בשנת 2024 התגרשו בישראל 11,542 זוגות — עלייה של 6.5% בהשוואה לשנה הקודמת. כמעט בכל תהליך גירושין, הדירה המשותפת היא הנכס המשמעותי ביותר שצריך לחלק, וההחלטות שמתקבלות לגביה — למכור, לרכוש את חלק בן הזוג, או לפרק שיתוף דרך בית המשפט — משפיעות על שני הצדדים לשנים קדימה.
המדריך הזה כתוב מנקודת מבט של מתווך שמלווה עסקאות בבקעת אונו, לא של עורך דין. המטרה היא לתת לכם תמונה ברורה של האפשרויות הנדל״ניות, השלכות המס, והמציאות של שוק המשכנתאות — כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות, בקצב שלכם, בלי לחץ מיותר.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון | מקור |
|---|---|
| בשנת 2024 התגרשו 11,542 זוגות בישראל — עלייה של 6.5% לעומת 2023 | הרבנות הראשית |
| העברת דירה בין בני זוג אגב גירושין פטורה ממס שבח וממס רכישה לפי סעיף 4א — אך זו דחייה, לא ביטול | — |
| עמלת כונס נכסים במכירה כפויה עומדת על כ-4% מערך הנכס בתוספת מע״מ, לכל צד | — |
| מדרגות מס רכישה 2026 לדירה יחידה: פטור מלא עד ₪1,978,745 (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) | — |
| דירת 4 חדרים בקריית אונו נמכרת בממוצע בטווח של ₪3.0–3.4 מיליון בתחילת 2026 (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) | — |
| גרוש או גרושה עם ילדים זכאים לנקודת זיכוי נוספת במס הכנסה — שווה ₪242 לחודש (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) | — |
| תביעת פירוק שיתוף בהסכמה אורכת 3–12 חודשים; ללא הסכמה — התהליך יכול להימשך שנים | — |
חלוקת דירה בגירושין — מה אומר החוק בישראל
הנקודה הראשונה שחשוב להבין: החוק הישראלי לא מחייב אתכם למכור את הדירה. המכירה היא אחת מכמה אפשרויות, ולא בהכרח הטובה ביותר בכל מצב. הבחירה תלויה במצב הכלכלי של שני הצדדים, בקיומם של ילדים, ובשאלה האם יש הסכמה או סכסוך.
אם נישאתם אחרי 1 בינואר 1974, חל עליכם חוק יחסי ממון בין בני זוג. החוק קובע הסדר של איזון משאבים — כלומר, כל נכס שנצבר במהלך הנישואים שייך באופן שווה לשני בני הזוג, גם אם הוא רשום על שם אחד מהם בלבד. דירה שנרכשה במשותף במהלך הנישואים תחולק בחלקים שווים. דירה שהייתה בבעלות של אחד מבני הזוג לפני הנישואים עשויה להיות מוחרגת — אלא אם הוכח כי הייתה כוונה לשיתוף.
לבני זוג שנישאו לפני 1974 או לידועים בציבור חלה חזקת השיתוף — הלכה פסוקה שנקבעה בבתי המשפט. גם כאן, דירת המגורים נחשבת נכס משותף, גם אם היא רשומה על שם אחד מבני הזוג, בתנאי שהזוג חי יחד והתנהל כיחידה כלכלית משותפת.
הסכם ממון, אם נחתם לפני הנישואים או במהלכם ואושר בבית המשפט או בבית הדין הרבני, יכול לשנות את ברירת המחדל. למשל, הסכם שקובע שדירה שהביא אחד מבני הזוג לנישואים תישאר שלו — יעמוד בתוקפו, גם בגירושין.
- חוק יחסי ממון חל על נישואים אחרי 1974 — חלוקה שווה של נכסים שנצברו בנישואים
- חזקת השיתוף חלה על נישואים לפני 1974 ועל ידועים בציבור
- הסכם ממון מאושר יכול לשנות את כללי החלוקה
- דירה שנרכשה לפני הנישואים עשויה להיות מוחרגת מהחלוקה
ארבע אפשרויות לדירה המשותפת — יתרונות, חסרונות ועלויות
כשהגירושים כבר על השולחן, צריך להחליט מה עושים עם הדירה. בפועל יש ארבע אפשרויות עיקריות, וההבדלים ביניהן הם משמעותיים — הן מבחינת כסף והן מבחינת זמן.
