משפרי דיור הם בעלי דירה שרוצים לשדרג את מקום מגוריהם – לקנות דירה חדשה וגדולה יותר, ולמכור את הישנה. הבעיה? ברגע שקניתם דירה שנייה, אתם מחזיקים בשתי דירות, וזה משנה את כל תמונת המס. במקום לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה (שמתחילות ב-0%), אתם עלולים לשלם 8% מהשקל הראשון – הפרש של מאות אלפי שקלים.
החדשות הטובות: החוק מכיר בבעיה הזו ומאפשר למשפרי דיור ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מרכישת החדשה (או 12 חודשים ממועד מסירת דירה מקבלן). במאמר הזה נסביר בדיוק איך המנגנון עובד, מה המספרים המעודכנים ל-2026, ואיך לתכנן את המהלך חכם כדי לחסוך כסף רב.
עודכן: אוקטובר 2026
במספרים
| נתון |
|---|
| ההפרש במס רכישה על דירה בשווי 2.5 מיליון שקל בין דירה יחידה לדירה נוספת עומד על כ-197,000 שקל ב-2026 (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| משפרי דיור שרוכשים דירה אחרי 1.6.2025 נדרשים למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה |
| ברכישת דירה מקבלן, תקופת המכירה היא 12 חודשים ממועד מסירת הדירה בפועל (טופס 4) |
| תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה עומדת על 5,008,000 שקל נכון ל-2026 |
| מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ב-2026: 0% עד 1,978,745 שקל, 3.5% עד 2,347,040 שקל, 5% עד 6,055,070 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| מס רכישה לדירה נוספת ב-2026: 8% מהשקל הראשון (עד 6,055,070 שקל), 10% מעל סכום זה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד) |
| הלוואת גישור למשפרי דיור נושאת ריבית של 1.8% עד 4.8% בהתאם למסלול, ומוגבלת יחד עם המשכנתא ל-70% משווי הנכס החדש |
מי נחשב משפר דיור ומה זה אומר מבחינת מס
משפר דיור הוא אדם שמחזיק בדירה אחת ורוצה לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הקיימת. המצב הנפוץ הוא שקודם קונים את הדירה החדשה ורק אחר כך מוכרים את הישנה – כי אף אחד לא רוצה למצוא את עצמו בלי קורת גג. אבל ברגע שחתמתם על חוזה לדירה חדשה, אתם בעלים של שתי דירות, ומבחינת רשות המסים אתם נראים כמו משקיעים.
הסדר המס למשפרי דיור מעוגן בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף קובע שאם ברגע הרכישה יש לכם רק דירה אחת נוספת (הישנה), ואתם מתחייבים למכור אותה תוך התקופה שקבע החוק – תשלמו מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. זהו הסדר קריטי שחוסך עשרות עד מאות אלפי שקלים.
- משפר דיור: בעל דירה אחת שרוכש דירה חלופית ומתחייב למכור את הקיימת בתוך התקופה החוקית
- חזקת תא משפחתי: בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים יחידת מס אחת – דירה של בן/בת הזוג נספרת גם
- אם יש לכם חלק בדירה נוספת (למשל דירה שירשתם) – זה עלול לפסול אתכם מההגדרה של דירה יחידה, אלא אם חלקכם קטן משליש
לוחות זמנים קריטיים – 24 חודשים, 18 חודשים או 12 חודשים
אחד הנושאים המבלבלים ביותר למשפרי דיור הוא שאלת לוחות הזמנים. עד מאי 2025 חלה הוראת שעה שקיצרה את תקופת המכירה ל-18 חודשים. מיוני 2025 ואילך חזרה התקופה הקבועה בחוק – 24 חודשים. משמעות הדבר: אם רכשתם דירה חדשה אחרי 1 ביוני 2025, יש לכם 24 חודשים מיום חתימת החוזה למכור את הדירה הישנה.
ברכישת דירה מקבלן הכללים שונים: התקופה היא 12 חודשים, אבל הספירה מתחילה ממועד המסירה בפועל (קבלת טופס 4) ולא ממועד חתימת החוזה. זה יתרון משמעותי, כי לעיתים עוברות שנים בין חתימה למסירה, ובכל אותה תקופה לא מתחילה ספירה לאחור.
חשוב להבין: הדדליין הוא מוחלט. אפילו איחור של יום אחד מעבר לתקופה – ותאבדו את ההטבה. אין הארכות בגלל סיבות רפואיות, עיכובי קבלנים או מצב ביטחוני.
