מס רכישה הוא מס שכל רוכש נדל״ן בישראל חייב לשלם לרשות המסים בעת רכישת דירה. גובה המס נקבע לפי שני פרמטרים מרכזיים: שווי הדירה הנרכשת, והאם מדובר בדירה יחידה של הרוכש או בדירה נוספת. ב-2026 חל שינוי משמעותי – הכנסת אישרה הקפאה מלאה של הצמדת מדרגות מס הרכישה למדד, כך שהמדרגות שנקבעו בינואר 2025 נשארו ללא עדכון עד סוף 2027.
ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא דרמטי: על דירה בשווי 2.5 מיליון שקל, רוכש דירה יחידה ישלם כ-20,500 שקל בלבד, בעוד שרוכש דירה להשקעה ישלם כ-200,000 שקל – פי עשרה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| תקרת הפטור ממס רכישה לדירה יחידה ב-2026 עומדת על 1,978,745 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| מס רכישה לדירה נוספת מתחיל מ-8% מהשקל הראשון – הוראת שעה שהוארכה עד 31.12.2026 |
| הקפאת המדרגות למדד נמשכת עד סוף 2027 |
| משפרי דיור יכולים לשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה אם ימכרו את הדירה הישנה בתוך 18-24 חודשים |
| עולים חדשים זכאים להנחה משמעותית במס רכישה |
| נכים עם נכות קבועה של 50% ומעלה זכאים למס רכישה מופחת של 0.5% בלבד |
| העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה מחויבת בשליש ממס הרכישה הרגיל בלבד |
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה – הטבלה המלאה ל-2026
כשאתם רוכשים דירת מגורים שהיא הדירה היחידה שלכם בישראל, אתם נהנים ממדרגות מס מופחתות משמעותית.
על חלק השווי עד 1,978,745 שקל – 0%. על חלק השווי שבין 1,978,745 ל-2,347,040 שקל – 3.5%. על חלק השווי שבין 2,347,040 ל-6,055,070 שקל – 5%. על חלק השווי שבין 6,055,070 ל-20,183,565 שקל – 8%. על חלק השווי שמעל 20,183,565 שקל – 10%. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בשווי 2 מיליון שקל – מס רכישה של כ-745 שקל בלבד (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בשווי 2.5 מיליון שקל – מס רכישה של כ-20,538 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בשווי 3 מיליון שקל – מס רכישה של כ-45,538 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בשווי 3.5 מיליון שקל – מס רכישה של כ-70,538 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
מדרגות מס רכישה לדירה שנייה ולהשקעה – המספרים שמפתיעים
על חלק השווי עד 6,055,070 שקל – 8%. על חלק השווי שמעל 6,055,070 שקל – 10%. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
גם תושבי חוץ שרוכשים דירה בישראל משלמים את אותן מדרגות של דירה נוספת (8% ו-10%).
- דירה נוספת בשווי 2 מיליון שקל – מס רכישה של 160,000 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה נוספת בשווי 2.5 מיליון שקל – מס רכישה של 200,000 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה נוספת בשווי 3 מיליון שקל – מס רכישה של 240,000 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה נוספת בשווי 3.5 מיליון שקל – מס רכישה של 280,000 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
הקפאת המדרגות – מה זה אומר בפועל לרוכשים בגוש דן
הכנסת אישרה הקפאת מדרגות מס הרכישה עד סוף 2027.
מומחים מכנים את זה מס אינפלציה סמוי.
- תקרת הפטור הייתה עולה לכ-2.04 מיליון שקל אלמלא ההקפאה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- רוכשים בטווח 1.9-2.1 מיליון שקל הם המושפעים העיקריים (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- ההקפאה צפויה להכניס לקופת המדינה מאות מיליוני שקלים נוספים
הקלות מיוחדות ואסטרטגיות לחיסכון במס רכישה
משפרי דיור יכולים לשלם מדרגות דירה יחידה אם ימכרו את הישנה בתוך 18-24 חודשים.
עולים חדשים נהנים מפטור עד כ-1.98 מיליון שקל. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
כלל השליש: מחזיקים בשליש דירה או פחות נחשבים כמי שאין לו דירה.
- נכים – מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד
- העברה ללא תמורה – שליש ממס הרכישה הרגיל
- שילוב כלל השליש עם העברה ללא תמורה חוסך מאות אלפי שקלים
- חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין
רשימת בדיקה לפני תשלום מס רכישה
לפני שאתם חותמים על חוזה לרכישת דירה בגוש דן:
- בדקו את מעמדכם: דירה יחידה, משפרי דיור, או דירה נוספת
- חשבו מס רכישה באמצעות הסימולטור של רשות המסים
- בדקו זכאות להקלות
- בחנו את כלל השליש
- התייעצו עם עורך דין מקרקעין
- ודאו שיש לכם סכום לתשלום תוך 60 יום
- שמרו את כל המסמכים
- תכננו מכירת דירה ישנה מראש
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין מס רכישה לדירה יחידה לבין דירה שנייה?
על דירה בשווי 2.5 מיליון שקל: דירה יחידה – כ-20,500 שקל מס. דירה שנייה – 200,000 שקל מס. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
אני קונה דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה – איזה מס אשלם?
משפרי דיור משלמים מדרגות דירה יחידה אם מוכרים את הישנה בתוך 18-24 חודשים.
האם עולה חדש משלם פחות מס רכישה?
כן. פטור עד כ-1.98 מיליון שקל לרכישה בתוך 7 שנים מהעלייה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
מתי צריך לשלם את מס הרכישה?
תוך 60 יום ממועד העסקה.
יש לי שליש דירה בירושה – האם אשלם מס כמו דירה יחידה?
כן, כלל השליש מאפשר זאת.
מס רכישה הוא אחד ההוצאות המשמעותיות ביותר ברכישת דירה.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