האפשרות הראשונה היא מכירה משותפת וחלוקת התמורה. שני הצדדים מסכימים למכור את הדירה בשוק הפתוח, ומחלקים את הרווח (אחרי סילוק משכנתא ועלויות מכירה) בחלקים שווים. זו הדרך הנפוצה והשקופה ביותר, אבל היא דורשת שיתוף פעולה — הסכמה על מחיר מינימום, בחירת מתווך, תיאום ביקורים, וחתימה משותפת על חוזה.
האפשרות השנייה היא רכישת חלק בן הזוג. אחד מבני הזוג קונה את חלקו של השני. זו אפשרות טובה כשאחד הצדדים רוצה להישאר בדירה — למשל, כשיש ילדים ורוצים לשמור על יציבות. נדרשת חוות דעת של שמאי של שמאי מקרקעין כדי לקבוע מחיר הוגן, ולרוב גם לקיחת משכנתא חדשה או שחרור מהמשכנתא הקיימת.
האפשרות השלישית היא מינוי כונס נכסים. כשאין הסכמה ואחד הצדדים מסרב למכור, בית המשפט יכול למנות כונס נכסים שימכור את הדירה בשם שני הצדדים. העמלה של הכונס עומדת על כ-4% מערך הנכס בתוספת מע״מ — עלות שמתחלקת בין הצדדים. התהליך אורך בדרך כלל 3–6 חודשים, אבל הדירה עלולה להימכר במחיר נמוך מהשוק כי הקונים יודעים שזו מכירה כפויה.
האפשרות הרביעית, נדירה מאוד, היא חלוקה פיזית — למשל, הפיכת בית דו-קומתי לשתי דירות נפרדות. חוק המקרקעין מעדיף חלוקה בעין כברירת מחדל, אבל ברוב הדירות בבקעת אונו זה פשוט לא ישים.
| אפשרות | זמן משוער | עלות נוספת | מתאים למי? |
|---|---|---|---|
| מכירה משותפת | 2–6 חודשים | עמלת תיווך 1–2% | זוגות שמשתפים פעולה |
| רכישת חלק בן הזוג | 1–3 חודשים | שמאי ₪350–₪900, עו״ד, משכנתא | הורה שרוצה להישאר בדירה |
| כונס נכסים | 3–6 חודשים | ~4% + מע״מ מערך הנכס | כשאין הסכמה |
| חלוקה פיזית | משתנה | עלויות שיפוץ ורישום | בתים דו-משפחתיים בלבד |
(נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- מכירה משותפת — הדרך הנפוצה והשקופה ביותר, אך דורשת שיתוף פעולה
- רכישת חלק בן הזוג — שומרת על יציבות לילדים, דורשת ייעוץ לפני מכירה ומשכנתא חדשה
- כונס נכסים — מוצא אחרון כשאין הסכמה, עלול להוביל למכירה במחיר נמוך
- חלוקה פיזית — נדירה, מתאימה רק לנכסים שניתנים לפיצול
מיסוי נדל״ן בגירושין — פטורים, דחיות ואסטרטגיית שליש דירה
מיסוי הוא אחד הנושאים שבהם ישראלים מפסידים כסף בגירושין — לא בגלל שאין הטבות, אלא בגלל שלא מכירים אותן. סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברה של זכויות בדירה בין בני זוג, במסגרת פסק דין לגירושין, אינה נחשבת ״מכירה״ לצרכי מס. המשמעות: אין מס שבח ואין מס רכישה על ההעברה עצמה.
אבל — וזה ״אבל״ חשוב — הפטור הוא דחייה ולא ביטול. כאשר בן הזוג שקיבל את הדירה ימכור אותה בעתיד, הוא ישלם מס שבח על כל השבח שהצטבר מיום הרכישה המקורית — לא מיום הגירושין. לכן, לפעמים דווקא משתלם לדווח על ההעברה כעסקת מכירה רגילה ולא לפי סעיף 4א, כדי ליצור ״יום רכישה חדש״ ולהפחית את חבות המס בעתיד. זה עניין שחובה לדון בו עם עורך דין מיסים.
