- עמלה ללא רישיון: בית משפט עלול לקבוע שמתווך ללא רישיון אינו זכאי לעמלה — גם אם ביצע את העבודה בפועל
- עונש מקסימלי: עד שנת מאסר ועד 904,000 ₪ קנס (מקור: חוק המתווכים, תשנ”ו-1996) (נכון ל-אפריל 2026)
תהליך קבלת רישיון תיווך — מה צריך לעבור
תהליך קבלת רישיון תיווך בישראל כולל כמה שלבים. ראשית, עמידה בתנאי סף: גיל 18 ומעלה, תושב ישראל או אזרח (או בעל היתר עבודה בתוקף), לא פושט רגל, וללא הרשעה פלילית שמונעת עיסוק במקצוע (מקור: חוק המתווכים, תשנ”ו-1996). אחר כך עוברים בחינה.
הבחינה עצמה כוללת 25 שאלות רב-ברירה ונמשכת שעתיים — עולים חדשים מקבלים 30 דקות נוספות. הבחינה מתקיימת ארבע פעמים בשנה, ניתנת בעברית בלבד, וציון המינימום לעבור הוא 60. רשם המתווכים מודיע על התוצאות תוך 30 יום (מקור: לשכת מתווכי הנדל”ן הארצית).
אחרי מעבר הבחינה, יש לשלם אגרה חד-פעמית ולהשלים את הרישום בפנקס המתווכים. חשוב לדעת: תוצאות הבחינה תקפות 5 שנים בלבד. מי שעבר ולא השלים את הרישום תוך 5 שנים — יצטרך לחזור ולהיבחן מחדש (מקור: רשם המתווכים). קיימים קורסי הכנה פרונטליים ואונליין — חלקם של 30 שעות, חלקם קצרים יותר.
- גיל מינימלי: 18 שנים
- תנאי כשירות: לא פושט רגל, לא הרשעה פלילית שמונעת עיסוק במקצוע
- הבחינה: 25 שאלות אמריקאיות, 2 שעות, ציון עובר 60
- מועדים: 4 פעמים בשנה
- תוקף בחינה: 5 שנים לסיום הרישום — אחרי כן יש להיבחן מחדש
- רישום: לאחר עמידה בבחינה, פנייה לרשם המתווכים עם תשלום אגרה להשלמת התהליך
תקנות 2025 — מה השתנה למתווכים וללקוחות
במרץ 2025 נכנסו לתוקף תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), תשפ”ד-2024 — שינוי מהותי במסגרת הרגולטורית של המקצוע (מקור: תקנות תשפ”ד-2024, ספר התקנות). אלה לא תיקונים קוסמטיים — הם מגדירים חובות ברורות של מתווך כלפי לקוחות, שניתן לאכוף.
בין הדרישות המרכזיות שנכנסו לתוקף: המתווך חייב להציג רישיון לדרישת הלקוח בהזדמנות הראשונה; המתווך חייב לגלות את שיעור עמלתו ואת כל תשלום שהוא מקבל מגורם שלישי; חל איסור להפלות לקוחות על בסיס גזע, מגזר, מין, נטייה מינית או לאום; מתווך שיודע על תוכנית בנייה בסמיכות לנכס — חייב לגלות זאת; ויש לשמור עותקים מכל הסכמי תיווך לפחות 7 שנים.
מה זה אומר בפועל עבור לקוח? אם המתווך שלכם מסרב להציג רישיון, לא מגלה את שיעור עמלתו, מסתיר מכם מידע רלוונטי על הנכס, או מפלה אתכם — יש לכם בסיס להגשת תלונה לרשם המתווכים. הרישיון הוא לא רק פיסת נייר — הוא מנגנון אחריות שניתן להפעיל.
