גבעתיים היא אחת הערים הכי מבוקשות בגוש דן. שטחה קטן – כ-3.2 קמ”ר בלבד – ותושביה כ-59,000. רוב מי שגר שם לא ממהר לעזוב, מה שמסביר חלק גדול מהמחירים.
אבל גבעתיים היא לא עיר אחת אחידה. יש שכונות שקטות עם אופי שכונתי חזק, ציר מסחרי תוסס, ושכונות ישנות שנמצאות בעיצומה של התחדשות עירונית. לכל שכונה יש מחיר שונה, אוכלוסייה שונה, ובתי ספר שונים שמשרתים אותה.
המדריך הזה ינסה לתת תמונה ישרה ועדכנית – מה אפשר למצוא בכל שכונה, כמה עולה, ומה כדאי לדעת לפני שמחפשים.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון | מקור |
|---|---|
| גבעתיים מונה כ-59,000 תושבים על שטח של כ-3.2 קמ”ר – מהערים הצפופות ביותר בישראל | למ”ס, 2024 |
| מדד חברתי-כלכלי של גבעתיים עומד על דירוג 9 מתוך 10 – גבוה משמעותית ביחס לממוצע הארצי | למ”ס, 2023 |
| בשכונת בורוכוב, דירת 4 חדרים חדשה נמכרה ב-2026 סביב 5.1 מיליון שקל; דירה ישנה – סביב 3.7 מיליון שקל (נכון ל-2026) | ביזפורטל, 2026 |
| שכירות חציונית בגבעתיים עומדת על כ-6,800 שקל לחודש (נכון ל-אוגוסט 2026) | Scoutr, אוגוסט 2026 |
| שתי תחנות מטרו מתוכננות בגבעתיים בקו M2 – כיכר נגה וכצנלסון – בנייה צפויה מ-2028 | נת”ע, 2026 |
| בגבעתיים 8 בתי ספר יסודיים ממלכתיים ובית ספר ממלכתי-דתי אחד, לצד 5 תיכונים | עיריית גבעתיים |
| בגבעת רמב”ם אושרה תוכנית להוספת כ-3,827 יחידות דיור על שטח של 340 דונם | ועדה מחוזית תל אביב |
גבעתיים בראייה כללית – למה הביקוש לא פוחת
גבעתיים שוכנת בלב גוש דן, גובלת בתל אביב מהצפון והמערב וברמת גן מהמזרח והדרום. המיקום הזה הוא אחד הנכסים הגדולים שלה – תוך כמה דקות רכיבה על אופניים אפשר להגיע ישר לעבודה בתל אביב.
הביקוש הגבוה נובע מכמה גורמים שלא מסתדרים לעיתים עם מה שאנשים מצפים לשמוע: גבעתיים היא עיר צפופה מאוד. אין בה שטחים גדולים להרחבה, הרחובות צרים, ורוב הבניינים ישנים. אבל בדיוק את זה – שקט שכונתי, קהילתיות, ויכולת ללכת ברגל לכל מה שצריך – מחפשים הרבה אנשים.
מבחינת מחירים, גבעתיים נמצאת בטווח גבוה בגוש דן. המחיר הממוצע למ”ר נע בין כ-37,000 ל-52,000 שקל בהתאם לשכונה, לגיל הנכס ולמצבו (מקור: מדלן, מדדירות, 2026). זו לא שוק שמאפשר פשרות רבות – מי שמגיע עם ציפיות מחיר של רמת גן ישן עשוי להתאכזב. (נכון ל-2026)
שכונת בורוכוב – קרוב לתל אביב, מחיר נמוך ממנה
בורוכוב היא השכונה הצפון-מערבית של גבעתיים, וגובלת ישירות בתל אביב. בשביל הרבה קונים צעירים, זה הנקודה המתוקה: נגישות מרבית לתל אביב – עם מחיר שבדרך כלל נמוך יותר ממנה, לפחות לבניינים ישנים.
השכונה ותיקה, הבניינים בגיל שנות ה-40 עד ה-70, ורמת התחזוקה משתנה מבניין לבניין. בשנים האחרונות יש פעילות רבה של תמ”א 38 – חלק מהבניינים כבר עברו חיזוק ותוספת קומות. מי שקונה שם כיום צריך לבדוק מה מצב הבניין הספציפי ואם יש תוכניות עתידיות.
מחירים בבורוכוב (מקור: ביזפורטל, 2026): דירת 4 חדרים חדשה – סביב 5.1 מיליון שקל; דירה ישנה – סביב 3.7 מיליון שקל; סטודיו – סביב 2.5 מיליון שקל. הפערים בין חדש לישן בבורוכוב הם בין הגדולים בעיר. (נכון ל-2026)
- קרובה לתל אביב – תוך הליכה או רכיבה קצרה
- שכונה ותיקה עם בניינים ישנים ברובם
- פעילות תמ”א 38 פעילה – כדאי לבדוק מצב הבניין הספציפי
- פער משמעותי בין מחיר דירה חדשה לישנה
מרכז העיר וציר כצנלסון – לב הפעילות של גבעתיים
ציר כצנלסון הוא הרחוב המסחרי הראשי של גבעתיים – בתי קפה, מסעדות, חנויות, שוק, ושירותים עירוניים. השכונה שמסביב לציר הזה היא המבוקשת ביותר לאנשים שרוצים שהכל יהיה ליד – ברגל, בלי מכונית.
