תמ״א 38, התוכנית הארצית שליוותה את שוק הנדל״ן הישראלי כמעט שני עשורים ואפשרה חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה תוך הוספת דירות וקומות, הגיעה לסוף דרכה. המועצה הארצית לתכנון ובנייה ביטלה את התוכנית כבר בנובמבר 2019, אך הארכות חוזרות ונשנות דחו את הסוף בפועל. כעת, עם כניסת חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) ותוכניות עירוניות מחליפות, המציאות משתנה באופן מהותי עבור בעלי דירות באזור גוש דן.
השינוי אינו רק טכני – הוא משפיע על שווי הנכס, על זכויות הבנייה, על היטלי ההשבחה ועל לוחות הזמנים של פרויקטי התחדשות עירונית. בעלי דירות בבניינים ישנים בקריית אונו, רמת גן, גבעתיים ויתר ערי גוש דן צריכים להבין את המציאות החדשה ולפעול בהתאם.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| תמ״א 38 בוטלה על ידי המועצה הארצית בנובמבר 2019. הארכות חוזרות אפשרו המשך הפעלתה עד 2026 בערים מסוימות. |
| 9 רשויות מקומיות כבר אישרו תוכנית מחליפה, ביניהן קריית אונו, חולון, הרצליה ורמת השרון. |
| 15 רשויות מקומיות, ביניהן רמת גן, הגישו תוכנית מחליפה ותמ״א 38 ממשיכה לחול בהן עד מאי 2026 או עד אישור התוכנית – המוקדם מביניהם. |
| היטל השבחה: תחת חלופת שקד חל היטל השבחה של 25% כברירת מחדל, לעומת פטור מלא שהיה קיים בתמ״א 38. |
| סף ההסכמה לפרויקטים ירד מ-80% ל-66% מבעלי הדירות בבניין. |
| זכויות הבנייה בתוכניות המחליפות יכולות להגיע עד 400% תוספת, ובמקרים מסוימים אף יותר. |
| פרויקט תמ״א 38 אורך בממוצע 3-5 שנים, לעומת פרויקט פינוי-בינוי שנמשך 5-8 שנים. |
מה היא חלופת שקד ואיך היא עובדת?
חלופת שקד הוא השם הפופולרי לתיקונים 136 ו-139 לחוק התכנון והבנייה, שאושרו במליאת הכנסת ביוני 2022. בניגוד לתמ״א 38 שהייתה תוכנית ארצית אחידה, חלופת שקד מעבירה את הסמכות לרשויות המקומיות. כל עירייה יכולה כעת לקדם תוכנית מחליפה שמותאמת לצרכים שלה – לאופי הבנייה, לקיבולת התשתיות ולצרכי האוכלוסייה.
מבחינה מעשית, המשמעות היא שבעוד שבתמ״א 38 כל בניין ישן שנבנה לפני 1980 היה זכאי לתוספת בנייה באופן אוטומטי, בתוכניות המחליפות העירייה מגדירה אילו מתחמים ובניינים ייכללו, מה היקף זכויות הבנייה ומהם התנאים. היתרון: התוכניות מותאמות לעיר ומתחשבות בתשתיות. החיסרון: התהליך ארוך יותר ומורכב יותר.
- הסמכות עוברת מרמה ארצית לרמה עירונית – כל עיר מגדירה את הכללים שלה
- תיקון 139 מאפשר הוצאת היתר בנייה ישירות מהתוכנית המחליפה, ללא צורך בתב״ע נקודתית
- סף ההסכמה הדרוש ירד ל-66% מהדיירים, מה שמקל על קידום פרויקטים
המצב בגוש דן: איפה כל עיר עומדת?
המפה של ערי גוש דן מתחלקת לשלוש קטגוריות ברורות, וחשוב לדעת היכן העיר שלכם נמצאת. הקטגוריה הראשונה כוללת ערים שכבר אישרו תוכנית מחליפה – ובראשן קריית אונו, שנחשבת ל״בירת הפינוי-בינוי״ עם 17 תוכניות התחדשות פעילות. בערים אלה, תמ״א 38 כבר לא רלוונטית והכללים החדשים כבר חלים.
