בנק ישראל הטיל הגבלות על עסקאות 80/20 (מימון קבלנים) ועל הלוואות בלון, בתוקף עד סוף 2026. שתי ההגבלות העיקריות הן: דרישה להקצאת הון גבוהה יותר מבנקים המלווים פרויקטים שבהם חלק ניכר מהתשלומים נדחה, והגבלת הלוואות בלון ל-10% מסך תיק המשכנתאות של כל בנק. בבקעת אונו, שהפכה למוקד דיור למשפחות צעירות בשנים האחרונות, ההשפעה מורגשת: כרבע מהדירות החדשות בישראל נמכרו בתנאים כאלה לפני ההגבלה, ועכשיו השוק נראה אחרת.
מאז 2023 בוטלו 1,438 עסקאות של דירות חדשות — בעיקר בגלל עלויות מימון גבוהות וקושי בקבלת משכנתא. שיעור הביטולים בחוזים משנת 2023 הגיע ל-3.84%, לעומת 0.5% בלבד בשנת 2021. בשנת 2025, מכירות דירות חדשות ירדו ב-25.5%, ובין 82,000 ל-86,000 דירות חדשות עומדות ללא קונה — שיא היסטורי שמשפיע גם על הקונים בבקעת אונו.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון | מקור |
|---|---|
| בנק ישראל הודיע על הגבלות זמניות על מימון קבלנים ב-23 במרץ 2025, בתוקף עד סוף 2026 | — |
| כ-25% מהדירות החדשות בישראל נמכרו דרך עסקאות 80/20 לפני ההגבלה | ספטמבר 2024 |
| הלוואות בלון הגיעו לשיא של 23.3% מכלל המשכנתאות בדצמבר 2024, ירדו ל-7%-8% אחרי ההגבלה, וכיום עומדות בסביבות 5% | — |
| 1,438 עסקאות דירות חדשות בוטלו מאז 2023 (744 מ-2023, 562 מ-2024, 132 מ-2025) | — |
| שיעור ביטול חוזים משנת 2023: 3.84%, לעומת 0.5% בשנת 2021 | — |
| מכירות דירות חדשות ירדו ב-25.5% בשנת 2025 | — |
| 82,000–86,000 דירות חדשות עומדות ללא מכירה — שיא היסטורי | — |
| בבקעת אונו: דירות 4 חדרים חדשות ₪2.7–4.1 מיליון, כ-1,330 דירות חדשות בשוק, ₪30,000–50,000 למ״ר (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) | — |
| בגני תקווה: דירה חדשה 4 חדרים ₪3–3.2 מיליון (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) | — |
| ריבית בנק ישראל: 4.0% (פברואר 2026) | — |
| ריבית פריים: 5.5% | — |
| היקף שוק המשכנתאות ב-2025: כ-₪106 מיליארד, קצב 2026 עולה בכ-7% (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) | — |
| הביקוש לדירות חדשות ירד בכ-28% בשבועות שלאחר הכרזת בנק ישראל | — |
| חלופות מימון: משכנתא רגילה (עד 75% מימון), הלוואת גישור, משכנתא חוץ-בנקאית (ריבית 7%-10%), תוכנית דירה בהנחה | — |
מה בדיוק קרה? הודעת בנק ישראל ממרץ 2025
בנק ישראל הודיע ב-23 במרץ 2025 על הגבלות זמניות על שני סוגי מימון שהיו נפוצים בשוק הדירות החדשות: עסקאות 80/20, שבהן הקבלן מממן 20% מהמחיר והקונה לוקח משכנתא על 80%, והלוואות בלון — הלוואות שבהן משלמים ריבית בלבד במהלך התקופה ואת הקרן בתשלום אחד גדול בסוף. ההגבלות נכנסו לתוקף באפריל 2025 ויחולו עד סוף 2026.
ההגבלה הראשונה דורשת מהבנקים להקצות הון גבוה יותר כשהם מלווים לפרויקטים שבהם תשלומים נדחים (כמו תשלום בלון או תשלום סיום בנייה) מהווים חלק משמעותי מהעסקה. בפשטות: בנקים שמלווים לפרויקטים עם דחיית תשלומים צריכים לשמור יותר כסף בצד כדי לכסות את הסיכון.
ההגבלה השנייה מגבילה את הלוואות הבלון ל-10% מסך תיק המשכנתאות של כל בנק. המשמעות היא שבנקים כבר לא יכולים לתת בלונים בהיקפים הגדולים שנתנו בעבר.