- גילוי עמלות: חייב לגלות את שיעור העמלה לפני חתימה, לא רק בחוזה
- הצגת רישיון: לדרישה — חייב להציג רישיון בתוקף מיידית
- מידע על סביבה: ידע על תוכנית בנייה ליד הנכס — חייב ליידע
- שמירת מסמכים: חוזי תיווך וסיכומים — 7 שנים לפחות
- שכר מגורם שלישי: קיבל עמלה גם מצד שלישי? חייב לגלות ללקוח
- איסור הפליה: חובת ההתנהגות המקצועית בתקנות, בשילוב עם חוק איסור הפליה הכללי, אוסרת על מתווך לסרב לשרת לקוח על בסיס מוצא, גזע, מין או נטייה מינית
למה חשוב לעבוד עם מתווך מורשה
השאלה הזו עולה מדי פעם: ‘למה זה משנה? אם המתווך עושה עבודה טובה, מה אכפת לי מהרישיון?’ הניסיון בשטח עונה על זה יותר מכל טיעון תיאורטי. מתווך מורשה מחויב לכללים שניתן לאכוף — יש גוף שניתן לפנות אליו בתלונה (רשם המתווכים), יש הליך משמעתי, ויש עונשים אפשריים כולל ביטול רישיון. מתווך ללא רישיון — אין אחריות פורמלית.
מה שרואים בשטח: מתווך ללא רישיון שמבטיח מחיר שלא קיים בשוק, שנוטל עמלה כפולה ללא גילוי, שמסתיר מידע על בעיות ידועות בנכס. עם מתווך מורשה, כל אלה ניתנים לתקיפה. עם מתווך ללא רישיון — אתם בשטח הפקר.
יש גם שאלה של עמלה. בית משפט ישראלי עשוי לקבוע שמתווך שלא היה לו רישיון בתוקף אינו זכאי לעמלה — גם אם ביצע את הקישור בין הצדדים. זה אומר שאם שילמתם עמלה ואחר כך מתגלה שלמתווך לא היה רישיון, ייתכן שתוכלו לדרוש את הכסף חזרה. בכל מקרה כזה — מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.
- אכיפה: רק על מתווך מורשה ניתן להגיש תלונה לרשם המתווכים
- הליך משמעתי: הפרת כללי האתיקה עלולה לגרור קנסות, השעיה, או ביטול רישיון
- עמלה: בית משפט עלול לפסוק שמתווך ללא רישיון לא זכאי לעמלה
- ביטוח: מתווכים מורשים רבים מחזיקים ביטוח מקצועי — שכבה נוספת של הגנה ללקוח
- מחויבות: הכשרה, בחינה ותקנות אתיקה יוצרות סטנדרט מינימלי שניתן לדרוש
איך בודקים שמתווך מורשה — שלוש דרכים פשוטות
לבדוק אם למתווך יש רישיון בתוקף זה פשוט, לוקח פחות מדקה, ואפשר לעשות את זה לפני כל שיחה ראשונה.
הדרך הישירה ביותר: פנקס המתווכים הפומבי באתר gov.il. נכנסים לחיפוש ‘פנקס מתווכים מורשים’ (gov.il — מחלקת אסדרת מקצועות), מקלידים שם פרטי ומשפחה של המתווך, ומקבלים תשובה בשניות. הרשימה מנוהלת על ידי רשם המתווכים במשרד המשפטים ומתעדכנת שוטף.
דרך נוספת — לבקש מהמתווך להציג את הרישיון. על פי תקנות 2025, זו חובה שלו לעשות כן לפי דרישה. מתווך שמסרב להציג רישיון או מתחמק — זה בפני עצמו סימן שכדאי לשים לב אליו. בנוסף, ניתן לבקש את מספר הרישיון ולאמת אותו ישירות מול הפנקס הממשלתי.