הקטגוריה השנייה כוללת ערים שהגישו תוכנית מחליפה אך טרם אושרה – כמו רמת גן, שמתכננת 59,000 דירות חדשות במסגרת תוכנית המתאר שלה ושבה תמ״א 38 ממשיכה לחול עד מאי 2026. הקטגוריה השלישית כוללת ערים כמו תל אביב ובני ברק שהחליטו לא להאריך את תמ״א 38 כלל, ובהן התחדשות בניינית תתאפשר רק לאחר אישור תוכנית מחליפה.
- קריית אונו – כבר אישרה תוכנית מחליפה, 17 תוכניות התחדשות פעילות
- רמת גן – הגישה תוכנית, תמ״א 38 ממשיכה עד מאי 2026, מתכננת 59,000 דירות חדשות
- גבעתיים – מקדמת תוכנית מחליפה באופן עצמאי
- תל אביב ובני ברק – לא הארכו את תמ״א 38, ממתינות לאישור תוכנית מחליפה
השפעות כלכליות: היטל השבחה, מיסוי ושווי הנכס
אחד השינויים המשמעותיים ביותר עבור בעלי דירות הוא נושא היטל ההשבחה. בתמ״א 38 ניתן פטור מלא מהיטל השבחה, מה שהפך פרויקטים לכדאיים יותר עבור יזמים ובעלי דירות כאחד. בתוכניות המחליפות, חלה חובת תשלום היטל השבחה של 25% כברירת מחדל. עם זאת, הרשות המקומית יכולה לבחור בין שלוש אפשרויות: היטל השבחה מופחת של 12.5%, היטל של 25%, או הקצאת 15% משטחי הבנייה לצורכי ציבור.
מבחינת שווי הנכס, הנתונים מראים שפערי המחיר בין דירות בבניינים ישנים לדירות חדשות בגוש דן עומדים על 15%-30%. בניינים שנכנסים לפרויקט התחדשות עירונית חווים עליית ערך משמעותית, ולכן בעלי דירות בבניינים שלא ייכללו בתוכניות המחליפות עלולים לראות פער גדל ביחס לשכניהם. מנגד, מדד מחירי הדיור הראה ירידה מצטברת של כ-2.4% מתחילת 2025, כך שהשוק כולו נמצא בתנודתיות.
- היטל השבחה עולה מ-0% (תמ״א 38) ל-25% (חלופת שקד) כברירת מחדל
- פער מחירים של 15%-30% בין דירות בבניינים ישנים לחדשים בגוש דן
- שוק הדיור הראה ירידה מתונה של כ-2.4% מתחילת 2025, אך ההתחדשות העירונית ממשיכה להניע ביקוש
זכויות מיוחדות לקשישים ואוכלוסיות מיוחדות
נקודה שחשוב מאוד לא לפספס: גם בעידן שאחרי תמ״א 38, הזכויות המיוחדות של דיירים קשישים נשמרות. בעלי דירות מגיל 70 ומעלה שמתגוררים בנכס לפחות שנתיים לפני חתימת ההסכם נחשבים ל״קשישים״ לצורך הזכויות, ומגיל 75 הזכויות מורחבות עוד יותר. דיירים קשישים רשאים לסרב לפרויקט אם היזם לא הציע להם את החלופות שמגיעות להם, וסירוב כזה ייחשב לסירוב סביר.
החוק מחייב יזמים להציע דיור חלופי לקשישים גם בפרויקטי חיזוק (תמ״א 38/1), ולא רק בפרויקטי הריסה ובנייה. זוהי הגנה חשובה שמבטיחה שהאוכלוסייה המבוגרת לא תיפגע מתהליכי התחדשות עירונית.
- מגיל 70: מעמד מיוחד כ״קשיש״ עם זכויות מורחבות בפרויקטי התחדשות
- מגיל 75: זכויות מורחבות נוספות, כולל אפשרות סירוב סביר
- חובת הצעת דיור חלופי לקשישים חלה גם בפרויקטי חיזוק ולא רק בהריסה
רשימת בדיקה: 7 צעדים לבעלי דירות בבניין ישן
אם אתם גרים בבניין שנבנה לפני 1980 באזור גוש דן, הנה הצעדים שכדאי לנקוט כבר עכשיו:
- בדקו באיזו קטגוריה נמצאת העיר שלכם: האם אושרה תוכנית מחליפה, הוגשה ומחכה לאישור, או שטרם הוגשה? הכנסו לאתר העירייה או צרו קשר עם מחלקת ההנדסה.