הדירות בסביבת הציר הן בדרך כלל יקרות יותר, ועולות לפעמים על 45,000 שקל למ”ר. ברחוב מקדונלד, לדוגמה, דירת 4 חדרים בת 110 מ”ר נסגרה ב-4.95 מיליון שקל – כ-45,000 שקל למ”ר (מקור: ביזפורטל, 2026). (נכון ל-2026)
עם תחנות המטרו המתוכננות בכיכר נגה ובציר כצנלסון – בנייה צפויה מ-2028 לפי נת”ע – יש ציפייה שהאזור יהפוך לפעיל אף יותר. אבל חשוב להיות ישרים: עבודות מטרו הן תהליך ארוך, לא תמיד עומד בלוחות הזמנים, ואת ההשפעה האמיתית על המחירים קשה לחזות מראש.
- מרכז הפעילות המסחרית והשירותים של העיר
- מחירים גבוהים ביחס לשאר השכונות
- מיקום צפוי לתחנת מטרו M2 בעתיד
- מתאים למי שרוצה את הכל בהליכה
גבעת רמב”ם וקוזלובסקי – שקט, ירוק, ומתחדש
גבעת רמב”ם ושכונת קוזלובסקי הסמוכה לה נמצאות בחלק הדרומי-מזרחי של גבעתיים, על גבעה שמשקיפה על הסביבה. זה האזור השקט ביותר בעיר – פחות רעש, יותר עצים, ותחושה שכונתית חזקה.
גבעת רמב”ם עוברת בשנים האחרונות תהליך תכנון גדול: ועדה מחוזית תל אביב הפקידה תוכנית להוספת כ-3,827 יחידות דיור על שטח של 340 דונם (מקור: ועדה מחוזית תל אביב, 2020). זה לא אומר שהכל מתרחש מחר – מדובר בתוכנית תכנונית שנמצאת בשלבי קידום שונים. מי שקונה שם צריך להיות מודע לכך שהשכונה עשויה להשתנות בשנים הבאות.
מחירים בגבעת רמב”ם נעים בדרך כלל בין כ-40,000 ל-52,000 שקל למ”ר, בהתאם לסוג הנכס ומצבו (מקור: מדלן, 2026). (נכון ל-2026)
- שקט ביחס לשאר גבעתיים – מתאים למשפחות עם ילדים
- תוכנית תכנונית גדולה – כ-3,827 יחידות דיור חדשות בשלבי קידום
- עשוי להשתנות פיזית בשנים הבאות
- מחירים: 40,000–52,000 שקל למ”ר (מקור: מדלן, 2026) (נכון ל-2026)
שאר השכונות – תל גנים, ארלוזורוב ופועלי הרכבת
תל גנים היא שכונת מגורים שקטה בדרום-מזרח גבעתיים. האוכלוסייה בה מגוונת – ותיקים לצד קונים חדשים – והמחירים נוחים יחסית לשאר גבעתיים.
שכונת ארלוזורוב היא אחת הוותיקות בעיר – חלק מהבניינים שלה הם בניינים של תנועת העבודה ממחצית המאה שעברה. בשכונה מרוכזים מספר בתי ספר יסודיים.
שכונת הל”ה (פועלי הרכבת): עסקאות נרשמו בטווח של כ-34,000 עד 48,000 שקל למ”ר בחצי הראשון של 2026 (מקור: מדלן) – מה שהופך אותה לנגישה יחסית בתוך גבעתיים. (נכון ל-ספטמבר 2026)
חינוך בגבעתיים – מה חשוב לדעת
גבעתיים ידועה ברמת החינוך שלה. בעיר יש 8 בתי ספר יסודיים ממלכתיים ובית ספר ממלכתי-דתי אחד (אמונים). בתי הספר כוללים: כצנלסון, גורדון, בן גוריון, אלון ועוד (מקור: עיריית גבעתיים).
בחינוך על-יסודי, גבעתיים מציעה 5 תיכונים: אורט קרייזמן, שמעון בן צבי, קלעי, בית אקשטיין (לתלמידים עם לקויות למידה), ותלמה ילין – תיכון ארצי לאמנויות שמושך תלמידים מכל הארץ. כ-3,000 תלמידים לומדים בתיכונים (מקור: עיריית גבעתיים).
נקודה חשובה: כל כתובת משויכת לבית ספר ספציפי. לפני שקונים דירה – כדאי לבדוק ישירות עם מחלקת החינוך של עיריית גבעתיים מה השיוך לכתובת הספציפית.
