פינוי בינוי ברמת גן נמצא בשיא של כל הזמנים. ב-2025 אישרה העיר 4,224 יחידות דיור חדשות במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית — שיא חדש לעיר. מדובר בתהליך שבו בניינים ישנים ומיושנים נהרסים כדי לפנות מקום למגדלים חדשים ומודרניים, כשהדיירים מקבלים דירות חדשות גדולות יותר ללא עלות כספית ישירה. אך מאחורי ההבטחה המפתה מסתתרים תהליכים ארוכים, סיכונים משפטיים, ואתגרים שחשוב להכיר לפני שחותמים על כל מסמך.
מי שגר ברמת גן ושמע שהבניין שלו נכנס למסלול פינוי בינוי — צריך להבין: זה לא קורה מחר בבוקר. הציר הזמן הריאלי הוא 10–15 שנה ממועד חתימת ההסכם עד קבלת המפתח לדירה החדשה. הכנה נכונה, עו”ד עצמאי ובדיקות מקדימות יכולים לעשות הבדל של מיליוני שקלים.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| 4,224 יחידות דיור אושרו ברמת גן במסגרת פינוי בינוי במהלך שנת 2025 — שיא חדש לעיר |
| ציר הזמן הממוצע מחתימת הסכם ועד קבלת מפתח: 10–15 שנה |
| מחיר ממוצע לדירה חדשה בפרויקטי פינוי בינוי ברמת גן: 30,000–45,000 ש”ח למ”ר (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| סף ההתנגדות הופחת ל-66.67% בלבד — אם שני שלישים מהדיירים חתמו, ניתן לכפות על המסרבים |
| פטור מלא ממס שבח בפינוי בינוי כאשר הדירה החדשה עד 120 מ”ר שטח עיקרי |
| תוספת שטח ממוצעת לדיירים: 20–40 מ”ר מעל שטח הדירה הקיימת, בתוספת מרפסת, חנייה ומחסן |
| 9 פרויקטים גדולים של מגדלים מעל 30 קומות מתוכננים ברמת גן כרגע |
הפרויקטים הגדולים ברמת גן 2025–2026: מה כבר אושר ומה בדרך
רמת גן הפכה לאחת הערים הפעילות ביותר בתחום פינוי בינוי בישראל. תוכנית האב של העיר מכוונת להוסיף 59,000 יחידות דיור חדשות בטווח הארוך, ובשנת 2025 נרשם שיא חדש עם אישור 4,224 יחידות. הפרויקטים הבולטים שכבר קיבלו תוקף תכנוני כוללים את מתחם צ’לה-סוקולוב, בו 201 יחידות ישנות ייהרסו לטובת 648 יחידות חדשות במגדלים של 42 קומות — מהמגדלים הגבוהים שיקומו בעיר. בנוסף, מתחם אבא הלל 80-88 / התקווה 2 / הרצל 21 קיבל אישור בנובמבר 2025 ויכלול 202 יחידות דיור במגדל של 35 קומות. חברת אקרו זכתה במכרז לפרויקט ברחובות מרים-ארלוזורוב-ביאליק הכולל 500 יחידות חדשות.
פרויקט ‘אלאדין’ של 17 בניינים ממוקם בסמוך למוזיאון העיר ומתאפיין בשילוב של מסחר ומגורים. מעבר לפרויקטים המאושרים, קיימים עשרות מתחמים נוספים בשלבי תכנון, וועדות ובדיקות היתכנות — כך שבשכונות רבות ברמת גן כבר מתנהלים משאים ומתנים בשקט עם יזמים.
- מתחם צ’לה-סוקולוב: 201 יחידות ישנות → 648 יחידות חדשות במגדלים של 42 קומות
- אבא הלל 80-88 / התקווה 2 / הרצל 21: אושר נובמבר 2025 — מגדל 35 קומות, 202 יחידות
- מרים-ארלוזורוב-ביאליק (אקרו): 500 יחידות חדשות — זכייה במכרז עירוני
- מתחם ‘אלאדין’ בסמוך למוזיאון: 17 בניינים, שילוב מגורים ומסחר
- תוכנית האב העירונית: יעד של 59,000 יחידות דיור חדשות בטווח הארוך
מה מגיע לכם כדיירים: זכויות, תוספות ובטחונות
הדייר בפינוי בינוי הוא הצד החלש בעסקה מבחינת הידע והניסיון — ולכן החוק מעניק לו הגנות נרחבות. ראשית, הדייר מקבל דירה חדשה גדולה יותר ללא עלות, בדרך כלל תוספת של 20–40 מ”ר שטח עיקרי מעל שטח הדירה הקיימת, בתוספת מרפסת, חנייה ומחסן. בתקופת הבנייה — שיכולה להימשך 4–5 שנים — היזם מחויב לשלם לדיירים שכר דירה בשוק, לכסות הוצאות מעבר, ולספק דמי סבל.