לפני ההגבלה, הלוואות בלון הגיעו לשיא של 23.3% מכלל המשכנתאות החדשות בדצמבר 2024. אחרי ההכרזה, השיעור ירד מיד ל-7%-8%, ובחודשים האחרונים הוא עומד בסביבות 5%. בנקים פשוט הפסיקו לתת בלונים גדולים כי העלות הרגולטורית כבר לא מצדיקה את זה.
- בנק ישראל דורש הקצאת הון גבוהה יותר לפרויקטים עם דחיית תשלומים
- הלוואות בלון מוגבלות ל-10% מסך תיק המשכנתאות של כל בנק
- ההגבלות בתוקף מאפריל 2025 עד סוף 2026
- ההגבלות חלות על כל הבנקים בישראל ועל כל רוכש דירה חדשה
למה זה משנה? ההשפעה על קונים בבקעת אונו
אם אתה קונה דירה חדשה בבקעת אונו — בין אם דירת 4 חדרים בטווח ₪2.7–4.1 מיליון או דירה קטנה יותר — ההגבלות האלה משפיעות ישירות על האפשרויות שלך. לפני ההגבלות, עסקאות 80/20 היוו כ-25% מכל מכירות הדירות החדשות בישראל. רבע מהדירות נמכרו בתנאים שאפשרו לקונים להיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך יחסית. היום, האפשרות הזו צומצמה משמעותית. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
הנתונים מראים כמה ההגבלות השפיעו. מכירות דירות חדשות ירדו ב-25.5% בשנת 2025 לעומת 2024. הביקוש ירד בכ-28% בשבועות שלאחר הכרזת בנק ישראל. בשנת 2023 בלבד בוטלו 744 עסקאות של דירות חדשות כי קונים לא הצליחו לעמוד בתנאי המשכנתא; ב-2024 בוטלו עוד 562, וב-2025 עוד 132. בסך הכל, 1,438 עסקאות בוטלו.
התוצאה הבולטת ביותר: בין 82,000 ל-86,000 דירות חדשות עומדות ללא מכירה — שיא היסטורי. עבור קונים, המשמעות היא שיש כיום יותר מקום למשא ומתן. קבלנים שיושבים על מלאי גדול של דירות לא מכורות עשויים להיות גמישים יותר בתנאים.
בבקעת אונו עצמה יש כ-1,330 דירות חדשות בשוק. לא כולן היו בעסקאות 80/20, אבל חלק ניכר מהן כן. דירות 4 חדרים בטווח ₪2.7–4.1 מיליון, במחירים של ₪30,000–50,000 למ״ר, מחכות לקונים. לפרטים נוספים על מה שזמין, ראו את הדירות החדשות בבקעת אונו. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- עסקאות 80/20 היוו כ-25% מכל מכירות הדירות החדשות בישראל
- מכירות דירות חדשות ירדו ב-25.5% ב-2025
- הביקוש ירד בכ-28% בשבועות שלאחר הכרזת בנק ישראל
- 1,438 עסקאות דירות חדשות בוטלו מאז 2023
- 82,000–86,000 דירות חדשות עומדות ללא מכירה — שיא היסטורי
איך בנקים מגיבים להגבלות, ומה זה אומר עבורכם
בנקים ישראליים שינו את מדיניות ההלוואות שלהם בתגובה ישירה להגבלות בנק ישראל. הם צמצמו את גודל הלוואות הבלון, העלו ריביות על עסקאות 80/20, ובחלק מהמקרים מכוונים קונים למסלולי מימון אחרים לחלוטין. מי שמעוניין בעסקת 80/20 היום עשוי לגלות שהבנק מציע לו חלופות כמו משכנתא רגילה או בלון בהיקף קטן יותר.
משכנתא רגילה היא האפשרות הנפוצה ביותר כיום. בנקים מלווים עד 75% מערך הדירה, והקונה צריך להביא הון עצמי של 25% לפחות. עם ריבית בנק ישראל של 4.0% בפברואר 2026 וריבית פריים של 5.5%, עלויות המשכנתא דומות למה שהיה לפני שנתיים — לא זול, אבל סביר.
בנקים גם דורשים הון גבוה יותר עבור פרויקטים שבהם יש תשלומי סיום בנייה גדולים או תשלומי מפתח. המשמעות: דירות כאלה כרוכות בריבית גבוהה יותר, וייתכן שתצטרכו הלוואת גישור נוספת כדי לגשר על הפער.
