זכויות דיירים מבוגרים בפינוי בינוי: המדריך המלא לגיל 70+ ו-75+ (2026)

אם אתם בני 70 ומעלה וגרים בבניין שנכלל בפרויקט פינוי בינוי, החוק הישראלי מעניק לכם הגנות מיוחדות שלא קיימות לשאר הדיירים. הזכויות הללו נקבעו בתיקון 6 (2018) ותיקון 7 (2021) לחוק פינוי ובינוי, ומטרתן להבטיח שדיירים מבוגרים לא ייפגעו ממהלך ההתחדשות העירונית ולא ייאלצו לשאת בנטל שאינם יכולים לעמוד בו.

ישנה חלוקה משמעותית בין שני קבוצות גיל: מי שגילם 70–74 זכאים לאלטרנטיבה אחת מתוך שלוש אפשרויות, בעוד שמי שגילם 75 ומעלה זכאים לדירת תמורה מלאה בנוסף לאחת מאותן אלטרנטיבות. ההגדרה המשפטית לגבי מי נחשב ‘קשיש’ מבוססת על גילו ביום שבו הדייר הראשון בבניין חתם על הסכם הפינוי בינוי – לא ביום שאתם עצמכם חותמים.

עודכן: אוקטובר 2026

במספרים

מי נחשב ‘קשיש’ לפי חוק פינוי בינוי?

ההגדרה הקבועה בחוק מדויקת מאוד ולעיתים מפתיעה דיירים. ‘קשיש’ הוא מי שמלאו לו 70 שנה ביום שבו הדייר הראשון בבניין חתם על הסכם הפינוי בינוי – לאו דווקא ביום שהוא עצמו חותם. כלומר, אם השכן הראשון חתם בינואר 2025 וגילכם היה אז 70, אתם קשיש לפי החוק גם אם חתמתם בעצמכם רק שנה אחר כך.

תנאי נוסף הוא ותק של לפחות שנתיים בדירה לפני אותה חתימה ראשונה. בן/בת זוג: אם אחד מבני הזוג עונה על הגדרת הקשיש, בית המשפט המחוזי בחיפה קבע (מרץ 2024) כי יש לבחון הגנה גם לבן הזוג הצעיר יותר. ניהול דירה על ידי אפוטרופוס: אם הדייר הקשיש אינו כשיר משפטית, האפוטרופוס מייצגו וכל הזכויות חלות במלואן.

• גיל 70 נקבע ביום חתימת ההסכם הראשון בבניין – לא ביום חתימתכם האישית
• נדרשת תקופת מגורים של לפחות שנתיים לפני תאריך החתימה הראשונה
• בן/בת זוג של קשיש עשויים ליהנות מהגנה דומה גם אם גילם נמוך מ-70
• מצב סיעודי או מחלה סופנית מקנים זכויות שוות לקשיש בן 75+ ללא תנאי גיל

מה מגיע לכם: שלוש האלטרנטיבות שהיזם חייב להציע

החוק מחייב את היזם להציע לקשיש בן 70–74 לפחות אחת מהאלטרנטיבות הבאות לפני שיוכל לדרוש את חתימתו. לקשיש בן 75+ מגיעה דירת תמורה מלאה בנוסף לאחת האלטרנטיבות הבאות. הצעה לאחת מהן אינה טובה דיה – היזם חייב לספק לקשיש את המידע על כל האפשרויות ולאפשר לו לבחור.

חשוב להדגיש: אם היזם לא הציע לקשיש את החלופות המגיעות לו לפני החתימה, סירוב הקשיש לחתום נחשב ‘סירוב סביר’ ולא ‘דייר סרבן’, ולכן לא ניתן לתבוע אותו לכפות עליו חתימה. זה כלי הגנה משמעותי ביותר.

• חלופה א’ – בית אבות ותשלום איזון: היזם מממן מגורים מכובדים בבית אבות לכל תקופת הבנייה + תשלום כספי לאיזון ההפרש מול הדירה החדשה
• חלופה ב’ – שתי דירות: קבלת שתי דירות קטנות יותר במקום דירה אחת גדולה, מה שמאפשר לגור באחת ולהשכיר/להעביר לילד את השנייה
• חלופה ג’ – דירה קטנה + מזומן: דירת תמורה בגודל קטן יותר בתוספת תשלום מזומן שמפצה על ההפרש – מתאים לקשישים שמעדיפים נזילות כספית
• לבני 75+: כל אחת מהאלטרנטיבות הנ”ל בנוסף לדירת התמורה המלאה – לא במקומה

שכר דירה חלופי, מיסוי והגנות נוספות

בתקופת הבנייה, כל הדיירים – ובכלל זה קשישים – זכאים לדמי שכירות חלופית מהיזם. לקשישים יש עדיפות בהשמה: הם לא חייבים לגור בשכירות רגילה אם ביקשו פתרון מיוחד כמו בית אבות. היזם נושא בעלויות ההובלה, ובמקרה של קשיש סיעודי – גם בהתאמות מיוחדות.

