אם גרים בגוש דן ומחכים שתוצא הגרלת דירה בהנחה עם פרויקט בקריית אונו, ברמת גן או בגבעתיים — כדאי לדעת את האמת: הערים האלה לא מופיעות בהגרלה 11, וסביר שלא יופיעו בקרוב. מדיניות הממשלה מאז ספטמבר 2025 היא להפסיק לשווק קרקע סבסודית באזורים שבהם מחיר הבנייה הממוצע עולה על כ-20,000 ₪ למ”ר — וערי הגוש הגדולות חורגות מתקרה זו. זה לא אומר שאין מה לעשות — רק שכדאי לדעת איפה ריאלי לחפש. (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
הגרלה 11 — ההגרלה הגדולה הראשונה של 2026 — נפתחה ב-25 במאי, עם כ-7,922 דירות ברחבי הארץ. הפרויקטים הקרובים ביותר לגוש דן שנכללים בהגרלה זו הם: יהוד מונוסון (כ-121 יחידות), ראשון לציון (148), כפר סבא (1,045 יחידות), בית דגן (399) ובני עיש (179). לא קריית אונו ולא רמת גן — אבל לא ריק לגמרי.
מה שמייחד את הגרלה 11 הוא שינוי מבני חסר תקדים: 50% מהדירות שמורות למשרתי מילואים — שינוי שנכנס לתוקף אחרי עיכוב של כשישה שבועות עקב פסיקת בית המשפט העליון. למי שאינו מילואימניק, זה אומר שהסיכויים בהגרלה הזו נחצו בערך לחצי לעומת סבבים קודמים. המדריך הזה מסביר מה פתוח, מה הסיכויים האמיתיים, ומה שווה לבדוק לפני שנרשמים.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון | מקור |
|---|---|
| 7,922 דירות בהגרלה 11 — שנפתחה לרישום ב-25 במאי 2026 (שלב א’ למילואימניקים בלבד). שלב ב’ לציבור הרחב — טרם נפתח. | klikatnadlan.co.il, dira.moch.gov.il |
| 50% מהדירות בהגרלה 11 שמורות למשרתי מילואים — חצי מהן (25% מסך הדירות) למשרתי מילואים קרביים שצברו 60 יום מינימום מאז 7.10.2023. שינוי חסר תקדים. | i24news.tv, bizportal.co.il, mako.co.il |
| בהגרלה 10 (2025) — 132,361 משקי בית נרשמו על כ-7,500 דירות. סיכוי ממוצע ארצי: כ-5.6%. | globes.co.il |
| קריית אונו, רמת גן, גבעתיים וגבעת שמואל אינן כלולות בהגרלה 11. מדיניות ממשלתית מאז ספטמבר 2025 הוציאה ממסגרת התוכנית ערים שמחיר הבנייה בהן עולה על כ-20,000 ₪ למ”ר. (מקור: themarker.com (25.3.2026), mako.co.il) (נכון ל-2026) | — |
| ההנחה הרשמית: עד 300,000 ₪ או 20% ממחיר השוק — ובאזורים מסוימים עד 600,000 ₪ / 25%. בפועל, בגלל עליית מחירי השוק, הפער עשוי להיות גבוה בהרבה. (נכון ל-יוני 2026) | gov.il, bizportal.co.il |
| תעודת זכאות עולה 240 ₪ ומוצאת דרך חברות הזכאות המורשות (מילגם, אלונים, מילבר). תוקפה כשנה. (נכון ל-יוני 2026) | gov.il |
| ההגרלה עוכבה מ-15 באפריל ל-25 במאי 2026 — בעקבות פסיקת בגץ שאסרה על מתחמקים מגיוס לקבל הטבות דיור ממשלתיות, ובמקביל בגלל שינוי מכסת המילואימניקים. | ynet.co.il, calcalist.co.il |
הפרויקטים הפתוחים בגוש דן ובסביבתו — התמונה האמיתית
נתחיל בטבלה שקופה. אלה הפרויקטים הקרובים ביותר לגוש דן שנכללו בהגרלה 11 (מקור: dira.moch.gov.il, klikatnadlan.co.il):
כפר סבא — 1,045 יחידות. פרויקט “קריית הצעירים” — הגדול בהגרלה 11. אזור כפר סבא הוא מרחק כ-40 דקות נסיעה מגוש דן, ומחירו גבוה מספיק שהתוכנית ייצרה שם תחרות עזה בסבבים קודמים. בית דגן — 399 יחידות, ב-5 תת-הגרלות. ראשון לציון — 148 יחידות; בהגרלות קודמות בראשון ציינו הפרשים של עד 1.8 מיליון ₪ ממחיר השוק לדירת 4 חדרים — נתון שמסביר את התחרות הקשה שם (מקור: bizportal.co.il). יהוד מונוסון — כ-121 יחידות; עיר שנמצאת בגוש דן וכן כלולה בתוכנית. בני עיש — 179 יחידות, ב-4 תת-הגרלות. רחובות — 30 יחידות, תת-הגרלה אחת. (נכון ל-יוני 2026)
מה לא כלול? קריית אונו, רמת גן, גבעתיים, גבעת שמואל — לא מופיעות בהגרלה 11. אור יהודה השתתפה בסבבים קודמים אך לא ב-11. פתח תקווה הופיעה בסבב קודם של 2026 אך לא ב-11.