עוד מגמה שנוצרה: חלק מהקונים פונים למשכנתא חוץ-בנקאית — הלוואות מחברות ביטוח, קרנות פנסיה, או גופים פיננסיים אחרים. הריביות נעות בדרך כלל בין 7% ל-10%, גבוה יותר מהריביות הבנקאיות. זה אומר שהתשלום החודשי גבוה יותר, אבל חלק מהקונים בוחרים בזה כדי לעקוף את המגבלות על עסקאות 80/20.
אפשרות נוספת שכדאי לבדוק: תוכנית דירה בהנחה של הממשלה. התוכנית מציעה הנחות משמעותיות לקונים ראשונים ולזכאים. לפרטים נוספים, ראו את מדריך דירה בהנחה בבקעת אונו.
- בנקים צמצמו בלונים והעלו ריביות על עסקאות 80/20
- משכנתא רגילה עם 75% מימון היא האפשרות הנפוצה ביותר כיום
- משכנתא חוץ-בנקאית (ריבית 7%-10%) זמינה אך יקרה יותר
- תוכנית דירה בהנחה מציעה חלופה לקונים ראשונים וזכאים
- בנקים דורשים הון גבוה יותר לפרויקטים עם דחיית תשלומים
טבלת השוואה: עלויות משכנתא בתנאים שונים
עבור דירה של ₪3.5 מיליון בבקעת אונו, כך נראות העלויות לפי מסלולי מימון שונים (בהנחת משכנתא ל-20 שנה). שימו לב שאלו הערכות בלבד — התנאים בפועל תלויים במצבכם האישי ובבנק שתבחרו: (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
| מסלול מימון | סכום הלוואה | תשלום חודשי (ריבית 4.0%) | תשלום חודשי (ריבית 5.5%) | הערות |
|---|---|---|---|---|
| משכנתא רגילה 75% | ₪2,625,000 | כ-₪12,500 | כ-₪14,350 | המסלול הנפוץ ביותר כיום |
| 80/20 עם בלון קטן | ₪2,800,000 | כ-₪13,100 + ריבית בלון | כ-₪15,000 + ריבית בלון | קשה יותר להשיג מאז ההגבלות |
| משכנתא חוץ-בנקאית 75% | ₪2,625,000 | כ-₪15,200 | כ-₪17,500 | ריבית 7%-10%, תלוי בגוף המלווה |
| דירה בהנחה (הנחה משמעותית) | משתנה | תלוי בגובה ההנחה | תלוי בגובה ההנחה | תוכנית ממשלתית לזכאים |
(נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
משכנתא רגילה נותנת בדרך כלל את התשלום החודשי הנמוך ביותר ביחס לריבית. עם 75% מימון, התשלום עומד בסביבות ₪12,500–14,350 בחודש בתנאי השוק הנוכחיים. 80/20 כבר קשה יותר להשיג כי בנקים מגבילים בלונים ודורשים הון גבוה יותר. משכנתא חוץ-בנקאית היא אפשרות, אבל הריבית הגבוהה מחייבת תכנון מדוקדק. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- משכנתא רגילה: כ-₪12,500–14,350 בחודש (בתנאי שוק נוכחיים) (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- 80/20 עם בלון: כולל ריבית בלון נוספת, קשה יותר להשיג
- משכנתא חוץ-בנקאית: כ-₪15,200–17,500 בחודש (ריבית 7%-10%) (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בהנחה: תלוי בגובה ההנחה ובתנאי הזכאות
זכויות הקונה: ערבות חוק מכר ומה שחשוב לדעת
כשקונים דירה חדשה — בין אם בבקעת אונו או בגני תקווה הסמוכה — יש זכויות שהחוק מעניק לכם. אחת החשובות ביותר היא ערבות חוק מכר (דירות). לפי החוק, כל קבלן שמוכר דירה חדשה חייב להבטיח את כספי הקונה באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, על כל סכום ששולם מעבר ל-7% ממחיר הדירה. אם הקבלן נקלע לקשיים, הערבות מגנה עליכם.
ברוב העסקאות כיום, הקונים משלמים הרבה מעבר ל-7%, כך שערבות זו רלוונטית ומגנה על חלק משמעותי מהכסף שלכם. זה לא ביטוח מלא, אבל זו רשת ביטחון חשובה.