לפי חוק המכר (דירות), היזם חייב להמציא ערבות בנקאית בגובה מלא של שווי הדירה החדשה לפני שהדייר מפנה את דירתו. ערבות זו מגנה על הדייר גם במקרה של פשיטת רגל של היזם. בנוסף נדרשים: ערבות ביצוע, ביטוח מבנה, ופוליסת בדק לאחר קבלת המפתח. תשלומי שכר הדירה ממשיכים עד שהדירה החדשה מוכנה ומסירת המפתח — ומחיר השכירות צריך להיות צמוד מדד.
- דירה חדשה + תוספת ממוצעת של 20–40 מ”ר שטח עיקרי, מרפסת, חנייה ומחסן
- שכר דירה בשוק לכל תקופת הבנייה (4–5 שנים בממוצע) + כיסוי הוצאות מעבר
- ערבות בנקאית חוק המכר — חייבת להיות בגובה שווי הדירה החדשה המלא לפני הפינוי
- פטור מלא ממס שבח כאשר הדירה החדשה עד 120 מ”ר שטח עיקרי
- פטור ממס על תשלומי שכר דירה שמשלם היזם בתקופת הבנייה
הסיכונים האמיתיים: מה יכול להשתבש וכיצד להגן על עצמכם
הסיכון הגדול ביותר בפינוי בינוי הוא פשיטת רגל של היזם — ולא מדובר בתרחיש תיאורטי. פרויקטים ארוכי שנים חשופים לשינויים בריבית, קשיי מימון ומשברי נדל”ן. לכן, לפני חתימה, חובה לבדוק את הדוחות הכספיים של היזם ואת רמת המינוף שלו. החוק מחייב ערבות בנקאית — אבל ערבות בסכום נמוך מדי לא תציל אתכם. וודאו שהערבות צמודת מדד ומכסה את מחיר הדירה שתקבלו, לא את מחיר הדירה הנוכחית.
סיכון שני הוא ‘מסרבים’ — דיירים שמסרבים לחתום ומעכבים את הפרויקט. מאז נובמבר 2023 הופחת הסף ל-66.67% בלבד: אם שני שלישים מהדיירים חתמו, ניתן לפנות לוועדת פינוי בינוי ולכפות על המסרבים להצטרף. אך חשוב לדעת: מסרב שיש לו טיעון משפטי מוצק — למשל, ערבות לא מספקת או הצעת דירה בלתי סבירה — עשוי לעכב את הפרויקט בשנים. סיכון שלישי הוא פסיקת בית משפט נגד הפרויקט בעקבות תכנון לקוי. כל אלו מחייבים ייצוג משפטי עצמאי — לא עורך הדין של היזם.
- פשיטת רגל של יזם: בדקו דוחות כספיים, יחס מינוף, פרויקטים קיימים — לפני חתימה
- ערבות חוק מכר: וודאו שהיא צמודת מדד ומכסה את שווי הדירה החדשה במלואה
- מסרבים ועיכובים: 66.67% מספיקים לפנות לוועדה, אך תביעות מסרבים עלולות לעכב שנים
- ציר זמן: 18–36 חודש לאישור ועדה מחוזית + 3–4 שנים להיתר בנייה + 5 שנות בנייה = 10–15 שנה
- שוכרים: אינם מקבלים דירה חדשה — רק בעלי הדירה. שוכרים מפוצים על-ידי בעל הדירה
השפעה על ערך הנכס: האם כדאי למכור עכשיו או להמתין?
זו השאלה שמטרידה כל בעל דירה ברמת גן שנכסו נכנס למסלול פינוי בינוי. הנתונים מראים שנכסים בתוך תכנית פינוי בינוי פעילה נסחרים ב-15–20% מעל המחיר השוקי. ריבוי הפרויקטים ברמת גן, לצד הביקוש הגבוה לדירות בגוש דן, הופכים אותה לאחת מהערים שבהן עליית הערך הצפויה היא הגבוהה ביותר. עם זאת, המחיר המלא מתממש רק אחרי שהתב”ע קיבלה תוקף משפטי — לרוב עלייה של כ-20% בשלב זה.
ההחלטה למכור תלויה בגורמים אישיים: גיל, מצב פיננסי, סובלנות לסיכון ויכולת להמתין 10–15 שנה. מי שמוכר היום מממש רווח ודאי בפרמיה משמעותית. מי שנשאר מקווה לדירה גדולה ומודרנית בעוד 10–15 שנה — עם כל הסיכונים הנלווים. שמואל, ברוקר עם עשרות שנות ניסיון ברמת גן, יכול לבצע עבורכם ניתוח מקצועי של הנכס הספציפי שלכם ולסייע בקבלת ההחלטה המושכלת.