חשוב לציין: רשימת הפרויקטים עשויה להתעדכן. תמיד בדקו ישירות באתר הרשמי dira.moch.gov.il לפני שנרשמים.
למה גוש דן לא נכלל — ולמה זה לא עומד להשתנות בקרוב
אחד הנושאים שחוזרים בשיחות עם אנשים שגרים בגוש דן או רוצים לגור בו הוא ציפייה שתוכנית דירה בהנחה תפתח פרויקט קרוב לבית. כדאי להבין את הלוגיקה שמאחורי ההחלטות הממשלתיות.
התוכנית פועלת כך: רשות מקרקעי ישראל מוכרת קרקע לקבלן במחיר נמוך ממחיר השוק, הקבלן בונה, ומוכר לזוכי ההגרלה בהנחה. הבעיה בגוש דן: מחיר הבנייה עצמה — עוד לפני הרווח של הקבלן — כבר עובר את הסכומים שאמורים להיות “דירה בהנחה”. כשמחיר הבנייה לבד הוא 20,000 ₪ למ”ר ומעלה, ה”הנחה” לא יכולה לרדת לרמות שהתוכנית נועדה להגיע אליהן. (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
כתב מרקר (25.3.2026) תיאר זאת ישירות: “שמונה יישובים יריכזו 6,100 יחידות — כולן מחוץ לגוש דן ולירושלים.” זו מדיניות, לא טעות. ולפי מה שידוע, היא לא צפויה להשתנות בקצרה.
אם לגור בקריית אונו, ברמת גן או בגבעתיים — זה הצורך, ולא בפריפריה — תכנית דירה בהנחה פחות רלוונטית למי שממוקד בגוש דן. זו לא ביקורת על התוכנית, זו פשוט מציאות שכדאי להכיר.
השינוי הגדול של הגרלה 11 — 50% למילואימניקים
הגרלה 11 אמורה הייתה להיפתח ב-15 באפריל 2026. היא נדחתה לכשישה שבועות עקב שני אירועים במקביל: פסיקת בגץ שאסרה על מתחמקים מגיוס לקבל הטבות דיור ממשלתיות, ובמקביל החלטת שר השיכון להעלות את המכסה השמורה למשרתי מילואים.
התוצאה: 50% מכלל הדירות בהגרלה 11 שמורות למשרתי מילואים. ממחצית זו, כמחצית נוספת (25% מסך הדירות) שמורה למשרתי מילואים קרביים שצברו 60 יום ומעלה מאז 7.10.2023. המועצה של רשות מקרקעי ישראל הצביעה על שינוי זה פה אחד. זה שינוי חסר תקדים — מעולם לא נפתחה הגרלה עם שלב ראשון שמור אך ורק למשרתי מילואים. (מקור: i24news.tv, ynet.co.il, calcalist.co.il)
מה זה אומר למי שאינו מילואימניק? בפועל, מתחרים על מחצית בלבד מהדירות. אם בהגרלה 10 הסיכוי הממוצע הארצי היה כ-5.6% — בהגרלה 11, למי שאינו זכאי למכסת מילואים, הסיכוי נחצה לכ-2.8% בממוצע ארצי. ובגוש דן, כאמור, הסיכויים בכל מקרה נמוכים יותר.