אסטרטגיית ״שליש דירה״ היא כלי תכנון מס שרלוונטי במיוחד למשפחות עם ילדים בגירים. אם במסגרת הסכם הגירושין כל אחד מבני הזוג מעביר שליש מהדירה לילד הבגיר, התוצאה היא שכל אחד מהם מחזיק רק שליש מדירה. כשהם קונים דירה חדשה, הם זכאים למדרגות מס רכישה של ״דירה יחידה״ — כי בעלות של עד שליש בדירה אחרת לא נחשבת דירה נוספת.
| מצב | מס שבח | מס רכישה | הערות |
|---|---|---|---|
| העברה בין בני זוג אגב גירושין | פטור (דחייה) | פטור | סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין |
| מכירה לצד שלישי אחרי גירושין | לפי מדרגות (פטור אפשרי לדירה יחידה) | לא רלוונטי למוכר | תלוי בתנאי הפטור |
| קנייה אחרי גירושין — דירה יחידה | — | 0%–10% לפי מדרגות | פטור עד ₪1,978,745 |
| קנייה עם בעלות בשליש דירה | — | מדרגות דירה יחידה | הטבה גם בבעלות עד שליש |
(נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
מדרגות מס רכישה 2026 לדירה יחידה: פטור מלא עד ₪1,978,745; אחר כך 3.5% עד ₪2,347,040; ואז 5% עד ₪6,055,070. בקריית אונו, שם דירת 4 חדרים עולה בממוצע ₪3.0–3.4 מיליון, מס הרכישה לדירה יחידה יהיה בסביבות ₪40,000–₪55,000 — לעומת כ-₪240,000–₪270,000 אם מדובר בדירה נוספת. ההבדל עצום. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- סעיף 4א: העברה אגב גירושין פטורה ממס שבח ומס רכישה — אך זו דחייה בלבד
- שליש דירה: העברת שליש לילד בגיר מאפשרת מדרגות מס של דירה יחידה בקנייה הבאה
- יש מקרים שדווקא כדאי לא להשתמש בסעיף 4א — התייעצו עם עורך דין מיסים
- בדקו את מדרגות מס הרכישה לפני כל החלטה — ההבדל בין דירה יחידה לנוספת יכול להיות מאות אלפי שקלים
משכנתא אחרי גירושין — מה הבנקים באמת דורשים
אחד האתגרים הגדולים ביותר אחרי גירושין הוא לקבל משכנתא עם הכנסה בודדת. הבנקים לא מפלים גרושים באופן מכוון, אבל המערכת בנויה לזוגות — שני משכורות, שני חותמים, פחות סיכון. כשאתם לבד, צריך לעבוד קשה יותר כדי לקבל אישור.
הנוסחה הבסיסית: הבנק מאפשר החזר חודשי של עד 35%–40% מההכנסה נטו, כולל כל ההתחייבויות הקיימות — הלוואות, כרטיסי אשראי, ומזונות אם משלמים. דוגמה מעשית: הכנסה נטו של ₪20,000 בחודש, משמעות החזר מקסימלי של ₪7,000–₪8,000. בהלוואה ל-25 שנה בריבית ממוצעת של כ-4%, זה מתרגם למשכנתא של בערך ₪1.4–₪1.6 מיליון. עם הון עצמי של ₪600,000 מחלק הדירה שנמכרה, אפשר להגיע לדירה בטווח של ₪2.0–₪2.2 מיליון — מה שמספיק לדירת 3 חדרים בחלק מהשכונות בקריית אונו. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
טיפ מעשי: פנו לכמה בנקים במקביל ובקשו אישור עקרוני. הבנקים שונים זה מזה ביחס לגרושים — חלקם מחמירים יותר, חלקם פחות. אם אתם משלמים מזונות, הביאו את פסק הדין כדי שהבנק יראה שזו התחייבות קבועה ומוגדרת. ואם אתם מקבלים מזונות, חלק מהבנקים מוכנים להכיר בזה כהכנסה — אבל לא כולם.
