חותמים על חוזה שכירות? לפני שמחתימים — כדאי לדעת מה הזכויות שלכם. חוק שכירות הוגנת, שנכנס לתוקף בספטמבר 2017, שינה משמעותית את מאזן הכוחות בין שוכרים למשכירים בישראל. הוא הגביל את גובה הבטחונות שמשכיר יכול לדרוש, חייב אותו לתקן תקלות בזמן, ואסר כניסה לדירה ללא הסכמת השוכר. אבל הרבה שוכרים עדיין לא יודעים מה בדיוק מגיע להם. הבעיה בשוק השכירות — בבקעת אונו כמו בכל מקום — היא שהרבה שוכרים חותמים על מה שמונחים בפניהם בלי לבדוק. חלק מהסעיפים שמופיעים בחוזים לא תקפים מבחינה משפטית גם אם חתמתם עליהם. חלק מהזכויות הן קוגנטיות — כלומר, גם ויתור בכתב עליהן אינו תקף. אם לא הכרתם את הזכויות שלכם — ייתכן שויתרתם עליהן בלי לדעת. המאמר הזה מרכז את הזכויות המרכזיות של שוכרים לפי חוק שכירות הוגנת בשפה פשוטה. חשוב לציין: מדובר במידע כללי ולא בייעוץ משפטי. לכל שאלה ספציפית — מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון | מקור |
|---|---|
| חוק שכירות הוגנת חל על שכירות מגורים לתקופה של 3 חודשים לפחות ועד 10 שנים (מקור: חוק השכירות והשאילה, תיקון 2017 (כנסת ישראל)) | — |
| גובה הבטחונות הכספיים המקסימלי: 3 חודשי שכירות, או שליש מתקופת החוזה — הנמוך מביניהם | סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, kolzchut.org.il |
| תיקון דחוף שמונע מגורים סבירים: המשכיר חייב לטפל תוך 3 ימים. תיקון שאינו טריוויאלי — תוך 30 יום | kolzchut.org.il |
| הערבון חייב להיות מוחזר תוך 60 יום מתום תקופת השכירות | סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה |
| כניסת משכיר לדירה ללא הסכמת השוכר מהווה הפרת חוזה ועוולת פרטיות | pelleg-law.co.il, חוק הגנת הפרטיות |
| חוזה שכירות למגורים הכפוף לחוק חייב להיות בכתב, חתום בידי שני הצדדים, ועותק יימסר לכל צד | סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה |
| העלאת שכר דירה באמצע חוזה אסורה — אלא אם נרשם במפורש בחוזה שניתן לעשות כן | myglaw.co.il |
חוק שכירות הוגנת — על מי הוא חל?
חוק שכירות הוגנת (תיקון לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971) נכנס לתוקף בספטמבר 2017. זה לא חוק חדש לחלוטין — אלא תיקון משמעותי שנועד לאזן בין זכויות שוכרים למשכירים.
על מי החוק חל: שכירות מגורים לתקופה של 3 חודשים לפחות ועד 10 שנים, כששכר הדירה החודשי אינו עולה על 20,000 ₪. החוק חל גם כשיש אופציה להארכה שמביאה את תקופת השכירות הכוללת ליותר מ-3 חודשים (מקור: כנסת ישראל, סעיף 25א לחוק). (נכון ל-יוני 2026)
על מי החוק לא חל
- שכירות לתקופה קצרה מ-3 חודשים (כגון השכרת דירה לתיירים)
- דירות ששכר הדירה החודשי עולה על 20,000 ₪ (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
- נכסים מסחריים — חנויות, משרדים, מחסנים
- שכירות בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה
חשוב להבין: חלק מהוראות החוק הן קוגנטיות — גם אם חתמתם על ויתור עליהן בחוזה, הוויתור לא תקף. החוק מגן עליכם גם אם חתמתם.
הזכות לדירה ראויה למגורים
המשכיר חייב למסור לכם את הדירה כשהיא ראויה למגורים. לפי החוק (מקור: kolzchut.org.il), הדירה צריכה לכלול לפחות:
- מערכת חשמל, מים וניקוז תקינים
- מערכת אוורור בסיסית
- דלת כניסה עם מנעול
- העדר סיכון בטיחותי או בריאותי בלתי סביר
אם הדירה נמסרת לכם במצב שלא עומד בתנאים אלה — אתם זכאים לדרוש מהמשכיר לתקן מיד. אם לא תוקן — ניתן, בהתאם לנסיבות, לדרוש הפחתת שכירות, לתקן בעצמכם ולדרוש החזר, או לבטל את החוזה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין לגבי הצעד המתאים בכל מקרה.