- פרמיית פינוי בינוי: נכסים בתוך תכנית פעילה נסחרים 15–20% מעל שוק
- עלייה משמעותית נוספת: כ-20% לאחר שהתב”ע קיבלה תוקף משפטי
- מחירים נוכחיים לדירות חדשות בפרויקטים: 30,000–45,000 ש”ח למ”ר (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- מכירה עכשיו: ודאות + פרמיה + נזילות; המתנה: דירה חדשה גדולה יותר בעוד 10–15 שנה
- שוכרי דירות בבניינים במסלול פינוי בינוי: אינם זכאים לדירה חדשה — רק בעלי הדירה
7 דברים שחובה לעשות לפני שחותמים על הסכם פינוי בינוי
לפני שמניחים עט על נייר, עצרו וסמנו את כל הסעיפים הבאים:
- שכרו עורך דין עצמאי — לא זה שמינה היזם. העו”ד שלכם צריך להיות מומחה בדיני קניין ופינוי בינוי, ולא מי שמייצג גם את היזם
- בדקו את הדוחות הכספיים של היזם לשלוש השנים האחרונות, כולל יחס מינוף, פרויקטים קיימים ומצב כלכלי
- וודאו שתוכנית הדירה החדשה מפורטת בהסכם: שטח עיקרי, שטחי שירות, קומה, כיוון, מפרט טכני
- בדקו שהערבות הבנקאית (חוק המכר) צמודת מדד ומכסה את שווי הדירה החדשה במלואה — לא שווי הדירה הנוכחית
- ברר את ציר הזמן הריאלי: מה שלב התכנון כרגע? מה תהליך אישור הוועדה המחוזית? האם יש תב”ע בתוקף?
- וודאו שהסכם שכר הדירה לתקופת הבנייה צמוד מדד, ומכסה דירה בגודל ובסטנדרד דומים לשלכם באזור
- שוחחו עם בעלי דירות אחרים בבניין — האם כולם חתמו? מי הם המסרבים? ומה עמדתם?
שאלות נפוצות
מה קורה אם שכן אחד מסרב לחתום?
החל מנובמבר 2023 הופחת הסף ל-66.67% בלבד. אם שני שלישים מהדיירים חתמו, ניתן לפנות לוועדת פינוי-בינוי ממשלתית שמוסמכת לכפות הצטרפות על המסרבים. עם זאת, מסרב שיש לו עילה משפטית לגיטימית — כגון הצעת דירה לא שוויונית — עשוי להגיש תביעה שתעכב את הפרויקט. הפתרון: וודאו שההסכם הוגן לכולם מראש.
מה קורה לשוכרים שגרים בדירות בבניין שעובר פינוי בינוי?
שוכרים אינם צד להסכם פינוי בינוי ואינם מקבלים דירה חדשה. ההסכם הוא בין בעלי הדירות לבין היזם. בעל הדירה חייב להודיע לשוכר על סיום החוזה בהתאם לחוק, ובמקרים רבים גם לשלם פיצוי מסוים. שוכרים שמחפשים ביטחון לטווח ארוך צריכים לבדוק לפני חתימת חוזה שכירות האם הבניין נמצא במסלול פינוי בינוי.
האם אשלם מס שבח על הדירה החדשה?
בדרך כלל לא. בפינוי בינוי קיים פטור מלא ממס שבח כאשר הדירה החדשה היא עד 120 מ”ר שטח עיקרי, או עד 150% מהשטח/שווי הדירה הישנה — הגבוה מביניהם. תשלומי שכר הדירה שמשלם היזם בתקופת הבנייה גם הם פטורים ממס. מעבר לתקרות אלו, עשוי לחול מיסוי על ההפרש. מומלץ להיוועץ ברואה חשבון מומחה במיסוי מקרקעין.
מה קורה אם היזם פושט רגל באמצע הבנייה?
זה הסיכון הגדול ביותר בפינוי בינוי, אך יש הגנות חוקיות. חוק המכר מחייב ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה לפני הפינוי. אם היזם פושט רגל, הבנק מממש את הערבות לטובת הדיירים. אך — וזה קריטי — הערבות חייבת להיות צמודת מדד ולכסות את שווי הדירה החדשה, לא הנוכחית. ערבות לא מספקת היא אחת הטעויות הנפוצות שיש להימנע מהן.
כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי ממחתימה ועד קבלת מפתח?
ציר הזמן הריאלי הוא 10–15 שנה בממוצע. הפירוט: 18–36 חודשים לקבלת אישור ועדה מחוזית + 3–4 שנים לאישור היתר בנייה + 5 שנות בנייה בפועל + עיכובים לא צפויים. גורמים שמאטים: מסרבים, ערעורים משפטיים, שינויי תכנון, מצב שוק הנדל”ן ועוד.
פינוי בינוי ברמת גן הוא הזדמנות אמיתית — אבל לא לכולם ולא תמיד. הוא יכול להפוך דירת שלושה חדרים ישנה לדירת חמישה חדרים מפוארת בבניין חדש, ללא עלות כספית ישירה, תוך שמירה על הבעלות ועל האזור שאתם אוהבים. אבל הדרך ארוכה, רצופת מכשולים, ודורשת ידע, ייצוג משפטי נכון ושיקול דעת קר.
שמואל — ״הנכס בגובה העיניים״, המשרד המוביל בקרית אונו, גבעתיים, ורמת גן — עוסק בשוק ההתחדשות העירונית שנים רבות ומכיר את כל הפרויקטים, הסיכונים והזדמנויות באזור גוש דן. לפני שאתם חותמים על כל מסמך, לפני שאתם מחליטים למכור — בואו להתייעץ ללא עלות. יחד נגיע להחלטה שמתאימה בדיוק לנכס ולמצב שלכם.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