הטבה שכדאי לדעת עליה: הורה גרוש או פרוד שמגדל ילדים זכאי לנקודת זיכוי נוספת במס הכנסה, ללא קשר למספר הילדים. כל נקודת זיכוי שווה ₪242 בחודש בשנת 2026. זה לא משנה את המשכנתא ישירות, אבל מגדיל את ההכנסה נטו — ובעקיפין, את יכולת ההחזר שהבנק מחשב. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- בנקים מאשרים החזר של עד 35%–40% מההכנסה נטו כולל כל ההתחייבויות
- הגישו בקשה לכמה בנקים במקביל — יש הבדלים משמעותיים ביחס לגרושים
- מזונות נחשבים התחייבות שמקטינה את יכולת ההחזר
- נקודת זיכוי נוספת לגרושים עם ילדים — שווה ₪242 לחודש (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
קניית דירה אחרי גירושין — מחירים, ציפיות ותכנון נכון בבקעת אונו
אחרי שהתמונה המשפטית והמיסויית ברורה, מגיע הרגע המעשי — לחפש דירה חדשה. בבקעת אונו, השוק בתחילת 2026 מציג את הטווחים הבאים:
| סוג דירה | טווח מחירים | ממוצע | מחיר למ״ר |
|---|---|---|---|
| 3 חדרים | ₪2,200,000–₪3,100,000 | ₪2,400,000–₪2,800,000 | ₪30,000–₪34,000 |
| 4 חדרים | ₪2,700,000–₪4,100,000 | ₪3,000,000–₪3,400,000 | ₪30,000–₪34,000 |
| 5 חדרים | ₪3,200,000–₪4,500,000 | ₪3,600,000–₪4,000,000 | ₪28,000–₪32,000 |
(נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
מה שצריך לזכור כשקונים אחרי גירושין: התקציב שלכם כנראה קטן יותר ממה שהיה כזוג, אבל ההטבות המיסויות יכולות לרכך את הפער. אם מכרתם את הדירה המשותפת וקיבלתם חצי מהתמורה, למשל ₪1.5 מיליון על דירת 4 חדרים שנמכרה ב-₪3 מיליון, ההון העצמי שלכם מאפשר לרכוש דירה בטווח של ₪2.0–₪2.5 מיליון עם משכנתא סבירה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
בשכונות כמו קיראון, רימון, או המרכז בקריית אונו אפשר למצוא דירות 3 חדרים במחירים שמתחילים מ-₪2.2 מיליון. באור יהודה ויהוד-מונוסון, שגם הן חלק מבקעת אונו, המחירים נמוכים יותר — ויכולים להתאים למי שצריך לשמור על תקציב צמוד. שמואל מכיר את כל השכונות באזור ויכול לעזור להתאים את החיפוש למצב האישי שלכם — צרו קשר לייעוץ לפני מכירה או לשיחה ראשונית. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
נקודה חשובה: אל תמהרו. אחרי גירושין יש לחץ רגשי לסגור פרק ולפתוח חדש, אבל החלטות נדל״ן שמתקבלות בלחץ עולות ביוקר. קחו זמן, בדקו את השוק, השוו מחירים, ודאגו שהמשכנתא מתאימה ליכולת ההחזר שלכם לטווח ארוך.
- בקריית אונו, דירת 3 חדרים מתחילה מכ-₪2.2 מיליון — נגישה גם עם הון עצמי ממכירת דירה משותפת (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- באור יהודה ויהוד המחירים נמוכים יותר — שווה לבדוק אם מתאים
- אל תמהרו — החלטות נדל״ן בלחץ רגשי עולות ביוקר
- קבעו שיחת ייעוץ לפני מכירה מקצועית לפני כל החלטה — דברו עם שמואל
הילדים במרכז — מדור מגורים, זכויות והשפעה על המכירה
כשיש ילדים קטינים, בית המשפט שם את טובתם במרכז. בפועל, זה אומר שלפני שתוכלו למכור את הדירה, בית המשפט צריך לוודא שיש לילדים מקום מגורים ראוי ומוגדר. זה נקרא ״מדור מגורים״ — זכות שמגנה על יציבות הילדים גם כשהתא המשפחתי מתפרק.
בהרבה מקרים, ההורה המשמורן (לרוב אך לא תמיד — האם) ממשיך לגור בדירה עם הילדים עד שמסתדרת דירה חלופית. בית המשפט יכול לעכב את מכירת הדירה אם אין פתרון דיור חלופי, וגם להורות שחלק מתמורת המכירה ישמש למימון דירה להורה המשמורן.
מצד שני, בית המשפט לא יאפשר מצב שבו אחד ההורים ״יושב״ על הדירה לנצח. אם יש צורך כלכלי מוצדק — למשל, חובות משכנתא שמצטברים — בית המשפט יכול להורות על מכירה גם נגד רצון אחד הצדדים, בתנאי שמובטח פתרון דיור לילדים.
ילדים מעל גיל 6 זכאים להישמע בבית המשפט לגבי מקום מגוריהם, אם כי ההחלטה הסופית היא של השופט. בפועל, רוב בתי המשפט מקפידים לא לעקור ילדים מבית הספר והקהילה שלהם — מה שמשפיע ישירות על השאלה איפה ההורה המשמורן יחפש דירה. בקריית אונו, שיש בה שכונות שונות מאוד זו מזו, הקרבה לבית הספר הספציפי יכולה להוות שיקול מרכזי.