מה זה אומר למי שכן משרת מילואים? הגרלה 11 היא ההגרלה שבה יש לכם עדיפות שלא הייתה קודם. שלב א’ פתוח עד 22 ביוני 2026 — רק למשרתי מילואים. בדקו שרישום המילואים שלכם עדכני לפני שנרשמים.
כמה באמת הסיכויים? — מספרים ישרים
בואו נדבר בגובה העיניים על הסיכויים. בהגרלה 10 (2025) נרשמו 132,361 משקי בית על כ-7,500 דירות — פי 18 יותר מקשים מאשר דירות. בממוצע ארצי: כ-5-6% סיכוי. (מקור: globes.co.il) (נכון ל-יוני 2026)
אבל לא כל הפרויקטים שווים. כפר סבא בהגרלות קודמות (2024-2025) — יחס של כ-366 מועמדים לכל דירה. יהוד מונוסון בהגרלות קודמות: כ-5,400 נרשמים על 118 דירות, סיכוי של כ-2.2%. (מקור: ononews.co.il)
למי שמקווה ל”בני המקום” (תושב העיר בה הפרויקט ממוקם, לפחות 3 מתוך 5 שנים האחרונות) — יש תת-הגרלה ייעודית שבדרך כלל נותנת סיכויים טובים יותר. אם מתגוררים ביהוד מונוסון ומתעניינים בפרויקט שם — זה היתרון הכי ממשי שיכול להיות.
השורה התחתונה: הגרלת דירה בהנחה היא אפשרות, לא תכנית. ברוב המקרים, מי שנרשם — לא זוכה. זה לא אומר שלא כדאי להירשם — כדאי, זה לא עולה כלום מלבד זמן ותעודת זכאות (240 ₪). אבל לא כדאי לשים את כל התכנון הכלכלי על סיכוי של 2-6%. (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
תהליך הרישום — מה עושים מא’ עד ת’
הנה התהליך כפי שהוא עובד בפועל, שלב אחר שלב.
שלב 1 — תעודת זכאות: לפני שנרשמים להגרלה, צריך להוציא תעודת זכאות שמאשרת שעומדים בתנאי התוכנית. מוציאים אותה דרך אחת משלוש חברות הזכאות המורשות: מילגם, אלונים או מילבר. העלות: 240 ₪. הזמן: עד 10 ימי עסקים. תוקף: כשנה. אפשר להוציא תעודה גם כשאין הגרלה פתוחה — ואז תהיו מוכנים כשתפתח. (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
שלב 2 — בדיקת זכאות: יש כמה תנאים בסיסיים. לא החזקתם ב-3 השנים האחרונות יותר משליש דירה, ואינכם מחזיקים כיום. אתם בגירים, ישראלים, ועונים על אחד הקריטריונים: זוג נשוי (גיל 18+), יחיד מעל גיל 35, גרוש/ה עם ילד משמורת, אלמן/ה מתחת לגיל 35, או בעל מוגבלות קבועה של 50% מינימום.
שלב 3 — רישום: נכנסים לאתר dira.moch.gov.il במהלך חלון הרישום הפתוח, ובוחרים עד 3 יישובים להגשה בסבב הראשון.
שלב 4 — הגרלה ותוצאות: ההגרלה מבוצעת על ידי תוכנה ממשלתית מבודדת. התוצאות נשלחות למייל. זוכים מוזמנים לבחירת דירה ספציפית — בתוך 45 דקות, בסדר הזכייה. נדרש פיקדון של כ-2,000 ₪. (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
שלב 5 — חוזה ובנייה: חותמים על חוזה רכישה תוך 10 ימי עסקים מהבחירה. הדירה בדרך כלל בבנייה או טרם בנייה — הזמנים לאכלוס: לרוב 2-4 שנים ממועד הזכייה. מי שזכה — בדרך כלל יכול לקחת משכנתה של עד 90% ממחיר הדירה המסובסדת (במקום 75% הרגיל לדירה ראשונה), אך התנאים הספציפיים תלויים במצב הלווה ובגוף המממן — יש להתייעץ עם יועץ משכנתאות.