- בררו האם הבניין שלכם נכלל במתחמי ההתחדשות העירונית שהוגדרו בתוכנית המחליפה של העיר. לא כל בניין ישן נכלל אוטומטית.
- התייעצו עם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית כדי להבין את זכויותיכם ואת ההשלכות המיסויות – במיוחד לגבי היטל השבחה ומס שבח.
- אם יש פרויקט בשלבי תכנון – השתתפו באסיפות דיירים ובמפגשים עם היועץ החברתי. ההשתתפות הפעילה מבטיחה שהאינטרסים שלכם נשמרים.
- בדקו את מצב ההסכמות בבניין: תחת חלופת שקד נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים בלבד, לעומת 80% בעבר.
- אם אתם מעל גיל 70, ודאו שאתם מודעים לזכויות המיוחדות שלכם, כולל הזכות לדיור חלופי וסירוב סביר.
- שקלו את ההשפעה על שווי הנכס לטווח ארוך: בניין שנכנס לתהליך התחדשות צפוי לעליית ערך משמעותית של 15%-30% ביחס לבניינים ישנים שנשארים כפי שהם.
שאלות נפוצות
האם תמ״א 38 עדיין פועלת באזור שלי ב-2026?
זה תלוי בעיר שבה אתם גרים. ב-9 ערים כמו קריית אונו כבר אושרה תוכנית מחליפה ותמ״א 38 כבר לא רלוונטית. ב-15 ערים נוספות כמו רמת גן, תמ״א 38 ממשיכה לחול עד מאי 2026 או עד אישור התוכנית המחליפה. בערים כמו תל אביב ובני ברק, תמ״א 38 כבר לא חלה כלל.
מה קורה עם פרויקט תמ״א 38 שכבר התחיל אבל לא קיבל היתר?
פרויקטים שכבר קיבלו אישור ועדה מקומית ימשיכו כסדרם. פרויקטים שטרם קיבלו אישור יצטרכו להתאים עצמם לתוכנית המחליפה העירונית. בערים שהאריכו את תמ״א 38 עד מאי 2026, יש עדיין חלון זמנים מצומצם. בערים שלא הארכו, הפרויקטים יצטרכו לעבור למסלול החדש.
האם אני אצטרך לשלם היטל השבחה בתוכנית החדשה?
בניגוד לפטור המלא שהיה בתמ״א 38, בחלופת שקד חל היטל השבחה של 25% כברירת מחדל. עם זאת, כל רשות מקומית יכולה להחליט על שיעור מופחת של 12.5%, או על הקצאת 15% מהשטחים לצורכי ציבור במקום. בפועל, העלות הזו בדרך כלל נופלת על היזם ולא על הדיירים, אך היא עלולה להשפיע על כדאיות הפרויקט ועל התמורה שתקבלו.
מה עדיף – למכור דירה בבניין ישן עכשיו או לחכות להתחדשות עירונית?
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. מצד אחד, פרויקט התחדשות יכול להעלות את שווי הנכס ב-15%-30%. מצד שני, פרויקטים כאלה לוקחים 5-8 שנים, ואין ערובה שהבניין שלכם ייכלל בתוכניות המחליפות. מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועם מתווך מקומי שמכיר את השוק המקומי לפני קבלת החלטה.
מה עם דיירים קשישים – האם הזכויות שלהם נפגעות?
לא. זכויות הדיירים הקשישים נשמרות גם בעידן שאחרי תמ״א 38. דיירים מגיל 70 ומעלה זכאים למעמד מיוחד, ומגיל 75 הזכויות מורחבות עוד יותר – כולל הזכות לדיור חלופי והזכות לסירוב סביר אם היזם לא הציע חלופות מתאימות.
סוף עידן תמ״א 38 אינו סוף ההתחדשות העירונית – הוא תחילתו של עידן חדש. חלופת שקד והתוכניות העירוניות המחליפות מציעות מסגרת מותאמת ומודרנית יותר, אך גם מורכבת יותר. בעלי דירות בגוש דן חייבים להיות פרואקטיביים: לבדוק את מצב העיר שלהם, להבין את זכויותיהם, ולהתייעץ עם אנשי מקצוע.
עם עשרות שנות ניסיון בשוק הנדל״ן המקומי והבנה מעמיקה של תהליכי ההתחדשות העירונית, שמואל יכול לעזור לכם לנווט את המציאות החדשה ולקבל את ההחלטות הנכונות עבורכם ועבור הנכס שלכם.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