תיקונים ותחזוקה — מי אחראי למה?
זו אחת השאלות הכי שכיחות בשכירות. התשובה הקצרה: נזק מבלאי רגיל — המשכיר. נזק מבשימוש בלתי סביר — השוכר.
מה בדרך כלל באחריות המשכיר
- תקלות במערכות החשמל, הצנרת, הגז
- נזקים מבניים שלא נגרמו על ידיכם
- בלאי טבעי — מנעול ישן שהתקלקל, ציר שנשחק עם השנים
- כל ליקוי שאינו טריוויאלי ושלא נגרם מהשימוש שלכם
מה בדרך כלל באחריות השוכר
- נזק שנגרם מהשימוש — שבירת זכוכית, נזק לריצוף שגרמתם
- ניקיון שוטף ותחזוקה רגילה
לוחות הזמנים לפי חוק (מקור: kolzchut.org.il)
- תיקון דחוף — ליקוי שמונע מגורים סבירים, כגון חוסר מים או חשמל: המשכיר חייב לפעול תוך 3 ימים מרגע שהודעתם לו
- תיקון רגיל שאינו טריוויאלי: תוך 30 יום מרגע ההודעה
אם המשכיר לא פועל בזמן — אפשר בדרך כלל לתקן בעצמכם ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית שכירות עד לתיקון. תמיד תעדו הכל בכתב — הודעות, תמונות, תאריכים — לפני שנוקטים בצעדים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
בטחונות וערבויות — כמה מותר לדרוש?
אחת הנקודות שהכי הרבה שוכרים לא מכירים. החוק מגביל את גובה הבטחונות הכספיים שמשכיר יכול לדרוש.
המקסימום המותר (מקור: סעיף 25י לחוק, kolzchut.org.il):
גובה הבטחונות הכספיים המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין: שלושה חודשי שכירות — או שליש מסך תקופת החוזה.
להמחשה: בחוזה ל-12 חודשים ושכירות 6,000 ₪ לחודש, שליש מתקופת החוזה = 4 חודשים, אך הנמוך מביניהם הוא 3 חודשים — כלומר המקסימום במקרה הזה הוא 18,000 ₪. הסכום המדויק תלוי בנסיבות הספציפיות של החוזה, ומומלץ לבדוק עם עורך דין. (נכון ל-יוני 2026, לפי הערכת המשרד)
חריג חשוב: ההגבלה חלה על ערבויות שכרוכות בהוצאה כספית ממשית — כמו ערבות בנקאית או פיקדון מזומן. צ’קים ביטחון ושטרות חוב כפופים לכללים שונים מבחינה משפטית. מומלץ לבדוק עם עורך דין.
החזרת הערבון: המשכיר חייב להחזיר תוך 60 יום מתום תקופת השכירות (מקור: סעיף 25ט לחוק). אם ניכה סכומים — חייב לנמק בכתב עם קבלות. ניכוי בלתי מוצדק ניתן לתבוע.
פרטיות — המשכיר לא יכול להיכנס בלי רשות
בתקופת השכירות, הדירה היא שלכם. למשכיר אין זכות להיכנס ללא הסכמתכם — לא לבדיקה, לא לצילום, לא “בשביל לראות שהכל בסדר”. השוכר זכאי לפרטיות מלאה בדירה (מקור: pelleg-law.co.il, חוק הגנת הפרטיות).
החריג היחיד: מצב חירום ממשי — נזילה חמורה, שריפה, סכנה מיידית. גם אז, בדרך כלל על המשכיר לנסות ליצור קשר קודם אם אפשר.
מה קורה אם המשכיר נכנס בלי רשות? מדובר בהפרת חוזה ובעוולת פרטיות. אפשר להגיש תביעה לפיצוי — גם ללא הוכחת נזק כספי. אם מדובר בהפרה חוזרת — ייתכן שזה מקנה זכות לסיים את החוזה. מומלץ לתעד כל מקרה ולהתייעץ עם עורך דין.