- פנקס ממשלתי: gov.il ← חיפוש ‘פנקס מתווכים מורשים’ ← חיפוש לפי שם
- בקשת הצגת רישיון: על פי חוק, המתווך חייב להציגו לפי דרישה
- מספר רישיון: כל מתווך מורשה מחזיק מספר ייחודי — ניתן לבקש ולאמת
- תוקף: חשוב לא רק שהרישיון קיים, אלא גם שהוא בתוקף — רישיון עלול לפוג
לפני שחותמים על חוזה תיווך — מה לבדוק
כמה בדיקות פשוטות שיכולות לחסוך הרבה בעיות בהמשך:
- בדקו שיש למתווך רישיון בתוקף — דרך פנקס המתווכים באתר gov.il
- ודאו שמספר הרישיון מופיע בחוזה התיווך
- שאלו על שיעור העמלה לפני כל שיחה רצינית — גם מהצד השני, אם רלוונטי
- ודאו שהחוזה ברור: מה כולל, מה לא כולל, ומה מוגדר כ’עסקה שנסגרה’
- בדקו האם המתווך גם קשור לצד השני — שאלו ישירות על ייצוג כפול
- שמרו עותק חתום של כל מסמך שנחתם מול המתווך
שאלות נפוצות
האם מתווך חייב להציג לי רישיון אם אני מבקש?
כן. על פי תקנות המתווכים החדשות (תשפ”ד-2024), מתווך מחויב להציג רישיון בתוקף לדרישת הלקוח בהזדמנות הראשונה. סירוב להציג רישיון — לא מומלץ להמשיך.
האם צריך רישיון גם לתיווך שכירות?
כן. חוק המתווכים חל על כל פעולת תיווך בנכסי מקרקעין, לרבות שכירות. מי שמסייע למצוא שוכר ודורש תשלום — גם אם לא נקרא ‘מתווך’ — עשוי להיות כפוף לחוק. אם יש ספק, כדאי לבדוק.
כמה זמן לוקח לקבל רישיון תיווך?
תלוי בתזמון — הבחינה מתקיימת ארבע פעמים בשנה. קורסי הכנה נמשכים בדרך כלל מספר שבועות. אחרי מעבר הבחינה, הרישום לרוב לוקח כמה שבועות. בסך הכל — צפו ל-3 עד 6 חודשים מרגע שמתחילים תהליך, תלוי בלוח הבחינות.
האם עסקת תיווך תקפה אם המתווך לא היה מורשה?
זו שאלה משפטית שהתשובה לה לא פשוטה. ככלל, בית משפט עשוי לקבוע שמתווך ללא רישיון אינו זכאי לעמלה, גם אם ביצע את הקישור בין הצדדים. העסקה עצמה בין הקונה למוכר בדרך כלל לא מושפעת — אבל מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני כל החלטה.
מה ההבדל בין רישיון שפג לבין מתווך שלא הוסמך בכלל?
שניהם אינם רשאים לפעול. מתווך שרישיונו פג חייב לחדשו לפני שממשיך לעסוק בתיווך. חשוב לא רק שהרישיון קיים בפנקס — אלא שהוא בתוקף. אפשר לבדוק תוקף הרישיון ישירות בפנקס הממשלתי.
האם ניתן להתלונן על מתווך מורשה שפעל לא כשורה?
כן. ניתן להגיש תלונה לרשם המתווכים במשרד המשפטים. הרשם יכול לפתוח בהליך משמעתי שעלול לגרור קנס, השעיה, ואף ביטול הרישיון. העובדה שהמתווך מורשה היא מה שמאפשר להפעיל את מנגנון האכיפה הזה — בניגוד למי שפועל ללא רישיון.
יש שאלות נוספות?
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה מוצג לצורכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, ייעוץ פיננסי או ייעוץ השקעות. הנתונים עשויים להשתנות ולא תמיד משקפים את המצב העדכני ביותר. לפני קבלת החלטות כלכליות או משפטיות — יש להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים: רואה חשבון, עורך דין, שמאי מקרקעין או יועץ משכנתה.
