רמת גן היא אחת הערים הפעילות ביותר בישראל בתחום ההתחדשות העירונית — שנייה רק אחרי תל אביב. בעשרים השנה האחרונות עברה העיר מהפכה שקטה: שכונות ישנות עם בניינים מהשנות ה-50-70 מוחלפות אט אט בבניינים חדשים וגבוהים יותר, תושבים שגרים כבר דורות בדירות ישנות מגלים שהבניין שלהם נמצא לפתע בתוכנית פינוי-בינוי, ומחירי הדירות מושפעים — לפעמים מאוד — ממצב הפרויקט.
מי שמחפש לקנות דירה ברמת גן, צריך להבין שמדובר בשוק עם שכבות. יש בניינים ישנים שמחירם גבוה דווקא בגלל פוטנציאל ההתחדשות. יש שכונות שבהן התוכנית כבר אושרה — ואחרות שבהן עדיין לא חתמו על כלום. ויש גם לא מעט שמציגים את עצמם כפרויקט התחדשות בלי שיש מאחוריהם הסכמות אמיתיות.
במאמר הזה ריכזנו את המידע המעודכן על התחדשות עירונית ברמת גן — פרויקטים, מחירים, זכויות דיירים ומה שכדאי לדעת לפני שמקבלים החלטה.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון | מקור |
|---|---|
| 835 פרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים ברמת גן — שנייה בישראל אחרי תל אביב | מרכז הנדל”ן, 2025 |
| מ-2005 עד 2020: 355 פרויקטים שמנו 9,681 יחידות דיור חדשות | הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, 2020 |
| ב-2025 אישרה רמת גן 4,224 יחידות דיור חדשות במסגרת התחדשות עירונית — שיא חדש לעיר | nadlancenter.co.il, 2025 |
| תוכנית מתאר 2025: יעד של 59,000 דירות חדשות ו-405,000 תושבים ברמת גן עד 2050 | כלכליסט, 2025 |
| תמ”א 38 פקעה ב-2026 — עיריית רמת גן מקדמת תוכנית חלופית עצמאית עם פוטנציאל של כ-10,000 דירות | magdilim.co.il, 2025 |
| נכסים בתוכנית פינוי-בינוי פעילה נסחרים לרוב במחיר גבוה יותר מבניין ישן מקביל באזור — אך ההפרש משתנה בין פרויקטים ותלוי בשלב התכנון | מגמת שוק כללית, magdilim.co.il |
| קו הרכבת הקלה הסגולה המתוכנן לעבור דרך רמת גן צפוי להניע ביקוש לאורך המסלול | נדל”ן סנטר, 2025 |
מה זו התחדשות עירונית ולמה רמת גן היא מקרה מיוחד
רמת גן נבנתה בעיקר בשנות ה-50-70 של המאה הקודמת. רוב הבניינים הישנים הם בני 4-6 קומות, ללא מעלית, ללא חניה תקנית ועם תשתיות ישנות. זה פרופיל שמושך התחדשות עירונית — הדיירים רוצים שדרוג, היזמים רוצים לבנות גבוה יותר, והעירייה רוצה לצפף ולמשוך אוכלוסייה חדשה.
ב-2025 דורגה רמת גן שנייה בישראל במספר פרויקטי ההתחדשות העירונית הפעילים, עם 835 פרויקטים בשלבים שונים — אחרי תל אביב בלבד. מ-2005 עד 2020 הושלמו 355 פרויקטים שמנו 9,681 יחידות דיור חדשות (מקור: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, 2020). ב-2025 אישרה העיר 4,224 יחידות נוספות — שיא חדש.
שני מסלולים עיקריים: תמ”א 38 לעומת פינוי-בינוי
הבנת ההבדל בין שני המסלולים חיונית לכל מי שמתעניין בנדל”ן ברמת גן.