העלאת שכר דירה — מה מותר ומה לא
כלל ברור: אסור להעלות שכר דירה באמצע חוזה ללא הסכמה מראש שנרשמה מפורשות בחוזה (מקור: myglaw.co.il, חוק החוזים). אם המשכיר ניסה לדרוש העלאה שלא נרשמה — אפשר לסרב ולהמשיך לשלם את הסכום המקורי. ניסיון לאכוף העלאה כזאת הוא הפרת חוזה.
אם נרשם בחוזה שהמשכיר יכול להעלות שכירות — ההעלאה חייבת להיות סבירה ובתום לב לפי עקרונות חוק החוזים. בית משפט יכול להכריז על העלאה בלתי סבירה כחסרת תוקף.
בחידוש חוזה: כשהחוזה מסתיים — המשכיר יכול להציע תנאים חדשים כולל מחיר גבוה יותר. אתם חופשיים לנהל משא ומתן, לסרב ולעזוב, או לקבל. זה שלב לגיטימי שבו מחיר השכירות יכול לעלות.
סיום חוזה ופינוי — הזכויות שלכם
אחת הזכויות החשובות ביותר: משכיר לא יכול לפנות אתכם בכוח. לא להחליף מנעולים, לא להוציא חפצים, לא להפסיק חשמל ומים. אלה פעולות בלתי חוקיות (מקור: kolzchut.org.il).
פינוי חוקי דורש
- פנייה לבית משפט וקבלת צו פינוי
- מתן הודעה מראש בהתאם לתקופת החוזה
תקופות ההודעה (מקור: kolzchut.org.il)
- חוזה לפחות משלוש שנים — הודעה מראש של 90 יום לפחות
- חוזה של שלוש שנים ומעלה — הודעה מראש של 180 יום לפחות
מה קורה אם הדירה נמכרת? חוזה השכירות ממשיך בתוקפו עם הבעלים החדשים. לא ניתן לפנות אתכם כי הדירה נמכרה, כל עוד החוזה בתוקף (מקור: blog.4israel.co.il).
מה המשכיר לא יכול לדרוש — 5 דברים שכדאי לדעת
- לא יכול לחייב אתכם בדמי תיווך מלאים של מתווך שפעל מטעמו — אם המתווך עבד בשביל המשכיר, לא ניתן להטיל עליכם את מלוא העלות. החוק קובע חלוקה הוגנת (מקור: kolzchut.org.il)
- לא יכול להוסיף סעיף ביטול חד-צדדי רק לטובת עצמו — אם יש בחוזה זכות ביטול למשכיר, חייב להיות סעיף מקביל גם לשוכר (מקור: חוק השכירות והשאילה)
- לא יכול לדרוש בטחונות מעל המותר בחוק — גם הסכמה כתובה לסכום חריג אינה תקפה
- לא יכול להפלות — לסרב להשכיר בגלל מוצא, דת, מין, מצב משפחתי, לאומיות
- לא יכול לשלול את זכותכם לתקן ליקוי דחוף — זכות זו קוגנטית ולא ניתנת לוויתור בחוזה
שוכרים בבניינים שעוברים התחדשות עירונית — בקעת אונו
בקריית אונו ובבקעת אונו יש בניינים רבים שנמצאים בשלבים שונים של הליכי התחדשות עירונית — פינוי-בינוי ותמ”א 38. אם אתם שוכרים בבניין כזה, כדאי לדעת:
- חוזה השכירות שלכם ממשיך בתוקפו כרגיל עד סיומו
- לא ניתן לפנות אתכם רק כי בעל הדירה מכר לצורך פינוי-בינוי
- אם היזם או בעל הדירה רוצים שתפנו מוקדם — עליהם לפנות אליכם רשמית ולהציע תנאים הוגנים
- לפני שחותמים על כל הסכמה לפינוי מוקדם — מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין
מניסיוננו בשוק המקומי, לא כולם מבינים שהשוכר מוגן גם בתהליכי התחדשות. אתם לא מחויבים לצאת לפני סיום החוזה, גם אם הבניין עבר מכירה.