מונח נוסף שכדאי להכיר: הלוואת קבלן. מדובר בהלוואה שהבנק נותן לקבלן (לא לקונה) כדי לממן את הבנייה, והקבלן משלם את הריבית. כשהבנייה מסתיימת, הלוואת הקבלן עוברת ‘המרה’ והופכת למשכנתא רגילה על שם הקונה. הסיכון: אם הקבלן לא עומד בתשלומי הריבית, ההמרה עלולה להתעכב. ההגבלות של בנק ישראל נועדו בין היתר לצמצם סיכון זה.
גם אם הקבלן הוא חברה קטנה או פרויקט בוטיק, חוקי ישראל דורשים את אותן ערבויות וזכויות בדיוק. אז אל תוותרו על בדיקת הערבויות בכל עסקה.
- ערבות חוק מכר מגנה על כל סכום ששולם מעבר ל-7% ממחיר הדירה
- הלוואת קבלן היא הלוואה שהבנק נותן לקבלן, לא לקונה
- כשהבנייה מסתיימת, הלוואת הקבלן עוברת המרה למשכנתא על שם הקונה
- ההגבלות של בנק ישראל נועדו לצמצם את הסיכון שההמרה לא תתבצע כראוי
- זכויות הקנייה זהות לכל הקבלנים — קטנים וגדולים
מה האפשרויות שלכם היום? סוגי עסקאות ומסלולי מימון
בשנת 2026, מי שרוצה לקנות דירה חדשה בבקעת אונו או בכל מקום אחר בישראל יכול לבחור בין כמה מסלולי מימון עיקריים. לכל מסלול עלויות, זמנים וסיכונים שונים.
מסלול ראשון: משכנתא רגילה. הבנק מלווה עד 75% מערך הדירה, ואתם מביאים 25% הון עצמי. זה המסלול הפשוט ביותר, שכל בנק מציע. ריביות של 4.0%-5.5% כיום, ותשלום חודשי של כ-₪12,500–14,350 עבור דירה של ₪3.5 מיליון על פני 20 שנה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
מסלול שני: הלוואת גישור. הלוואה זמנית שמגשרת על הפער — למשל, כשאתם קונים דירה חדשה לפני שמכרתם את הדירה הקיימת. הלוואות גישור קשות יותר להשגה כיום, והריביות נעות בין 5% ל-8%. לא מתאים לכל קונה.
מסלול שלישי: משכנתא חוץ-בנקאית. חברות ביטוח, קרנות פנסיה וגופים פיננסיים אחרים מציעים הלוואות בריביות של 7%-10%. זה יכול להתאים למי שאין לו היסטוריה בנקאית חזקה, או למי שרוצה תנאי כניסה שונים.
מסלול רביעי: תוכנית דירה בהנחה. תוכנית ממשלתית המציעה הנחות לקונים ראשונים ולזכאים. גובה ההנחה משתנה לפי התוכנית, המיקום והזכאות. אם אתם עומדים בתנאים, כדאי מאוד לבדוק — ההנחה יכולה להיות משמעותית.
למידע מעמיק יותר על כל המסלולים, ראו את מדריך המשכנתא שלנו. כמו כן, למדו על סיכוני קנייה מקבלן.
- משכנתא רגילה (75% מימון): המסלול הנפוץ ביותר, ריבית 4.0%-5.5%
- הלוואת גישור: פתרון זמני, ריבית 5%-8%, קשה יותר להשגה כיום
- משכנתא חוץ-בנקאית: ריבית 7%-10%, מתאימה למקרים מסוימים
- דירה בהנחה: תוכנית ממשלתית לקונים ראשונים וזכאים
- כל מסלול שונה בעלויות, בזמנים ובסיכונים — בחרו בהתאם למצבכם הכלכלי
צ’קליסט: מה לבדוק לפני שקונים דירה חדשה בבקעת אונו
לפני שאתם מתחייבים לעסקה, עברו על הרשימה הזו. היא יכולה לחסוך לכם כסף ולהגן עליכם מהשלכות ההגבלות של בנק ישראל.
- בדקו אם אתם זכאים לתוכנית דירה בהנחה — ההנחה יכולה לחסוך סכומים משמעותיים.
- קבלו אישורי משכנתא עקרוניים מלפחות 2–3 בנקים שונים. זה מאפשר לכם להשוות תנאים ולנהל משא ומתן.
- שאלו את הקבלן האם הפרויקט כולל הלוואת בלון או דחיית תשלומים. אם כן, בדקו עם הבנק שלכם איך זה ישפיע על הריבית.
- קראו את החוזה בעיון. לפי חוק המכר (דירות), הקבלן חייב לספק ערבות על כל סכום מעבר ל-7% ממחיר הדירה. ודאו שהערבות קיימת.