תמ”א 38 — חיזוק ועיבוי
תכנית המתאר הארצית 38 איפשרה ליזמים לחזק בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה, תמורת זכויות בנייה נוספות — קומות נוספות, מרפסות ולעתים גרעין מעלית. הבניין הישן נשאר קיים, מחוזק ומשופץ. המסלול היה מהיר יחסית (3-5 שנים) ועם פחות מורכבות.
פינוי-בינוי — הריסה ובנייה מחדש
מסלול שבו הבניין הישן נהרס לחלוטין. הדיירים מפונים לדיור חלופי בזמן הבנייה (לרוב 4-7 שנים), ובסופו של תהליך מקבלים דירה חדשה — לרוב גדולה יותר, עם מרפסת ומעלית — בבניין חדש לגמרי. מסלול זה מייצר יותר יחידות דיור ומאפשר תכנון מחדש של שכונות שלמות.
רמת גן העדיפה תמיד את מסלול פינוי-בינוי. בפסק דין תקדימי ב-2021 הורה בית המשפט העליון לעירייה לחדש את אישור פרויקטי תמ”א 38 לאחר שניסתה לעצור אותם — אך המגמה ארוכת הטווח ברורה: העיר רוצה הריסה ובנייה מחדש.
תמ”א 38 פקעה ב-2026 — ומה האלטרנטיבה
נכון ל-2026, תוקף תמ”א 38 פקע — הממשלה לא הארכה את התוכנית הלאומית, ולכן פרויקטים חדשים אינם יכולים להיפתח תחת מסגרת זו. רק פרויקטים שקיבלו היתר לפני פקיעת התוקף יכולים להמשיך.
בתגובה, עיריית רמת גן מקדמת תוכנית מקומית חלופית שאמורה להחליף את תמ”א 38 בתוך גבולות העיר. לפי ההערכות, התוכנית מחזיקה פוטנציאל של כ-10,000 דירות נוספות (מקור: magdilim.co.il, 2025). עם זאת, נכון לכתיבת שורות אלה, התוכנית עדיין בשלבי פיתוח ורישוי.
המשמעות המעשית: אם אתם בעלי דירה בבניין שחשבתם לקדם בו תמ”א 38 — כדאי לבדוק עם עורך דין מקרקעין מה המצב המשפטי המדויק. תמ”א 38 חדשה אינה זמינה יותר, אבל מסלולים אחרים עשויים להיות פתוחים.
שכונות ברמת גן שעוברות התחדשות עירונית — סקירה שכונתית
לא כל שכונה ברמת גן נמצאת באותו שלב. הנה סקירה של האזורים הפעילים ביותר:
קריית בורוכוב — אחת השכונות הפעילות ביותר. פרויקטים בשלבי תכנון, רישוי ובנייה פעילה. בניינים מהשנות ה-60-70 מוחלפים בבניינים של 12-20 קומות.
שכונת רמת עמידר — אזור עם פוטנציאל גבוה לפינוי-בינוי. בניינים מהשנות ה-50-60 עם שטחים פתוחים יחסית לבנייה חדשה.
שכונת הגפן — פרויקטים בשלבים שונים, חלקם קרוב לציר הרכבת הקלה המתוכנן.
מתחם אלוף שדה — מתחם עירוני ענק עם תוכניות לבניינים גבוהים של 40-60 קומות לאורך הצירים הראשיים.
שיכון ותיקים — שכונה עם אוכלוסייה ותיקה ובניינים ישנים. יזמים מציעים פינוי-בינוי, שלב ההסכמות עדיין מתמשך.
חשוב לזכור: המפה הזו משתנה כל הזמן. פרויקט שהיה בשלב תוכנית לפני שנה עשוי להיות בשלב הסכמות היום — ולהפך. לא כל פרויקט מגיע לסיום.