- רכישה מיד שנייה אחרי 1.6.2025: 24 חודשים מיום החתימה למכור את הדירה הישנה
- רכישה מקבלן: 12 חודשים ממועד מסירת הדירה בפועל (טופס 4)
- רכישה שבוצעה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: חלה תקופה מקוצרת של 18 חודשים (הוראת שעה)
- הדדליין מוחלט – אין הארכות, אין חריגים, אין גמישות
מנגנון הקפאת השומה – איך זה עובד בפועל
כשמשפר דיור קונה דירה חדשה, הוא מצהיר בפני רשות המסים שבכוונתו למכור את הדירה הישנה בתוך התקופה החוקית. רשות המסים מוציאה שומת מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה – אבל מסמנת אותה כ׳שומה מוקפאת׳. בפועל, אתם משלמים את סכום המס הנמוך (של דירה יחידה), אבל השומה לא הופכת לסופית עד שתוכיחו שמכרתם את הדירה הישנה.
לאחר מכירת הדירה הישנה, עורך הדין שלכם צריך לשלוח הודעה למיסוי מקרקעין דרך מערכת המייצגים ולבקש ביטול ההקפאה ואישור סופי של השומה. נקודה חשובה: ההקפאה אינה דחיית תשלום שחייבת בריבית – אלא הקפאה ממשית שפטורה מריבית והצמדה. אם לא מכרתם בזמן, השומה ׳מתעוררת׳ ותקבלו דרישה להפרש המס בתוספת ריבית והצמדה.
- בעת רכישת הדירה החדשה: מצהירים על כוונה למכור את הישנה, ומשלמים מס רכישה לפי דירה יחידה
- השומה מוקפאת עד תום התקופה – פטורה מריבית והצמדה
- לאחר מכירת הדירה הישנה: עורך הדין מבקש ביטול הקפאה ואישור סופי
- אם לא מכרתם בזמן: דרישה להפרש מס + ריבית והצמדה מיום הרכישה
המספרים שחשוב להכיר – חישוב מס לדוגמה בגוש דן
בואו נחשב דוגמה מעשית. נניח שמשפחה בקריית אונו מוכרת דירת 3 חדרים בשווי 2 מיליון שקל וקונה דירת 4 חדרים בשווי 2.5 מיליון שקל. אם המשפחה מוכרת את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים, מס הרכישה על הדירה החדשה יחושב כדירה יחידה: על 1,978,745 השקלים הראשונים – 0%. על היתרה של כ-521,000 שקל – 3.5%. סך הכל: כ-18,240 שקל. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
אם המשפחה לא עומדת בלוח הזמנים, מס הרכישה יחושב כדירה נוספת: 8% על כל 2.5 מיליון = 200,000 שקל. ההפרש: כ-182,000 שקל! זה סכום שיכול לממן שיפוץ מלא של הדירה החדשה. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
בצד מס השבח: אם הדירה הנמכרת היא דירתכם היחידה (גם אם החדשה כבר נרכשה, בתנאי שמכרתם תוך 18 חודשים מהרכישה), תהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח עד תקרה של 5,008,000 שקל. מעבר לתקרה – משלמים מס יחסי. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- דירה בשווי 2.5 מיליון כדירה יחידה: כ-18,240 שקל מס רכישה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- אותה דירה כדירה נוספת: 200,000 שקל מס רכישה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- חיסכון פוטנציאלי: כ-182,000 שקל (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- פטור ממס שבח: עד 5,008,000 שקל בדירה יחידה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- מס יסף: חל על שבח מדירות ששוויין מעל 5,385,285 שקל (ב-2026) (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
צ׳קליסט למשפרי דיור – 7 צעדים לפני שחותמים על חוזה
לפני שאתם חותמים על חוזה לדירה חדשה, וודאו שביצעתם את כל הבדיקות הבאות כדי למקסם את החיסכון במס ולמנוע הפתעות:
- בדקו שאתם מוגדרים כבעלי דירה יחידה – כולל בדיקה של נכסים בשם בן/בת הזוג וילדים עד גיל 18 (חזקת התא המשפחתי). אם ירשתם חלק בדירה, בדקו אם החלק קטן משליש
- קבעו תזמון ריאלי – וודאו שיש לכם מספיק זמן למכור את הדירה הישנה. ברכישה יד שנייה: 24 חודשים. ברכישה מקבלן: 12 חודשים מהמסירה. תכננו מרווח ביטחון
- התייעצו עם עורך דין מקרקעין לפני החתימה – הוא יוודא שההצהרה למיסוי מקרקעין תוגש נכון וימנע טעויות שעלולות לעלות מאות אלפי שקלים
- בדקו את אפשרויות המימון – בחנו הלוואת גישור (ריבית 1.8%-4.8%), וזכרו שסך המשכנתא וההלוואה מוגבל ל-70% משווי הנכס החדש
- חשבו מראש על מס שבח – אם הדירה הנמכרת היא דירתכם היחידה ומחירה עד 5,008,000 שקל, אתם פטורים ממס שבח. מעבר לתקרה – הכינו תקציב למס (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
- בדקו חבות היטל השבחה – אם אושרה תוכנית בניין עיר (תב״ע) שהשביחה את הנכס, ייתכן שתחויבו בהיטל השבחה בשיעור 50% מההשבחה. בקשו אישור עירייה לפני המכירה
- תעדו הכל – שמרו את כל המסמכים: חוזה רכישה, חוזה מכירה, אישורי מיסוי מקרקעין, הצהרות. עורך הדין שלכם יצטרך אותם לביטול הקפאת השומה
שאלות נפוצות
מה קורה אם לא הצלחתי למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים?