חשוב לדעת: יש הגבלת מכירה של 5 שנים מקבלת טופס 4 (תעודת גמר), או 7 שנים ממועד ההגרלה — המוקדם מביניהם. התנאים הספציפיים שלכם ייקבעו בחוזה, ומומלץ לבדוק עם עורך דין לפני שחותמים.
מה עושים מי שגוש דן הוא הבית — ותוכנית דירה בהנחה לא רלוונטית
זו שאלה ממשית שמגיעה הרבה: “אם אנחנו רוצים לגור בגוש דן — ולפי מה שאמרת, תוכנית דירה בהנחה לא תעזור לנו — אז מה עושים?”
ראשית, לבדוק אם יהוד מונוסון מתאים — זו עיר שכלולה בתוכנית וכן נמצאת בגוש דן. המחירים ביהוד נמוכים מקריית אונו ורמת גן, וזו לא השוואת תפוח לתפוח — יש הבדלים בין הערים — אבל עבור מי שפתוח לאפשרות, שווה לבדוק.
שנית, להירשם לכל הגרלה שכוללת אזור שמעניין אתכם — גם אם הסיכוי נמוך. אין עלות ממשית לרישום. מי שלא נרשם — בטוח לא יזכה.
שלישית, לא לסמוך על ההגרלה כתכנית הבלעדית. שוק הדירות הרגיל בגוש דן — יד שנייה ודירות מקבלן — הוא אופציה שכדאי לחקור במקביל. לעיתים, דירה יד שנייה נכונה עם מחיר נכון עדיפה על המתנה של שנים לזכייה בהגרלה שסיכוייה נמוכים. זה תלוי בנסיבות הספציפיות של כל משפחה.
רביעית, לבדוק את עמידה בתנאי זכאות לכל ההטבות הקיימות — מס רכישה מופחת לדירה ראשונה, מענקים עירוניים, ועוד. הייעוץ בנושאים הפיננסיים והמיסויים הספציפיים שמגיע לכם — זה דבר לעורך דין ורואה חשבון, לא לבלוג. אבל לדעת שיש הטבות כאלה ולבקש מידע עליהן — זה ממש כדאי.
צ’קליסט — מה לעשות לפני שנרשמים להגרלה
ודאו שביצעתם את כל השלבים הבאים לפני ההרשמה להגרלה 11:
- בדקו זכאות — האם מחזיקים פחות משליש דירה? עונים לאחד מקריטריוני המצב המשפחתי/הגיל?
- הוציאו תעודת זכאות (240 ₪) דרך מילגם, אלונים או מילבר — גם לפני שנפתחת הגרלה ספציפית (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
- היכנסו ל-dira.moch.gov.il ובדקו את רשימת הפרויקטים הפתוחים ואת תאריכי הרישום
- אם משרתים מילואים — בדקו שהרישום שלכם עדכני ומשקף את ימי השירות בפועל
- בחרו עד 3 יישובים לרישום בסבב הראשון — לא רק את הקרוב אליכם
- אל תסמכו על ההגרלה כתכנית יחידה — חקרו את שוק הדירות הרגיל במקביל
- אם זוכים — עם הודעת הזכייה, פנו לעורך דין שמתמחה בנדל”ן לפני שחותמים על כלום
- שאלו את הקבלן בבחירת הדירה על שלב הבנייה, הצפי לאכלוס, וסוג הערבות שניתנת לכם
שאלות נפוצות
האם קריית אונו, רמת גן או גבעתיים כלולות בהגרלה 11?
לא. ערים אלה לא מופיעות בהגרלה 11 ולא בהגרלות האחרונות. מדיניות הממשלה מאז ספטמבר 2025 היא להפסיק לשווק קרקע סבסודית באזורים שבהם מחיר הבנייה הממוצע עולה על כ-20,000 ₪ למ”ר — וערי הגוש הגדולות חורגות מתקרה זו. ה-TheMarker ציין זאת במרץ 2026: ‘שמונה יישובים יריכזו 6,100 יחידות — כולן מחוץ לגוש דן ולירושלים’ (מקור: themarker.com). (נכון ל-יוני 2026)
מה ההנחה האמיתית שמקבלים בתוכנית?