על פטורי המס: ישנו פטור ממס שבח ומס רכישה לקשיש המשתתף בפינוי בינוי בגין הדירה הנוספת שמגיעה לו בחוק. פטורים אלה הוארכו עד 31 בדצמבר 2033 ברפורמת ‘מחיר למשתכן’ המורחבת. חשוב לבדוק עם עורך דין מקרקעין את תחולת הפטורים על המקרה הספציפי שלכם.

• שכר דירה חלופי: מלא וסביר לאורך כל תקופת הבנייה, ממוקם באזור מגוריכם הנוכחי
• הובלה ואחסון: היזם מממן הובלת הרהיטים הלוך ושוב
• פטור ממס שבח ומס רכישה על הדירה הנוספת שמגיעה לקשיש – בתוקף עד סוף 2033
• סיעודי/חולה סופני: זכאי לפתרון בית אבות ממומן באופן מלא על ידי היזם

מה קורה אם הקשיש נפטר לפני סיום הפרויקט?

שאלה שרבים חוששים לשאול אותה, אך היא קריטית. חוות דעת של משנה היועץ המשפטי לממשלה קבעה באופן ברור: הזכויות המיוחדות שהוקנו לקשיש בפרויקט פינוי בינוי עוברות ליורשיו. כלומר, אם חתמתם על ההסכם כקשישים ומגיעה לכם דירה נוספת, הדירה הנוספת הזו תועבר ליורשים גם אם נפטרתם לפני שהיא נבנתה.

עם זאת, חשוב לוודא שהזכויות תועדו כראוי בהסכם הפינוי בינוי עצמו. עורך דין שמייצג את הדיירים (ולא היזם) צריך לוודא שסעיפי הירושה מפורשים בהסכם. אל תסמכו על הסכמות בעל פה – הכל חייב להיות כתוב.

• זכויות הקשיש בפינוי בינוי מועברות ליורשים החוקיים לפי חוות דעת משנה היועמשפ
• חשוב לתעד את הזכויות הספציפיות (כולל דירה נוספת) בצורה מפורשת בהסכם
• מומלץ לערוך צוואה מעודכנת שמתייחסת לזכויות פינוי בינוי במפורש
• יורשים יכולים לממש את הזכויות במקום הקשיש שנפטר – אין אובדן אוטומטי של הזכויות

רשימת פעולות לדיירים מבוגרים המעורבים בפרויקט פינוי בינוי

לפני שחותמים על כל מסמך, יש לעבור על הרשימה הזו בעזרת עורך דין מקרקעין שמייצג אתכם ולא את היזם:

1. בדקו את תאריך הגיל הקובע: האם מלאו לכם 70 (או 75) ביום שהדייר הראשון בבניין חתם? בקשו את תאריך ההסכם הראשון ובדקו מול תעודת הזהות שלכם.
2. דרשו קבלת שלוש האלטרנטיבות בכתב: היזם חייב להציג לכם בכתב את כל שלוש החלופות – בית אבות, שתי דירות, או דירה + מזומן – לפני שתחתמו על דבר.
3. ודאו שדירת התמורה מוגדרת בבירור: היכן הדירה? מה גודלה? איזה קומה? האם יש חניה ומחסן? אל תחתמו על הסכם עם ‘פרטים שיקבעו לאחר מכן’.
4. בדקו את תנאי שכר הדירה החלופי: כמה תקבלו? מהו אזור השכירות? מי אחראי על המעבר? מה קורה אם תקופת הבנייה מתארכת?
5. הכניסו לחוזה סעיף ירושה מפורש: ציינו שבמקרה פטירה, הזכויות המיוחדות כקשיש עוברות ליורשים – כולל הדירה הנוספת אם מגיעה לכם.
6. קבלו ייעוץ עצמאי: עורך הדין שמטפל בפרויקט מטעם היזם אינו מייצג אתכם. זכאים לייצוג עצמאי על חשבון היזם – דרשו זאת.
7. בדקו הטבות מס: התייעצו עם רואה חשבון לגבי הפטור ממס שבח ומס רכישה – חשוב לתזמן נכון ולהגיש בקשה מסודרת לרשות המיסים.

זכויות קשישים בפינוי בינוי הן אחד התחומים המורכבים ביותר בחוק הנדל”ן הישראלי – ואחד החשובים ביותר. אם אתם מעל גיל 70 ויש לכם קשר כלשהו לפרויקט פינוי בינוי, אל תחתמו על שום מסמך לפני שהבנתם את כל הזכויות שלכם. החוק נותן לכם כוח – אבל רק אם אתם מכירים אותו.

שמואל, ממשרד ‘הנכס בגובה העיניים’ הפועל בקריית אונו, גבעתיים, גני תקווה, רמת גן ויהוד, מתמחה בליווי דיירים ותיקים ומבוגרים בתהליכי פינוי בינוי. אנחנו לא מייצגים יזמים – אנחנו מייצגים אתכם.

רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.

הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004

המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.