מחירי שכירות בגוש דן 2026 – עדכון שוק ותחזית לקראת סוף השנה

שוק השכירות בגוש דן נמצא ב-2026 בנקודת מפנה: ההיצע ירד ב-8% לעומת ינואר 2025, בעוד הביקוש ממשיך לגדול. שוכרים חדשים משלמים בממוצע 6% יותר משנה שעברה, ואילו מחדשי חוזה רואים עלייה של כ-2.6%. בערים כמו גבעתיים ואור יהודה העליות חדות במיוחד – עד 10% ו-32% בהתאמה.

אם אתם שוקלים להשכיר, לרכוש דירה להשקעה, או סתם רוצים להבין מה קורה בשוק – המאמר הזה יפרט עבורכם את הנתונים לפי ערים, יסביר את הגורמים שמניעים את העליות, ויתן לכם תמונה ברורה לקראת 2027.

עודכן: אוקטובר 2026

במספרים

מפת המחירים בגוש דן: עיר לעיר

כדי להבין את שוק השכירות בגוש דן, צריך לעבור עיר עיר. התמונה שמתקבלת היא של שוק מפוצל: מצד אחד ערים בהן ההיצע הצטמצם דרמטית והמחירים קפצו בחדות, ומצד שני ערים שמציעות מחיר-ערך טוב יותר לשוכרים.

תל אביב נותרת המובילה עם שכ”ד ממוצע של כ-6,718 ₪ לחודש (עלייה של 3.2% בינואר 2026). גבעתיים, שנחשבת לאלטרנטיבה ‘הכי קרובה’ לתל אביב, רשמה עלייה חריגה של 10% – בין הגבוהות בגוש דן – עם היצע נמוך של פחות מ-2,500 דירות. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)

• גבעתיים: ממוצע ~6,220 ₪/חודש (עלייה 10%) – היצע נמוך, ביקוש גבוה, קהל צעיר ומבוקש (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
• רמת גן: ממוצע ~5,911 ₪/חודש (עלייה 7.3%) – שוק גדול יותר עם מגוון רחב של נכסים (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
• אור יהודה: ממוצע ~6,299 ₪/חודש (עלייה 32%!) – קפיצה חדה בגלל שכונות חדשות ובנייה חדשה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
• קרית אונו: 3 חדרים ~6,500 ₪, 4 חדרים ~7,500 ₪ – יציבות יחסית עם צפי לעלייה (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
• יהוד-מונוסון וגני תקווה: מחירים נמוכים יותר בממוצע – אופציה לשוכרים המחפשים ערך

למה המחירים עולים? הגורמים מאחורי המגמה

העלייה בשכירויות אינה תופעה מקרית – היא תוצאה של מספר כוחות שפועלים בו-זמנית. ההיצע נפגע בשל פרישת עובדי הבנייה מעזה, שהפחיתה משמעותית את קצב הבנייה. במקביל, גל משקיעים שמכרו נכסים בעקבות מדיניות מס מחמירה גרם לפחות דירות להישאר בשוק השכירות.

מצד הביקוש, כ-250,000 ישראלים פונו מבתיהם בתחילת מלחמת ‘חרבות ברזל’ ורבים מהם עברו לגוש דן ולמרכז הארץ. בנוסף, עלייה במחירי הדירות לרכישה – ממוצע ארצי של כ-2.33 מיליון ₪, ו-4.1 מיליון ₪ בתל אביב – הפכה את חלופת השכירות לרלוונטית. (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)

• ירידה בהיצע: פחות עובדי בנייה, פחות פרויקטים חדשים, פחות דירות מושכרות
• ביקוש גבוה: עקורים מצפון ומדרום, אוכלוסייה גדלה, דחיית רכישת דירות
• ריבית: ריבית בנק ישראל ב-4% בינואר 2026 – עדיין גבוהה מספיק כדי להרתיע מרכישת דירות
• ציפיות: שוכרים שמחכים ל’מחיר נכון’ ממשיכים לשכור לאורך זמן
• WeCheck ינואר 2026: עלייה של 0.4% חודשית, 2.7% מצטבר שנתי

קרית אונו ואזור בקעת אונו – פרספקטיבה מקומית

קרית אונו מייצגת שוק שכירות מיוחד: עיר בינונית בגוש דן שנמצאת בצמיחה אורבנית מואצת. עם כ-70,000 תושבים ותשתיות חינוך מהטובות במרכז, העיר מושכת משפחות צעירות שמחפשות סביבת חיים טובה עם מחירים שעדיין נמוכים יחסית לגבעתיים ורמת גן.

קו הסגול של הרכבת הקלה, שייפתח ב-2028, יחבר את העיר ישירות לרמת גן ולתל אביב תוך דקות. הניסיון מהקו האדום מלמד שסמיכות לתחנת רכבת קלה מעלה ערכי נכסים ושכירויות ב-10%-20% באזורים הסמוכים.