צ’קליסט לפני חתימה על חוזה שכירות
לפני שחותמים — עברו על הרשימה הזאת ובדקו שהכל במקום:
- קראו כל סעיף בחוזה — כולל האותיות הקטנות
- ודאו שהחוזה בכתב ושתקבלו עותק חתום
- בדקו שגובה הבטחונות הכספיים לא עולה על 3 חודשי שכירות
- תעדו את מצב הדירה בכניסה — צלמו כל פינה לפני שנכנסים
- ודאו שכל ליקוי ידוע רשום בכתב בחוזה
- בדקו שאין סעיף ביטול חד-צדדי רק לטובת המשכיר
- שאלו על תוכניות לבניין — האם יש הליך התחדשות עירונית
- בדקו מי אחראי לאיזה תיקון — ורשמו את ההבנות בחוזה
- ודאו שיש לכם זכות יציאה סבירה אם נסיבות ישתנו
- אל תחתמו תחת לחץ — תנו לעצמכם זמן לקרוא ולשקול
שאלות נפוצות
כמה בטחונות מותר למשכיר לדרוש ממני?
לפי חוק שכירות הוגנת, גובה הבטחונות הכספיים המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין: שלושה חודשי שכירות, או שליש מתקופת החוזה. כלומר, בחוזה לשנה — המגבלה היא בדרך כלל 3 חודשי שכירות. שימו לב: צ’קים ביטחון וערבות אישית כפופים לכללים שונים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין אם הדרישות נראות חריגות.
המשכיר לא מתקן תקלה שביקשתי לתקן כבר שבועות — מה עושים?
לפי החוק, תיקון שאינו טריוויאלי חייב להיעשות תוך 30 יום מרגע שהדרשתם בכתב. תיקון דחוף שמונע מגורים סבירים — תוך 3 ימים. אם המשכיר לא פועל — ניתן בדרך כלל לתקן בעצמכם ולדרוש החזר סבירות הוצאות, או להפחית שכירות עד לתיקון. תעדו הכל בכתב לפני שנוקטים בצעדים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
האם המשכיר יכול להעלות לי שכירות באמצע חוזה?
לא. אסור להעלות שכר דירה באמצע חוזה אלא אם כן הדבר נרשם מפורשות בחוזה וסוכם מראש. אם המשכיר דורש העלאה שלא לפי מה שנכתב — מדובר בהפרת חוזה. אפשר לסרב ולהמשיך לשלם את הסכום המקורי. אם ההעלאה כתובה בחוזה — היא חייבת להיות סבירה ובתום לב לפי הפסיקה.
המשכיר נכנס לדירה בלי לשאול — מה הזכויות שלי?
בתקופת השכירות, הדירה ברשותך ואתה זכאי לפרטיות מלאה. כניסה ללא רשות מהווה הפרת חוזה ועוולת פרטיות. ניתן להגיש תביעת פיצוי — גם ללא הוכחת נזק כספי. החריג היחיד הוא מצב חירום ממשי. אם זה חוזר — מומלץ לשלוח מכתב התראה ולהתייעץ עם עורך דין.
הבניין שלי עובר פינוי-בינוי — מה קורה לחוזה שלי?
חוזה השכירות ממשיך בתוקפו גם אם הדירה נמכרת לצורך פינוי-בינוי. השוכר זכאי להמשיך לגור עד תום תקופת החוזה. לפינוי מוקדם — על הבעלים או היזם לפנות אליכם רשמית ולהציע תנאים. מומלץ מאוד לא לחתום על הסכמות הקשורות לפינוי מוקדם ללא ייעוץ עורך דין.
מתי המשכיר חייב להחזיר לי את הערבון?
לפי החוק, המשכיר חייב להחזיר את הערבון תוך 60 יום מתום תקופת השכירות. אם ניכה סכומים — חייב לנמק בכתב ולצרף קבלות. ניכוי בלתי מוצדק ניתן לתבוע. אם הערבון לא הוחזר בזמן ובלי הסבר — מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה מוצג לצורכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, ייעוץ פיננסי או ייעוץ השקעות. הנתונים עשויים להשתנות ולא תמיד משקפים את המצב העדכני ביותר. לפני קבלת החלטות כלכליות או משפטיות — יש להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים: רואה חשבון, עורך דין, שמאי מקרקעין או יועץ משכנתה.
יש שאלות על שוק השכירות בבקעת אונו, על מה ריאלי לצפות מחוזה בסביבה, או שאתם מחפשים דירה ורוצים לדעת מה קורה בשוק כרגע? אפשר ליצור קשר בטלפון 058-665-4004 או בוואטסאפ. אין בעיה לשאול.