ההנחה הרשמית עומדת על עד 300,000 ₪ או 20% ממחיר השוק — ובאזורים מסוימים עד 600,000 ₪ / 25% (מקור: gov.il). בפועל, בגלל שמחירי השוק עלו חזק מאז שנקבעו מחירי הקרקע, הפער בין מחיר ההגרלה למחיר השוק עשוי להיות גבוה בהרבה בערים מבוקשות — בראשון לציון דווח על פערים של עד 1.8 מיליון ₪ בדירת 4 חדרים (מקור: bizportal.co.il). המספר שאתם תקבלו בפועל תלוי בפרויקט הספציפי — בדקו את המחיר המפורסם מול מחיר השוק באותו אזור. (נכון ל-יוני 2026)
מי מקבל עדיפות בהגרלה 11?
50% מהדירות שמורות למשרתי מילואים — חצי מהן למשרתי מילואים קרביים עם 60 יום מינימום מאז 7.10.2023. ‘בני המקום’ — תושבים של העיר בה נמצא הפרויקט ל-3 מתוך 5 השנים האחרונות — מקבלים תת-הגרלה ייעודית עם סיכויים טובים יותר. ישנה גם עדיפות לחלק ממשתמשי כיסא גלגלים ולאוכלוסיות עם מוגבלויות מסוימות.
מה קורה אם זכיתי ואחר כך הבנייה מתעכבת?
זהו אחד הסיכונים הידועים של התוכנית. הזכייה מקנה זכות לרכוש דירה שלרוב עדיין לא נבנתה — והקבלן לפעמים נמצא בשלבי תכנון או היתרים. עיכובים של שנתיים, שלוש ויותר דווחו בפרויקטים שונים. כדי להגן על עצמכם — בדקו עם עורך דין לפני חתימה את סוג הערבות שניתנת (ערבות בנקאית לפי חוק המכר), ואת שלב ההיתרים של הפרויקט.
האם ניתן למכור את הדירה אחרי הזכייה?
בדרך כלל יש הגבלת מכירה של 5 שנים מקבלת טופס 4 (תעודת גמר), או 7 שנים ממועד ההגרלה — המוקדם מביניהם. מכירת זכות הזכייה לצד שלישי לפני חתימת חוזה — אסורה על פי תנאי התוכנית. הפרטים הספציפיים של ההגבלה נקבעים בחוזה ועשויים להשתנות בין פרויקטים — מומלץ לבדוק עם עורך דין.
מה ההבדל בין ‘דירה בהנחה’ ל’מחיר למשתכן’?
שתי תוכניות שונות. ‘מחיר למשתכן’ — תוכנית שפעלה בעיקר בשנים 2016–2021 — מכרה דירות ישירות מקבלנים שזכו במכרז ממשלתי. ‘דירה בהנחה’ — הגרלה בין זכאים, כאשר הקרקע מגיעה מרשות מקרקעי ישראל. ‘מחיר למשתכן’ הקלאסי לא פעיל כבר — ‘דירה בהנחה’ היא המסלול הפעיל כיום.
תוכנית דירה בהנחה יכולה להיות כרטיס כניסה אמיתי לדירה ראשונה — אבל לא עבור כולם ולא בכל אזור.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה מוצג לצורכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, ייעוץ פיננסי או ייעוץ השקעות. הנתונים עשויים להשתנות ולא תמיד משקפים את המצב העדכני ביותר — רשימת הפרויקטים בהגרלה 11 עשויה להתעדכן. לפני קבלת החלטות כלכליות או משפטיות — יש להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים: רואה חשבון, עורך דין, שמאי מקרקעין או יועץ משכנתה.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי והבעת דעה בלבד, נכון למועד כתיבתו ועשוי להשתנות. אין בו ייעוץ משפטי, שמאי, מיסויי או פיננסי, הוא אינו המלצה לפעולה ואין לראות בו מתן שירות. לפני כל החלטה מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע מוסמך. הסתמכות על המידע היא באחריות הקורא בלבד.