- מדור מגורים — זכות שמגנה על יציבות הדיור של הילדים
- בית המשפט יכול לעכב מכירת דירה אם אין פתרון דיור חלופי לילדים
- ילדים מעל גיל 6 זכאים להישמע לגבי מקום מגוריהם
- הקרבה לבית הספר של הילדים משפיעה על בחירת הדירה החדשה
רשימת בדיקה למוכרים ורוכשים בהליך גירושין
תהליך גירושין שכולל מכירה או רכישה של דירה דורש תכנון מסודר. הרשימה הזו מיועדת לכל מי שעומד בפני החלטות נדל״ניות בעקבות פרידה.
- התייעצו עם עורך דין משפחה ועורך דין מקרקעין — אלה שני תחומים שונים, ושניהם חיוניים
- הזמינו ייעוץ לפני מכירה של הדירה — שמאי מקרקעין עולה ₪350–₪900 להערכה בסיסית, ₪4,000–₪6,000 לחוות דעת מלאה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- תכננו את המיסוי עם רואה חשבון או עורך דין מיסים — בדקו סעיף 4א, אפשרות שליש דירה, ומדרגות מס רכישה
- בקשו אישור עקרוני למשכנתא מכמה בנקים — לפני שמתחילים לחפש דירה חדשה
- הכינו הסכם כתוב עם בן או בת הזוג על אופן המכירה — מחיר מינימום, לוח זמנים, חלוקת עלויות
- בדקו את מצב הזכויות בטאבו ובמינהל — וודאו שאין עיקולים, שעבודים, או בעיות רישום
- דאגו לפתרון דיור לילדים — בית המשפט לא יאשר מכירה ללא מדור מגורים מוסדר
- קחו זמן — אל תקבלו החלטות נדל״ניות מתוך לחץ רגשי, שגיאות במחיר מכירה או ברכישה עולות עשרות אלפי שקלים
שאלות נפוצות
האם חייבים למכור את הדירה בגירושין?
לא. אפשר שאחד מבני הזוג ירכוש את חלק השני, אפשר להמשיך בבעלות משותפת (אם כי זה נדיר ומורכב), ואפשר גם לפנות לפירוק שיתוף דרך בית המשפט. המכירה היא רק אחת מארבע אפשרויות.
כמה מס משלמים על העברת דירה בין בני זוג בגירושין?
אפס — בתנאי שההעברה נעשית במסגרת פסק דין או הסכם גירושין שאושר בבית המשפט. סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין פוטר את ההעברה ממס שבח וממס רכישה. אבל שימו לב: זו דחייה, ובמכירה עתידית ישולם מס שבח על כל תקופת הבעלות.
איך מקבלים משכנתא עם הכנסה בודדת אחרי גירושין?
הבנקים מאשרים החזר של עד 35%–40% מההכנסה נטו כולל כל ההתחייבויות. הגישו בקשה לכמה בנקים במקביל, הביאו תלושי שכר של 3 חודשים אחרונים, והצהירו על כל חוב — כולל מזונות. גרושים עם ילדים זכאים לנקודת זיכוי נוספת שמגדילה את ההכנסה נטו.
מה קורה אם בן הזוג מסרב למכור את הדירה?
אפשר להגיש תביעת פירוק שיתוף לבית המשפט לענייני משפחה. לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, אי אפשר לכפות על אדם להישאר שותף בנכס. בית המשפט יכול למנות כונס נכסים שימכור את הדירה — העמלה כ-4% מערך הנכס, והתהליך אורך 3–6 חודשים.
האם כדאי לקנות דירה לפני שהגירושין מסתיימים?
בדרך כלל לא. קנייה במהלך הליכי הגירושין עלולה ליצור סיבוכים — הנכס עשוי להיחשב כרכוש משותף, ומעמדכם המיסויי עלול להשתנות. עדיף לחכות לסיום רשמי של ההליך ולקנות כ״דירה יחידה״ עם מדרגות מס מופחתות.
גירושין הם תהליך מורכב, ונדל״ן הוא אחד ההיבטים הכי משמעותיים שלו מבחינה כלכלית. ההחלטות שתקבלו לגבי הדירה המשותפת — מכירה, רכישת חלק, או פירוק שיתוף — ישפיעו על המצב הכלכלי שלכם לשנים קדימה. הכלל הכי חשוב: אל תמהרו, אל תוותרו על ייעוץ מקצועי, ואל תתביישו לבקש עזרה. אנחנו מכירים את השוק המקומי, יודעים לעבוד עם עורכי דין ושמאים, ומלווים את התהליך ברגישות.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