- בדקו אם הקבלן מציע הלוואת קבלן או עסקת 80/20. אם כן, בררו את התנאים המדויקים — בנקים מחמירים כיום בתנאים על עסקאות כאלה.
- בדקו את ריבית בנק ישראל ואת ריביות המשכנתא העדכניות באתר בנק ישראל הרשמי.
- התייעצו עם יועץ משכנתאות בלתי תלוי. יועץ עצמאי יכול לזהות אפשרויות שהבנק לא בהכרח יציע לכם מיוזמתו.
- חשבו את עלויות מס הרכישה ומס השבח שלכם מראש. מדריך המיסוי שלנו יכול לעזור.
שאלות נפוצות
מה בדיוק היא עסקת 80/20?
עסקת 80/20 היא הסדר שבו הבנק מלווה 80% מערך הדירה, והקבלן מממן בעצמו את ה-20% הנותרים. בעבר, קבלנים הציעו הסדר כזה כדי להקל על קונים שלא היה להם הון עצמי מספיק. בנק ישראל הגביל הסדרים אלה כדי לצמצם סיכון בנקאי. כיום, עסקאות 80/20 קשות יותר להשגה והריביות עליהן גבוהות יותר.
איזה יתרון יש לי כקונה בגלל ההגבלות האלה?
ההגבלות יצרו מצב שבו קבלנים מתקשים למכור דירות, ולכן יש להם מלאי גדול של דירות לא מכורות. זה נותן לקונים יותר מקום למשא ומתן. תנאי המשכנתא עשויים להיות טובים יותר, וקבלנים עשויים להיות גמישים יותר בתנאי העסקה. בנוסף, תוכנית דירה בהנחה מציעה כיום אפשרויות שלא היו זמינות בעבר.
האם משכנתא רגילה זולה יותר או יקרה יותר מעסקת 80/20?
בדרך כלל, משכנתא רגילה בריבית 4.0%-5.5% כרוכה בתשלום חודשי נמוך יותר מעסקת 80/20 שכוללת בלון בריבית גבוהה. עם זאת, משכנתא רגילה דורשת הון עצמי של 25% לפחות, מה שעלול להיות אתגר. כדאי לבדוק עם בנק או יועץ משכנתאות כדי להשוות עלויות למצבכם הספציפי.
האם דירה בהנחה היא אפשרות בטוחה?
דירה בהנחה היא דירה חדשה רגילה לכל דבר, שכפופה לאותם חוקים, ערבויות וזכויות קנייה כמו כל דירה אחרת. ההבדל העיקרי הוא שהתוכנית מיועדת לקונים ראשונים או לזכאים, והמחיר נמוך יותר. הזכויות והביטחונות שלכם זהים.
כמה אשלם בחודש על משכנתא עבור דירה של ₪3.5 מיליון בבקעת אונו?
אם תיקחו משכנתא רגילה של ₪2,625,000 (75% מימון) ל-20 שנה, התשלום החודשי יהיה בסביבות ₪12,500 בריבית 4.0%, ובסביבות ₪14,350 בריבית 5.5%. במשכנתא חוץ-בנקאית בריבית 7%-10%, התשלומים יהיו כ-₪15,200–17,500 בחודש. אלו הערכות בלבד — התנאים בפועל תלויים בפרופיל שלכם ובבנק שתבחרו. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
ההגבלות של בנק ישראל על עסקאות 80/20 ועל הלוואות בלון אינן ‘טובות’ או ‘רעות’ בפשטות — הן שינוי שמשפיע על התנאים של מי שרוצה לקנות דירה חדשה. עבור קונים בבקעת אונו שמחפשים דירה עם משכנתא רגילה, המצב הנוכחי עשוי דווקא להיות יתרון: קבלנים צריכים למכור, ויש יותר מקום למשא ומתן.
אם אתם מתכננים קנייה, כדאי להשוות אפשרויות משכנתא ממספר בנקים, לבדוק זכאות לדירה בהנחה, ולקרוא את החוזה בעיון לפני שמתחייבים. התייעצו עם בעלי מקצוע — יועץ משכנתאות, עורך דין, ושמאי מקרקעין — לפני קבלת החלטה.
לשאלות נוספות, ראו את מדריך קנייה מקבלן, מדריך המשכנתא שלנו, או הדירות החדשות בבקעת אונו.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה עדכני למרץ 2026 ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ פיננסי או ייעוץ השקעות. מחירים, תנאים וריביות עשויים להשתנות. מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים לפני קבלת החלטות.