אם לא מכרתם את הדירה הישנה בתוך התקופה המוגדרת, השומה המוקפאת מתבטלת ותקבלו דרישה להפרש מס רכישה בין מדרגות דירה יחידה למדרגות דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה מיום הרכישה. על דירה בשווי 2.5 מיליון שקל, ההפרש יכול להגיע ל-182,000 שקל ויותר. לכן חיוני לתכנן את לוח הזמנים עם מרווח ביטחון משמעותי. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
האם הלוואת גישור היא פתרון טוב למשפרי דיור?
הלוואת גישור (bridge loan) מאפשרת לכם לקנות את הדירה החדשה לפני שמכרתם את הישנה, על ידי שעבוד הדירה הישנה כבטוחה. הריבית נעה בין 1.8% ל-4.8%, ויחד עם המשכנתא סך ההלוואות מוגבל ל-70% משווי הנכס החדש לפי הנחיות בנק ישראל. זה פתרון נפוץ ולגיטימי, אבל חשוב לוודא שהעלויות מוצדקות ושיש לכם תוכנית ריאלית למכירת הדירה הישנה בתוך תקופת ההלוואה.
לבן/בת הזוג שלי יש דירה מלפני הנישואין – איך זה משפיע?
לפי חזקת התא המשפחתי, בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים ליחידת מס אחת. דירה שבבעלות אחד מבני הזוג נספרת גם עבור השני. אם לבן/בת הזוג יש דירה מלפני הנישואין, אתם עלולים להיחשב כבעלי שתי דירות גם בלי שרכשתם דירה נוספת. פתרון אפשרי: הסכם ממון המגדיר הפרדה רכושית מלאה, אך יש לבצע זאת בליווי עורך דין מומחה.
האם כדאי לקנות דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה או להפך?
ברוב המקרים עדיף לקנות קודם ולמכור אחר כך. הסיבות: אתם לא נמצאים תחת לחץ לקנות בזמן שאתם בלי דירה, אתם יכולים לנהל משא ומתן טוב יותר על הדירה החדשה, ומנגנון ההקפאה מבטיח שתשלמו מס רכישה כדירה יחידה. החיסרון: תצטרכו מימון ביניים (הלוואת גישור) ויש סיכון שלא תמכרו את הדירה הישנה בזמן. עם תכנון נכון וליווי מקצועי, זהו בדרך כלל המסלול המומלץ.
מה קורה עם מס שבח כשאני מוכר את הדירה הישנה אחרי שכבר קניתי חדשה?
אם הדירה הנמכרת היתה דירתכם היחידה, ורכשתם את הדירה החדשה ב-18 החודשים שקדמו למכירה – אתם עדיין זכאים לפטור ממס שבח על הדירה הנמכרת (סעיף 49ב(2) לחוק), עד תקרה של 5,008,000 שקל. מעל התקרה משלמים מס יחסי. חשוב: הפטור מותנה בכך שהחזקתם בדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
שיפור דיור בגוש דן הוא צעד משמעותי מבחינה כלכלית, ותכנון מס נכון יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. המפתח הוא הבנה מדויקת של לוחות הזמנים, שימוש נכון במנגנון הקפאת השומה, ובחירה נבונה של אסטרטגיית מימון. אל תיתנו ללוחות זמנים לנהל אתכם – תכננו מראש.
במשרד ׳הנכס בגובה העיניים׳ אנחנו מלווים משפרי דיור באזור בקעת אונו – קריית אונו, גבעתיים, רמת גן, יהוד וגני תקווה – לאורך כל התהליך.
רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.
הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי והבעת דעה בלבד, נכון למועד כתיבתו ועשוי להשתנות. אין בו ייעוץ משפטי, שמאי, מיסויי או פיננסי, הוא אינו המלצה לפעולה ואין לראות בו מתן שירות. לפני כל החלטה מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע מוסמך. הסתמכות על המידע היא באחריות הקורא בלבד.