מה קורה לדיירים בפינוי-בינוי — מה מגיע ומה כדאי לדעת
מה מגיע לדיירים לפי חוק:
מה כדאי לבדוק לפני שחותמים:
מנהלת משתדרגים הוקמה ב-2018 על ידי עיריית רמת גן ומציעה ליווי חינמי לדיירים בתהליכי התחדשות עירונית — כולל הבנת הסכמים, גישור בין שכנים וסיוע בהפנייה לייעוץ משפטי. ללא אינטרס כלכלי. פנייה אליהם לפני כל חתימה היא צעד חכם.
- דירה חדשה שמחליפה את הישנה — לרוב גדולה יותר, עם מרפסת ומעלית
- דמי שכירות מלאים לכל תקופת הבנייה (לרוב 4-7 שנים)
- כיסוי הוצאות מעבר
- ייצוג משפטי על חשבון היזם להסכם הפינוי
- דיור חלופי בטווח גיאוגרפי סביר
- האם הסכם עם 66% ומעלה מהדיירים הנדרשים כבר נחתם?
- מי היזם ומה הניסיון שלו בפרויקטים שהושלמו בפועל?
- מה בדיוק מגיע לכם — גודל דירה, קומה, מפרט?
- האם קיימות ערבויות בנקאיות?
השפעה על מחירי דירות — מה אומר השוק
התחדשות עירונית משפיעה על מחירים — אבל לא תמיד בכיוון שמצפים.
בניין בתוכנית פינוי-בינוי פעילה (עם הסכמות דיירים ורישיון בדרך): נסחר לרוב גבוה ממה שאפשר לצפות מבניין ישן בלבד. ההפרש יכול להיות משמעותי (מקור: מומחי שוק, magdilim.co.il — אין בכך הבטחת תשואה עתידית).
בניין בשלב מוקדם מאוד (שמועות בלבד, ללא הסכמות): לא בהכרח שווה פרמיה. פרויקטים רבים נופלים בדרך. רכישה על הפוטנציאל טומנת בחובה סיכון.
דירה חדשה מיזם: מחיר שוק מלא. דירת 3 חדרים חדשה ברמת גן נעה ב-2025-2026 בין כ-2.75 ל-3.6 מיליון שקלים תלוי בשכונה, קומה ומפרט (מקור: פרסומי יזמים ונתוני שוק 2025-2026). (נכון ל-2026)
גורם נוסף: קו הרכבת הקלה הסגולה המתוכנן לעבור דרך חלקים מרמת גן צפוי להשפיע על ביקוש ומחירים לאורך המסלול כאשר ייפתח.
תוכנית המתאר 2025 — העתיד של רמת גן
ב-2025 הגישה עיריית רמת גן תוכנית מתאר מחודשת שמגדירה את כיוון הפיתוח לשנות הדור הבא:
חשוב לציין: תוכנית מתאר היא מסמך כוונות. שנת 2050 היא עוד 24 שנה, ולוחות הזמנים בפועל תלויים בגורמים רבים — כלכלה, עלויות בנייה, שינויים פוליטיים ויכולות ביצוע בשטח.
- יעד אוכלוסייה: גידול מ-165,000 תושבים כיום ל-405,000 עד שנת 2050 (מקור: כלכליסט, 2025)
- יעד דיור: הוספת כ-59,000 דירות חדשות
- צפיפות מובחנת: בניינים גבוהים (16-60 קומות) לאורך צירים ראשיים; שכונות היסטוריות שמורות (7-9 קומות)
- כיוון מדיניות: העיר מעדיפה פינוי-בינוי של מתחמים שלמים על פני פרויקטים נקודתיים של בניין בודד
צ’קליסט לפני רכישה או חתימה בפרויקט התחדשות עירונית
לפני שמתקדמים עם רכישה או חתימה על הסכם התחדשות עירונית ברמת גן — כדאי לוודא שעשיתם את הבדיקות האלה:
- בדקו אם הבניין הספציפי כלול בתוכנית פינוי-בינוי מאושרת — לא רק בשמועה או בשיח
- פנו לעורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית לפני כל רכישה או חתימה
- פנו למנהלת משתדרגים של עיריית רמת גן לקבלת מידע חינמי ואובייקטיבי
- בדקו מי היזם — כמה פרויקטים השלים בפועל, ולא רק כמה הכריז
- אל תשלמו פרמיה על פוטנציאל — רק על הסכמות ורישיונות מאושרים בפועל
- בדקו את המצב התכנוני המעודכן דרך מנהל ההנדסה של עיריית רמת גן או עורך הדין שלכם
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח פרויקט פינוי-בינוי ברמת גן?