• קרית אונו: 2 חדרים ~3,775 ₪, 3 חדרים ~6,500 ₪, 4 חדרים ~7,500 ₪ לחודש (נכון ל-מרץ 2026, לפי הערכת המשרד)
• תשואת שכירות ממוצעת: 2.5%–2.7% ברוטו שנתי – נמוכה אך בשוק שממשיך לעלות
• קו הסגול 2028: קרית אונו מחוברת ישירות – צפי לעלייה נוספת בשכירויות ובמחירי נכסים
• שכונות חדשות לעומת ישנות: נכסים חדשים יכולים להשיג 15%-20% פרמייה על שכ”ד
• גני תקווה ויהוד: אלטרנטיבות שכירות זולות יותר עם פוטנציאל התחדשות עירונית

מה צופה השוק ל-2026–2027?

התחזיות לסוף 2026 מצביעות על המשך לחץ על מחירי השכירות. בנק ישראל צופה ריבית של 3.5% בסוף 2026. הורדת הריבית תשפר מעט את יכולת הרכישה אולם בשל הפער הגדול בין שכר הדירה לבין החזר משכנתה, רוב השוכרים יישארו בשוק השכירות.

בחינת שוק ההיצע מלמדת שסביר שלא יהיה תוספת היצע משמעותית ב-2026–2027. פרויקטים שנעצרו בשל המלחמה ייקחו 2-3 שנים לחזור לקדמותם.

• תחזית מחירי שכירות 2026: עלייה של 5%-8% שנתית באזורי הביקוש בגוש דן
• ריבית: BoI צופה ירידה ל-3.5% בסוף 2026 – יסייע מעט לרוכשים אך לא ישנה את התמונה הכוללת
• היצע: לא צפויה תוספת משמעותית ב-2026–2027 עקב קיפאון בבנייה
• קו הסגול: כשיפתח ב-2028 – ציפיות לקפיצת ערך בסמוך לתחנות בקרית אונו וגני תקווה
• משקיעים: חזרת עניין לנכסים להשכרה ככל שהריבית יורדת ותשואות אחרות מתמתנות

מדריך לשוכרים ולמשכירים: מה לבדוק לפני שחותמים

בין אם אתם שוכרים דירה, מחדשים חוזה, או מבעלי נכסים המתלבטים – הנה הצ’קליסט שלנו:

1. בדקו מחירים עדכניים: השוו ב-yad2, מדלן, וויצ’ק את מחיר הדירה לעומת שכירויות דומות באזור לפני שאתם חותמים
2. שוכרים: דרשו חוזה בכתב הכולל תנאי יציאה ברורים – לפי חוק שכירות הוגנת, המשכיר חייב לתת 90 יום הודעה מראש לפני סיום חוזה
3. משכירים: הכירו את חובת ההודעה המוקדמת – אם אתם מעלים שכ”ד ב-10% ומעלה, חובה למסור הודעה כתובה 3 חודשים מראש
4. בדקו בטחונות: הפיקדון החוקי המרבי הוא הנמוך מבין: 3 חודשי שכירות, או שליש מתקופת השכירות
5. משקיעים: בדקו תשואה – בקרית אונו תשואת שכירות היא 2.5%–2.7% ברוטו; לאחר מסים, אחזקה ועמלות הוסיפו עוד 0.5%–1%
6. מחפשים שכירות זולה יותר? שקלו יהוד-מונוסון וגני תקווה – עם פחות ביקוש ויותר היצע יחסית לקרית אונו
7. בדקו נגישות לרכבת הקלה: לקראת 2028 ייפתח קו הסגול – קרבה לתחנה יכולה להשפיע על ערך הנכס ועל שכ”ד
8. התייעצו עם מתווך מקומי: שוק השכירות בגוש דן משתנה בקצב מהיר – מתווך המכיר את הסביבה יוכל לאתר הזדמנויות שלא מפורסמות

שוק השכירות בגוש דן ב-2026 אינו פשוט – לא עבור שוכרים, לא עבור משכירים, ולא עבור משקיעים. הנתונים מראים שמחירי השכירות ממשיכים לעלות, ההיצע נצטמצם, והשוק נשאר לוחץ. מי שמבין את הדינמיקה של כל עיר ועיר – יוכל לקבל החלטות טובות יותר.

אם אתם מוכרי דירה בקרית אונו, גבעתיים, רמת גן, גני תקווה או יהוד – ושוקלים אם למכור, להשכיר, או לשדרג נכס – שמואל ממשרד ‘הנכס בגובה העיניים’ ישמח לעמוד לרשותכם עם ניתוח שוק אישי, ללא עלות.

רוצים לשמוע מה זה אומר לגבי הנכס שלכם? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר, בלי התחייבות.

הנכס בגובה העיניים · משרד תיווך בבקעת אונו
וואטסאפ: 058-665-4004
חיוג: 058-665-4004

המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע מוסמכים.