- 8 בתי ספר יסודיים ממלכתיים + 1 ממלכתי-דתי
- 5 תיכונים, ביניהם תלמה ילין – ביה”ס ארצי לאמנויות
- שיוך תלמידים לפי כתובת – לבדוק לפני קנייה
- רמת חינוך כללית גבוהה – גורם משמעותי בביקוש
לפני שמחפשים דירה בגבעתיים – כמה שאלות לשאול
גבעתיים היא שוק שדורש הכרה. לפני שנכנסים לחיפוש, כדאי לברר כמה דברים:
- לאיזו שכונה מחפשים? כל שכונה בגבעתיים היא שוק שונה – מחיר, אופי וסוג האוכלוסייה
- מה גיל הבניין? בניין ישן יכול להיות זול יותר, אבל גם להצריך השקעה עתידית
- האם הבניין נמצא בהליך תמ”א 38 או פינוי-בינוי? יש לכך השלכות על הדירה והמחיר
- לאיזה בית ספר ייכנסו הילדים? לבדוק מול עיריית גבעתיים לפי הכתובת הספציפית
- מה צפי המטרו? תחנות M2 מתוכננות – אבל לוחות הזמנים עדיין פתוחים
- מה יש בטווח הליכה? שוק, קופת חולים, גן ילדים – הכל חשוב עם ילדים קטנים
שאלות נפוצות
האם גבעתיים יקרה מרמת גן?
ברוב השכונות – כן. גבעתיים ממוצבת בדרך כלל מעל רמת גן הישנה מבחינת מחיר למ”ר, קרוב לרמות של תל אביב בחלק מהשכונות. הסיבה: שטח מוגבל, ביקוש יציב וקהל יעד עם כוח קנייה גבוה. רמת גן מגוונת יותר – ויש בה שכונות זולות יותר בהרבה. אם התקציב לחוץ, כדאי לבחון את שתי הערים יחד. (נכון ל-ספטמבר 2026, לפי הערכת המשרד)
שכונת בורוכוב – כדאי לקנות שם?
בורוכוב מושכת בעיקר קונים שרוצים קרבה מרבית לתל אביב. הבניינים שם ישנים ברובם, ויש הרבה פעילות תמ”א 38. לפני שקונים בבניין ספציפי, כדאי לברר אם הוא בהליך, מה מצב האחזקה, ומה שכניו שואלים. המחיר מגלם הרבה – ויש פערים גדולים בין דירה ישנה לחדשה באותה שכונה.
האם המטרו ישפיע על מחירי הדירות בגבעתיים?
זו שאלה שאי אפשר לענות עליה בוודאות. היסטורית, תחנות תחבורה ציבורית יכולות להשפיע לחיוב על ערך נכסים סמוכים – אבל זה תהליך שנמדד בשנים. קו M2 עדיין בשלב תכנון ובנייה. מי שקונה היום צריך להחליט על סמך מה שיש עכשיו – לא על סמך ציפיות עתידיות בלבד.
מהם התיכונים בגבעתיים?
בגבעתיים פועלים 5 תיכונים: אורט קרייזמן, שמעון בן צבי, קלעי, בית אקשטיין (לתלמידים עם לקויות למידה), ותלמה ילין – ביה”ס ארצי לאמנויות שמושך תלמידים מכל הארץ. מידע פרטני אפשר למצוא באתר עיריית גבעתיים.
האם כדאי להשכיר דירה בגבעתיים?
שכירות חציונית בגבעתיים עומדת על כ-6,800 שקל לחודש (מקור: Scoutr, אוגוסט 2026). מניסיוננו, שוכרים שמגיעים לגבעתיים נוטים להיות יציבים ואיכותיים. אבל לבנות תחשיב אישי שלם – כדאי לעשות עם יועץ שמכיר את הנכס הספציפי. (נכון ל-אוגוסט 2026)
מה ההבדל בין גבעת רמב”ם למרכז העיר?
גבעת רמב”ם שקטה יותר, ירוקה יותר, ופחות קרובה לציר המסחרי. מרכז העיר (ציר כצנלסון) הוא לב הפעילות העירונית – בתי קפה, שוק, תחבורה ושירותים בהליכה. גבעת רמב”ם מתאימה יותר למי שרוצה שכונתיות ושקט, מרכז העיר – למי שרוצה נגישות ותוסס.
גבעתיים היא עיר ביקוש שלא מתנצלת על זה. מי שמחפש שם דירה צריך לדעת מה הוא מחפש – כי לכל שכונה יש אופי שונה, ולא כל שכונה מתאימה לכל אחד. כדאי להגיע עם ראש פתוח, להבין את הפערים בין השכונות, ולא להתאהב בעיר לפני שמבינים מה מתאים לפרופיל הספציפי שלכם.
יש שאלות נוספות? כדאי להתייעץ עם מתווך או שמאי שמכיר את גבעתיים.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה מוצג לצורכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, ייעוץ פיננסי או ייעוץ השקעות. הנתונים עשויים להשתנות ולא תמיד משקפים את המצב העדכני ביותר. לפני קבלת החלטות כלכליות או משפטיות – יש להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים: רואה חשבון, עורך דין, שמאי מקרקעין או יועץ משכנתה.