תהליך מלא — מהסכמה ראשונית עם דיירים ועד מפתח בדירה החדשה — לרוב אורך 8-15 שנים. שלבי הרישוי, המשא ומתן עם הדיירים, אישור תוכניות ועצם הבנייה — כל שלב לוקח זמן. ריאליזם הוא חלק מהתהליך, לא חולשה.
מה קורה לדיירים במהלך הבנייה?
הדיירים מפונים לדירות שכורות אחרות. היזם מחויב לשלם את שכר הדירה ואת הוצאות המעבר, ולספק דיור חלופי בטווח גיאוגרפי סביר. תקופת הפינוי יכולה להימשך 4-7 שנים.
האם דייר יכול לסרב לפינוי-בינוי?
כן — אבל כאשר 66% ומעלה מהדיירים בבניין חתמו, הדייר הסרבן עלול להיות חשוף לתביעה על נזקים בגין עיכוב הפרויקט. החוק לא כופה פינוי ישיר, אבל מאפשר לרוב להניע את התהליך גם ללא המיעוט. כל מצב שונה — התייעצו עם עורך דין.
האם כדאי לקנות דירה בפרויקט פינוי-בינוי כהשקעה?
זה תלוי לגמרי בשלב הפרויקט. קנייה בבניין עם תוכנית מאושרת ורישיון בתהליך שונה לחלוטין מקנייה על בסיס פוטנציאל בלבד. כל ייעוץ לפני מכירה צריכה להיעשות עם אנשי מקצוע, ולקחת בחשבון לוחות זמנים ריאליים, עלויות ומיסוי. מאמר זה אינו ייעוץ השקעות.
מה ההבדל בין תמ”א 38 סוג 1 לסוג 2?
תמ”א 38 סוג 1 (חיזוק): חיזוק הבניין הקיים עם הוספת קומות ומרפסות. הבניין נשאר. תמ”א 38 סוג 2 (הריסה ובנייה): הבניין נהרס ומוחלף בחדש לגמרי. שניהם פעלו תחת תמ”א 38, שפקעה ב-2026 ואינה זמינה לפרויקטים חדשים.
מה זו מנהלת משתדרגים ואיך היא יכולה לעזור?
מנהלת משתדרגים הוקמה ב-2018 על ידי עיריית רמת גן ומציעה ליווי חינמי ואובייקטיבי לדיירים בתהליכי התחדשות עירונית. הם מסייעים בהבנת הסכמים, בגישור בין שכנים ובהפנייה לסיוע משפטי — ללא אינטרס כלכלי בפרויקט. ניתן לפנות אליהם דרך עיריית רמת גן.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה נועד לצורך הכוונה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי, ייעוץ מיסויי או ייעוץ פיננסי מוסדר. כל החלטה בנוגע לנכסי נדל”ן מחייבת התייעצות עם עורך דין, יועץ מס מוסמך ואנשי מקצוע מתאימים. נתוני מחירים ואחוזים המוצגים הם הערכות שוק ואינם מובטחים. ביצועי עבר אינם ערובה לביצועים עתידיים. יש לכם שאלות על התחדשות עירונית בשכונה שלכם? מוזמנים לפנות בטלפון 058-665-4004 או בוואטסאפ.
